Сергей Кузнецов: Снижение цен приводит к ступору рынка

Резкие падения или взлеты цен на жилье не нужны ни покупателям, ни застройщикам. Одни теряют уверенность, вторые – деньги. Однако небольшой, но уверенный рост стабилизирует рынок. В ближайшее время можно ожидать именно таких процессов, полагает начальник отдела недвижимости Группы компаний «ЦДС» Сергей Кузнецов.

– Какие изменения произошли на рынке за последние полгода?

– На рынке недвижимости, начиная с июля – и об этом уже много раз говорилось, – наметился плавный процесс стабилизации. Первые признаки позитивных изменений появились в августе. Я не имею в виду какие-нибудь виртуальные показатели, я говорю о реальных объемах продаж. Осенью продажи продолжали стабильно расти, однако этот процесс не отличался значительной динамикой. Ежемесячно объем сделок увеличивался понемногу, что объясняется серьезным уменьшением покупательной способности населения за время кризиса.

– За счет чего тогда происходит рост?

– Рост происходит за счет факторов, которые неоднократно назывались. Дефицит квадратных метров продолжает усиливаться, а отложенный спрос – накапливаться. Даже с учетом увеличения объема продаж, думаю, спрос накапливается быстрее. Итак, дефицит, отложенный спрос и главный фактор – психологический. Люди перестали опасаться экономического коллапса.

– Люди поверили, что кризис если и не закончился, то хуже уже не будет?

– Да. Думаю, худшее действительно осталось позади. Полтора года назад очень многие доверяли негативным прогнозам. В частности, предрекалось падение рынка недвижимости в три-четыре раза. Я имею в виду ценовой уровень.

Если бы эти прогнозы оправдались, то строительные компании в массовом порядке уходили бы с рынка, объекты были бы заморожены на длительный срок. Однако подобные негативные прогнозы не подтвердились реальным развитием событий, и сейчас уже не осталось экспертов, которые всерьез говорят о крахе рынка.

– Как шли продажи перед Новым годом?

– Неплохо. На фоне предыдущих месяцев декабрьские итоги можно было бы отнести на счет того, что это – декабрь и была предновогодняя активизация. В таком случае декабрь оттягивает на себя и январских покупателей, которые естественным образом ускоряют процесс принятия решения. Но в январе, после первой рабочей недели и далее, общая динамика сохранилась такая же, как была в декабре. Январь показал, что наблюдаются не единичные всплески сезонного характера, а общее оживление.

– В прошлом году ГК «ЦДС» запустила программу «50 на 50» (50% оплаты при первом взносе и 50% – через полгода после сдачи квартиры), насколько она оказалась востребованной?

– Да, она оказалась востребованной, особенно по объектам, которые находятся на ранней стадии строительства. Для покупателей это реальная возможность избежать рисков, связанных с обязательствами по выплате рассрочки, когда нет уверенности в стабильности доходов. Для потребителя подобная идея просто уникальна, но с другой стороны – мы не можем долго ее эксплуатировать. По таким схемам можно продать только ограниченное количество квартир. Сегодня уже эти программы либо преобразовались в «60 на 40» и «70 на 30», либо по некоторым объектам отменены вовсе.

– Чем планируете ее заменить? Или сейчас можно вести продажи без каких-то особых маркетинговых предложений?

– За последний год-полтора у нас накопился достаточно большой объем различного рода стимулирующих мероприятий. Сейчас мы отказываемся от самых жестких для компании схем, но большинство антикризисных программ продолжают работать.

– Сегодня много говорится об оживлении ипотеки. Так ли это?

– Заметных положительных изменений мы пока не наблюдаем, и это вполне объяснимо, поскольку сейчас только формируется основание подобных изменений.

С началом кризиса цены на недвижимость стали снижаться. В таких условиях естественная реакция банков – закрытие ипотечных программ или при номинальном их сохранении введение чрезмерно высокой, по сути, блокирующей, процентной ставки – для компенсации возросших рисков. Как вы знаете, в ипотечных программах приобретаемая с помощью кредита недвижимость становится обеспечением того же кредита. При наличии тенденции на снижение рыночной стоимости такого залога, на фоне нестабильного финансового положения большинства потенциальных заемщиков, риски банков в этой сфере становятся неприемлемыми для них. В этом основная причина резкого сокращения ипотечного рынка, еще недавно переживавшего динамичный подъем.

Что происходит сейчас – стабилизируется рынок недвижимости, прекратила снижаться цена квадратного метра на вторичном рынке, а в новостройках даже произошло некоторое повышение средней стоимости. Для того чтобы банки вернулись к работе с ипотекой, они должны убедиться в необратимости стабилизации и оживления рынка, а это возможно только со временем. Я думаю, что для этого должно пройти еще как минимум несколько месяцев.

А пока процесс восстановления протекает без участия ипотеки – за счет изменения внутренних факторов рынка, таких как исчезновение депрессивных настроений и негативных ожиданий в обществе, начало реализации отложенного спроса, постоянное уменьшение предложения на рынке новостроек.

Все это – предпосылки неизбежной в дальнейшем активизации рынка, однако для оживления ипотечных программ необходимо, чтобы эти прогнозы стали свершившимся фактом, закрепленным временем.

В перспективе видится определенная обратная связь. Оживший и стабильный рынок станет основой для возвращения ипотеки, которая, в свою очередь увеличив платежеспособный спрос, послужит причиной для следующего этапа активизации рынка.

– А инвесторы на рынке появились? Я не спрашиваю о конкретных цифрах. Но во время ведения переговоров вы же видите, что человек покупает три квартиры, и явно не для себя. Поэтому мне интересны тенденции. Есть такие покупатели сейчас?

– Это, действительно, можно отследить только на уровне субъективной оценки покупателя. И если оценивать таким образом, могу сказать, что инвесторы осторожно, но все же начинают возвращаться на рынок недвижимости. Это, в общем, не удивительно, поскольку цены на первичном рынке в последнее время уже показывают некоторую положительную динамику. Понятно, что дальше цены будут расти. Они не могут не расти. Вот пример статистики по рынку новостроек. Год назад в Выборгском районе строилось 32 объекта, сейчас – 16 объектов (декабрь 2008 года и январь 2010 года – для сравнения), в Калининском – 17 и 7 объектов. Не бывает такого, чтобы при резком уменьшении предложения стабильно востребованный продукт резко падал в цене.

– Но если взять похожую ситуацию в Германии, где тоже сначала был бурный рост, потом цены с 4–6 тыс. евро за квадратный метр упали до 2 тыс. евро и на этом остановились. У нас возможно развитие по такому же сценарию?

– Я бы не проводил прямых аналогий, потому что в России даже в разных крупных городах развитие рынков происходит разнонаправленно. И сравнивать сегодняшнюю ситуацию в Петербурге с Германией или Японией, тем более многолетней давности, некорректно.

– Каким образом сказывается на рынке влияние государства?

– Скорее всего, первые результаты государственной политики выразятся в том, что банки возобновят работу ипотечных программ, при этом – вернув процентные ставки на докризисный уровень. А это должно восстановить покупательную способность людей. Кроме того в период кризиса значительно эффективнее заработали социальные программы помощи различным небогатым слоям населения в решении жилищных проблем, субсидии, сертификаты и т. п.

– Ваша позиция как застройщика: дефицит жилья и рост цен – это хорошо или плохо?

– В гуманитарном смысле дефицит жилья – это, конечно, плохо. Он означает бытовую неустроенность части граждан.

С таким последствием дефицита, как рост цен, все не так однозначно. Повышение стоимости квадратного метра приносит строительным компаниям дополнительные средства, которые они вкладывают в развитие новых проектов, увеличивая объемы строительства жилья. То есть строительная отрасль, а это значительная часть экономики в целом, в таких условиях может достаточно динамично развиваться. Для покупателей рост стоимости недвижимости является дополнительным фактором, стимулирующим оперативное принятие решения о покупке. Это оживляет рынок, а это тоже хорошо.

С другой стороны, галопирующий рост цен, примеры которого мы наблюдали в недавнем прошлом, приводит к нездоровому ажиотажу, который по инерции перегревает рынок.

Множество людей на этой волне принимают незрелые решения, взяв на себя завышенные финансовые обязательства, что в дальнейшем приводит к крайне неприятным для всех сторон последствиям, связанным с расторжением договоров. Поэтому оптимальным сценарием, наверное, является плавный, умеренный и прогнозируемый рост.

– То есть оптимальный вариант для застройщиков – рост цен в пределах 10–15% в год, чуть выше инфляции?

– Да, наверное, около 10%. Для менталитета нашего потребителя на рынке недвижимости это наиболее привычное положение вещей. Снижение же цен, как показал недавний опыт, приводит к ступору рынка, а это – ни в чьих интересах.

Павел Никифоров

Дата публикации: 13:16 01 апреля 2010

Источник: bpn.ru