Длинные деньги найдены!

В любой кризис легче войти, чем из него выйти. Это в полной мере относится к застройщикам, которые практически лишились двух источников своей деятельности: денег покупателей и доступных кредитных ресурсов. Причем оба эти источника в значительной степени зависят от наличия пресловутых длинных денег в экономике. Тезис «заграница нам поможет» тоже потерял актуальность из-за кризиса. В 2009 г. правительство пошло на серьезные шаги по стимулированию строительства жилья экономкласса. Новым источникам жилищного кредитования была посвящена конференция, прошедшая в Торгово-промышленной палате в Москве.

Где деньги, Зин?

Выдавая кредиты, любой банк вскоре встает перед проблемой: где взять денег на новые кредиты. Первый вариант — выпустить так называемые балансовые облигации. Дело это хорошее, но затратное и рискованное, к тому же подходит оно лишь банкам с хорошим рейтингом. Второй вариант называется секьюритизацией: закладные собирают в пул и продают уполномоченному агентству, каковым является Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). В итоге агентство выпускает облигации, обеспеченные совокупностью закладных.

Наконец, существует третья возможность — перекачка в ипотечные бумаги денег пенсионных фондов, которые по определению являются длинными. Поскольку эти средства в значительной степени находятся под управлением государственного Внешэкономбанка, то здесь власти могут сказать свое весомое слово. И они его сказали. В 2009 г. правительство утвердило программу по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках таких проектов.

В конце 2009 г. премьер-министр Путин на съезде «Единой России» заявил, что в 2010 г. на поддержку ипотеки будет направлено 250 млрд руб. Из них 163 млрд — это пенсионные деньги под управлением ВЭБ, и еще 50 млрд — его собственные средства, которые пойдут на покупку надежных ипотечных облигаций. Кроме того, власти выделили АИЖК 40 млрд руб. на реализацию ипотечной программы. В самом АИЖК подчеркивают, что эти средства — вовсе не подарок агентству, а кредит, который придется возвращать строго в оговоренные сроки.

Государство ручается за банки

Помимо денежных вливаний в кредитную систему за минувший год государство сделало несколько важных шагов для поддержки секьюритизации ипотечных ценных бумаг. Среди них старший вице-президент банка ВТБ Андрей Сучков назвал распоряжение ЦБ РФ о включении бумаг в свой ломбардный список и заявление Внешэкономбанка о намерении инвестировать в ипотечные инструменты 20% пенсионных накоплений, находящихся под его управлением. Помимо финансовой подпитки проекта государство подкорректировало и правила игры. Одна из юридических инноваций — возможность поручительства со стороны АИЖК для бумаг с ипотечным покрытием.

Как пояснил на конференции Денис Гришухин, директор департамента структурированных продуктов АИЖК, поручительство срабатывает в случае дефолта эмитента, при этом агентство выплачивает инвестору все причитающиеся ему платежи. Но поручительство полезно и самому банку: он получает возможность включить ценные бумаги в ломбардный список ЦБ без дополнительных требований к его рейтингу.

Однако не стоит забывать и о рисках: именно всплеск рефинансирования ипотечных бумаг в США, а затем и в Европе привел к сегодняшнему кризису. Кстати, в 2008 г. в Европе был зафиксирован рекордный рост объема рефинансирования ипотеки, поскольку Центробанк ЕС скупал все долговые обязательства подряд. Сейчас на его балансе облигаций примерно на 1 трлн евро. Важно извлечь уроки из чужих ошибок, считает А. Сучков. К счастью, в России 15% кредитов всегда сохранялось на балансе банков, в то время как в США рефинансировалось все подчистую. В ВТБ отмечают, что российские ценные бумаги, выпущенные для обеспечения кредитов, даже в период кризиса оказались довольно устойчивыми — если их рейтинги и снижались, то исключительно из-за общего падения кредитного рейтинга России. Сейчас, уверяет А. Сучков, существует спрос на балансовые ценные бумаги. Он убежден, что облигации, обеспеченные АИЖК, также легко найдут своих покупателей на рынке.

Сбыт с гарантией

Банк, выдающий займы конечному потребителю, остается главным звеном в цепочке кредитования. Функция АИЖК — выдавать целевые кредиты банкам и выкупать у них пулы закладных. Но сейчас возрастает роль еще одного звена — гаранта сбыта. Им может являться любое юридическое лицо (в том числе и сам застройщик), соответствующее требованиям АИЖК. Гарант берет на себя обязательство выкупить тот объем жилья, который не будет продан частным лицам на этапе строительства, АИЖК обязуется обеспечить гаранта заемными средствами. Это позволит избежать сценария, когда дом не заселяется и не подключается к сетям только потому, что часть квартир еще не продана. Говорить о социальном аспекте долгостроя в условиях кризиса излишне.

Чтобы без проблем распродать остатки квартир, гарант после окончания строительства, использовав короткий двухлетний кредит, вправе взять новый заем на пять лет под залог выкупленной им недвижимости. Таким образом, впервые в России может появиться общепринятая в мире практика, когда жилье в готовых новостройках продают конечному потребителю сразу в собственность (сегодня даже заселенные дома оформляют в собственность два-три года). АИЖК будет выдавать целевые займы банкам под финансирование конкретных строительных проектов.

Кроме того, как говорит исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый, агентство готово подписать контракт о покупке закладных после окончания строительства. Это означает, что банк имеет твердые гарантии рефинансирования своих программ жилищного кредитования. Размер займа АИЖК, выдаваемый банку, определяется с учетом характеристик проекта. Банки с высоким рейтингом смогут получать займы на беззалоговой основе. Стремясь поддержать кредитные организации, государство снизило с 10 млрд до 3 млрд руб. требование к валюте баланса банка (собственных средств должно быть не меньше 1 млрд руб.). В настоящее время по Программе поддержки жилищного кредитования у АИЖК в портфеле имеется 21 проект в стадии разработки, что должно обеспечить ввод 1,5 млн кв. м жилья. Также АИЖК может консолидировать ипотечные пулы разных банков. Например, на днях представители Московского банка реконструкции и развития и Национального резервного банка заявили о подготовке выпуска облигаций с поручительством АИЖК под совместный портфель «весом» до 3 млрд руб.

Sub-prime не пройдет!

Хотя конференция была ориентирована на профессионалов банковской сферы, несколько вопросов косвенно касались и простых граждан. Все помнят, что до кризиса политики и чиновники всех рангов то и дело призывали к улучшению условий ипотеки — снижению первоначального взноса и ставок.

При этом все сквозь пальцы смотрели на то, как банки учитывают серые доходы при андеррайтинге. Когда в США произошел кризис субстандартной ипотеки, наши эксперты поняли, что высокорисковые кредиты едва ли приведут к успеху. Тем не менее с прошлого года снова зазвучали призывы к банкам снижать ставки чуть ли не до уровня ниже инфляции. Не возникнет ли при этом в России свой sub-prime сектор ипотеки?

А. Шелковый (АИЖК) заявил, что в настоящее время есть только призывы, но ограничений по ставкам кредитов для конечного заемщика у агентства нет, то есть АИЖК может дать банку деньги под 11%, а тот уже вправе выдать их под сколько хочет. Тем не менее руководством страны поставлена задача выработать механизмы, стимулирующие банки выдавать кредиты под «правильные» проценты. Среди таких мер может быть, например, уплата банку премии по факту рефинансирования в случае, если кредиты выдавались не выше определенной ставки. В ВТБ считают, что усилия государства по стимулированию секьюритизации ипотеки очень важны. Рефинансирование позволяет банку снизить стоимость заимствования и расширить круг кредиторов, что в конечном счете положительно скажется и на условиях для заемщиков.

И еще одна тема активно обсуждалась в последние месяцы: Минрегионразвития обнародовало свое мнение относительно того, какая недвижимость может называться жильем экономкласса (именно его строительство будет поддерживать государство). Такое жилье должно стоить не более 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Очевидно, что для Москвы и ряда других регионов эта цена — из области фантастики. Как пояснил А. Шелковый, строить дороже не запрещается. Просто АИЖК будет участвовать в финансировании только в пределах этого лимита. Иными словами, если квадратный метр стоит не 30 тыс., а 60 тыс. руб., то половину финансирования застройщик может смело взять из своего кармана (если у него там что-то лежит кроме проекта).

Под крылом закона

Участники конференции весьма оптимистично оценивают перспективы ипотечных ценных бумаг в России. И не потому, что их поддерживает государство, а потому что они дают ряд преимуществ как эмитенту, так и инвестору. Например, налог на прибыль по купонному доходу для таких ценных бумаг ниже на 5%. Партнер юридической фирмы «Линия права» Юрий Туктаров напомнил, что законодательство об ипотечных ценных бумагах во многом разрабатывалось под пенсионные фонды. Этим объясняется режим, оберегающий инвестора от рыночной стихии.

Роль таких инструментов пока недооценивают даже банкиры. Например, изначально считалось, что ипотечные облигации могут быть использованы только для рефинансирования ипотечных кредитов. Но это не так. Уже оформлены сделки, в пул которых включены помимо жилищных также и коммерческие кредиты. Закон не мешает выпустить арендные или проектные ипотечные облигации. Встречаются случаи, когда девелопер, имеющий на балансе готовые объекты недвижимости, использует их не для залога по дорогим коммерческим кредитам, а для выпуска собственных ценных бумаг. Они, в свою очередь, путем рефинансирования позволяют привлечь более дешевые ресурсы.

Во многом от оживления кредитной сферы финансового рынка будет зависеть завершение кризиса на рынке недвижимости: кредиты нужны и бизнесу, и покупателям. Как считает Владислав Луцков, генеральный директор аналитического центра «МИЭЛЬ», пока, несмотря на заявления банков о начале возрождения ипотечного кредитования, предлагаемые условия остаются неподъемными для массового потребителя. Однако действия правительства могут переломить ситуацию.

Эйфория преждевременна

Хватит ли заявленных мер для радикальных перемен на рынке? Средства в размере 250 млрд руб., которые правительство планирует потратить на ипотеку в этом году, выглядят вполне внушительно. Но на самом деле они свидетельствуют о том, что ипотека пока составляет ничтожную долю в экономике России. Для сравнения: Федеральный резерв США только на выкуп уже выпущенных облигаций, обеспеченных ипотечными займами, планирует истратить астрономическую сумму в 1,25 трлн долл. Даже сделав поправку на существенную разницу в объеме российской и американской экономики, приходится признать, что в России пока гораздо больше разговоров об ипотеке, чем самой ипотеки. И это подтверждают статистические данные. Несмотря на все громкие заявления, в 2009 г. число выданных в России ипотечных кредитов упало в четыре раза.

Для справки:

Рефинансирование — погашение старой задолженности путем выпуска новых займов, главным образом, заменой краткосрочных обязательств долгосрочными ценными бумагами или обязательств, по которым истекает срок погашения, другими, новыми облигациями.

Секьюритизация — привлечение денежных средств на финансовом рынке посредством выпуска ценных бумаг.

Петр Чернов

Дата публикации: 09:37 31 марта 2010

Источник: bpn.ru