Государство выделит в поддержку ипотеки 250 млрд рублей: что дальше?

На программы возрождения строительной отрасли государство решило потратить в этом году 250 млрд рублей. Как и на что будут потрачены эти деньги? Помогут ли они действительно строительной отрасли подняться с колен? И что даст покупателям жилья эта программа?

Сама идея обновления строительной отрасли через вливание в нее дополнительных средств через выдачу доступных кредитов населению отнюдь не нова. Более того, она уже «обкатана» в мировом масштабе. Наиболее удачный пример такой политики был продемонстрирован в США в середине 60-х годов прошлого века. Тогда государство привлекало деньги населения под гарантированные проценты и через сеть уполномоченных банков выдавало их в виде дешевых кредитов на строительство жилья.

Эксперимент привел к потрясающим результатам. Мало того, что граждане США получили доступ к дешевым кредитам, но и оживление строительной отрасли привело к бурному экономическому росту. Впрочем, ничего удивительного в этом нет. Экономистам хорошо известно, что появление 1 рабочего места в строительной отрасли приводит к появлению 10 рабочих мест в смежных отраслях. Поэтому не случайно строительство называют «локомотивом» экономики.

То, что наши власти решили воспользоваться таким же подходом, вызывает умеренный оптимизм экономистов и строителей. Да, идея хороша, особенно для российской экономики, переживающей нелегкие времена. Но вот что получится на самом деле, пока остается не ясным. Основные параметры программы уже были озвучены. Нам удалось познакомиться с некоторыми еще неопубликованными существенными аспектами намеченной программы. Во-первых, отныне государство напрочь отказалось от поддержки ипотечного кредитования, направленного на покупку жилья на вторичном рынке. И все деньги будут направлены только в строительную отрасль.

Второй существенный момент – это будут не бюджетные деньги, а деньги Пенсионного фонда. Обсуждать сейчас «справедливость» подобного заимствования вряд ли имеет смысл, поскольку решение принято и отменять его никто не собирается. Отметим только в скобках, что согласно схемам кредитования, разработанным в АИЖК, эти деньги в Пенсионный фонд должны рано или поздно вернуться. Конечно, сразу возникает вопрос о реальности возврата кредитов. АИЖК и Внешэкономбанк считают, что рисков невозврата по этой программе практически нет. Будем, надеяться, что они правы. В противном случае нас ждет не только крах программы кредитования строителей, но и лишение нас в будущем пенсий.

Теперь о самой программе. Она будет осуществляться по двум подпрограммам. Первая из них называется «Новостройка» - на нее отпущено 210 млрд. рублей. Деньги по этой программе поступят в банки, которые станут официальными партнерами АИЖК (как нам стало известно, в Санкт-Петербурге один такой партнер уже выбран), далее банки будут выдавать кредиты населению на покупку квартир в новостройках. Но далеко во не всех, а только эконом-класса. А в первую очередь деньги пойдут на кредитование покупок жилья в уже построенных домах.

Другая часть денег будет направлена на покупку жилья в домах, которые должны быть сданы максимум в 2011 году. Отметим один из самых существенных моментов - кредиты будут выдаваться на покупку жилья, только если строительство и продажа ведется в полном соответствии с 214 законом, который в достаточной степени защищает дольщиков. Таким образом, государство, помогая строителям, ставит им достаточно жесткие условия по защите прав дольщиков.

Но и дольщики, которые попадут в эту программу, будут вынуждены разделить риски с банками – на период строительства будут выдаваться так называемые «жилищные кредиты» с повышенным процентом. Кроме этого, возможно, что дольщикам придется и самим также страховаться от риска недостроя. Но пока это вопрос точно не решен. А вот то, что уполномоченные банки будут вынуждены разделить риск недостроя, это уже ясно. Ведь именно они будут определять вероятность того, что выполнит ли данная компания свои обязательства. И только после окончания строительства «жилищный кредит» перейдет в обычный ипотечный с "нормальными" процентами. К сожалению, точной информации о процентных ставках по новой программе пока нет. Вероятно, что «жилищный кредит» обойдется дольщику в 13-14% годовых, а ипотечный – около 11%. Если не считать повышенных процентов за «жилищный кредит», то на сегодня - вся программа выглядит довольно привлекательно, поскольку в значительной степени снимает риски для новых дольщиков.

Вторая часть денег, а именно 40 миллиардов пойдут на программу «Стимул». По этой программе банки будут кредитовать застройщиков. Опять же только при строительстве жилья эконом-класса и только при условии выполнения 214 закона. По этой схеме в нее предусмотрено включение фирм, гарантирующих выкуп жилья, если его не купят дольщики, но по цене не более 30 тысяч рублей за метр.

В целом обе программы оцениваются специалистами положительно. Так, по мнению председателя правления компании «УНИКОМ», являющейся официальным партнером АИЖК в Санкт-Петербурге, Павла Штепана программа не только позволяет сохранить ипотеку как таковую, но и дает возможность гражданам покупать качественное жилье эконом-класса во вновь построенных домах. Причем, поскольку уже сейчас в программу «встроены» возможности привлечения средств из других социальных программ, то соответственно увеличивается в целом доступность жилья. Так, например, по новой программе получить кредиты с привлечением государственный помощи могут участники программы «Молодежи – доступное жилье» и ряда других, а в качестве первого взноса можно будет использовать «материнский капитал». Также осуществление программы в целом позволит развиваться строительной отрасли. В Санкт-Петебурге программа должна заработать уже во втором квартале нынешнего года.

Положительно отзываются о программе многие специалисты петербургского рынка недвижимости. Действительно, в отличие от прежних откровенных вливаний государственных средств в банки или в отдельные компании, в этот раз речь идет об отработанной в деталях программе поддержки и населения и строительной отрасли. То есть, вместо истеричных попыток латания дыр государство постепенно переходит к экономическим методам воздействия на отрасль в целом, не забывая при этом о потребителях. И, несмотря на достаточно жесткую позицию по отношению к строителям, сами строители также оценивают ее положительно, хотя не без некоторых оговорок и опасений.

Вот как прокомментировал новую программу директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов:

«Безусловно, стимулирование ипотечного кредитования со стороны государства — позитивная тенденция. Даже незначительное снижение ставок — на 3-4% — способно увеличить количество выдаваемых кредитов в несколько раз. Конечно, это может повлечь за собой рост цен, но гораздо важнее, чтобы квартиры, прежде всего больших площадей, комфортные и удобные, стали реально доступны покупателям со средним доходом, семьям с детьми, молодым людям. Работающая ипотека для очень многих — единственно возможный вариант покупки собственного жилья. Поэтому внимание первых лиц к этому вопросу только радует. Заявленная сумма — 250 млрд руб. — не покроет всего спроса, но даст толчок к развитию регионального строительного рынка, что повлечет за собой рост активности во всех смежных областях. Без таких мер потребность населения в жилье не удовлетворить. Другое дело, что потребители должны трезво оценивать свои возможности и не допустить повторения ситуаций конца 2008 года, когда люди теряли работу и попадали в ипотечную «кабалу» к банкам».

Однако, несмотря на положительную оценку программы застройщиками, очевидно, что далеко не все строители смогут заключить соглашения с банками. По мнению одного из застройщиков, решившего по понятным причинам не афишировать свою компанию в данной ситуации, поскольку у него нет «нужной близости ни к властям, ни к банкам, он точно не попадет в эту программу». И вот тут кроется достаточно серьезная опасность того же недостроя для людей, которые уже заключили договоры с подобными компаниями.

Разговоры о переделе строительного рынка идут уже давно, часть строительных компаний уже перешла к новым владельцам, часть обанкротилась. И вряд ли новые вливания в строительную отрасль остановят это процесс. Скорее всего, он продолжится, и даже будет наращивать обороты. Возникает естественный вопрос: как при этом защитить права "старых дольщиков"? Ответа на него, увы, пока нет.

Между тем, по мнению риэлторов, это очень серьезный вопрос. Как считает генеральный директор агентства недвижимости «Динас» Юрий Сергеев, если этот вопрос не начать решать прямо сейчас, то количество пострадавших дольщиков может значительно вырасти из-за банкротства строителей, не попавших в программу. Кроме того, по мнению Сергеева, «вброшенные» на рынок 250 миллиардов рублей могут способствовать росту цен сначала на первичном рынке, а затем и на вторичном.

Подобные опасения высказывают и банкиры (кстати, банки, которые, судя по первым сообщениям, должны были участвовать в программе, возможно, участвовать в ней не будут, а АИЖК выберет совсем других партнеров) и некоторые застройщики. Подводя итоги, хотелось бы отметить, что последствия появления новых методов стимулирования отрасли и новых «длинных» денег на строительном рынке могут вызвать к жизни и те явления, на которые разработчики программы не рассчитывали. И без тщательного мониторинга и консультаций со всеми участниками программы эти «реалии рынка недвижимости» могут в значительной степени снизить ее положительный эффект, а возможно и привести к более серьезным последствиям.

Сергей Уткин

Дата публикации: 11:43 30 марта 2010