Метры в ловушке

До известных событий 2008 года недвижимость была весьма доходным видом инвестиций. Особенно много квартир для последующей перепродажи покупалось в высоких сегментах рынка – бизнес-классе, элитном. Что произошло с этим объемом рынка в прошлом году, когда цены на жилье пошли вниз, и что происходит сейчас? Каковы планы владельцев «инвестиционных» квадратных метров?

Сколько вложено?

Эксперты по-разному оценивают объем инвестиционных объектов бизнес- и элитного сегментов, приобретенных до кризиса. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, полагает, что «в периоды стабильного роста рынка доля инвестиционных покупок не превышала 7-10%». По оценкам Penny Lane Realty, доля таких покупок в докризисное время доходила до 25% от всего объема рынка дорогой недвижимости, причем большая часть из них предлагалась в бизнес-сегменте. А Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», утверждает, что инвестиционных квартир чуть более 40% от всех купленных квартир в элитных новостройках.

Конечно, точное количество купленных «впрок» квартир не могут назвать даже риэлторы, они могут только предполагать. С осени 2008 года квадратные метры оказались в некой ловушке: приобретенные квартиры не только перестали дорожать, но и в ряде случаев начали дешеветь, а продать их по цене покупки оказалось невозможно. Недвижимость перестала быть предметом быстрых спекуляций, превратившись в объект долгосрочных инвестиций. «Сегодня количество инвестиционных покупок на рынке сократилось и составляет не более 5-8%», - констатирует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. А некоторые эксперты называют и меньшие цифры.

Продать нельзя придерживать

Именно такая дилемма встала перед владельцами спекулятивных квадратных метров с наступлением рецессии на рынке. Первой реакцией на сложившуюся на рынке ситуацию в связи с финансовым кризисом стал выброс на рынок достаточно большого количества инвестиционных квартир – по оценкам аналитиков компании Blackwood, их доля в предложении с начала разворачивания кризиса к началу 2009 г. увеличилась до 30-40%. Александр Зиминский наблюдает нечто похожее: по его словам, большая часть докризисного объема инвестиционного жилья была выставлена на продажу в период с зимы 2008 по весну 2009 годов и составила порядка 40-50% от общей массы предлагаемых квартир. «Естественно, что собственники для избавления от инвестиционно непривлекательного, на их взгляд, в тот период объекта предлагали хорошие скидки (10-20%), - рассказывает эксперт. - Порой они достигали и больших размеров - до 50%, но, как правило, это свидетельствовало о низкой ликвидности (по потребительским характеристикам) предлагаемого объекта, или изначально завышенной заявленной цене».

В первую очередь реализовывались квартиры более высокого, по сравнению со сходными предложениями, качества, по которым владельцы предлагали максимально выгодные для покупателя условия приобретения. В основном это были новостройки бизнес-класса со скидками в 15–30%. Такие предложения, несмотря на практически отсутствующий спрос, были очень привлекательны. Их приобретали для собственного проживания люди, воспользовавшиеся паникой на рынке для выгодной и давно запланированной покупки. Также «в переполохе» продалась часть объектов с низкими качественными характеристиками, привлекшие не слишком разборчивых покупателей низкими ценами.

Собственники качественных квартир, соответствующих заявленному классу, не нуждались в «быстрых» деньгах, поэтому и не снижали цен. Тем самым они спровоцировали снижение интереса к ним и приостановление продаж в начале кризиса. Потенциальные покупатели, ожидавшие обвала рынка недвижимости, требовали больших скидок, а не получив их, переключались на другие объекты. «Но буквально уже весной 2009 года покупатели убедились, что цены на качественные предложения не опустятся и стали более объективно оценивать рынок, - отмечает Александр Зиминский. - Доля качественных квартир в общем объеме предложения в соответствующих сегментах составила порядка 30% в бизнес-классе и до 70% - в премиум-классе. В большей степени это касается квартир на вторичном рынке с новым и качественным ремонтом».

Константин Ковалев подтвердил, что паническим настроениям были подвержены далеко не все владельцы элитного жилья. «Ряд владельцев квартир, даже если это инвестиционные квартиры, продавать свои активы не торопился, закономерно мотивируя это ростом цен в долгосрочной перспективе, - говорит он. - Поэтому продажа элитных квартир на тот момент являлась оптимальным решением только в двух случаях: если владельцу срочно были нужны свободные финансовые ресурсы и если инвестор хотел «перевложить» средства, т.е. продать квартиру в расчете на покупку аналогичной после снижения цен». Эксперт признает, что «удачно», т.е. по высоким ценам, реализовать свои квартиры мало кому удалось, в результате многие сняли их с продажи в ожидании «лучших времен».

Само рассосется

Что же будет дальше с квартирами, купленными когда-то ради спекуляций? Все эксперты согласились, что выхода их на рынок в серьезном объеме ожидать не приходится. «На элитном рынке особого стремления продавать эти квартиры мы не отмечаем. Хотя предложение таких квартир по сравнению с докризисным годом и выросло, но не больше, чем на 10%, - утверждает Наталья Кац. - Основное количество собственников не настолько обременены финансовыми проблемами, чтобы спешить выставлять их на продажу. Они понимают, что дисконт будет существенным, и ждут более подходящего времени».

По прогнозам Blackwood, ожидать массового выброса инвестиционных квартир, аналогичного тому, что произошло в конце 2008 г., при отсутствии существенных финансовых потрясений, ждать не стоит. Очевидно, что многие собственники в условиях наступившей стабилизации и постепенного роста цен, скорее всего, отложат продажу квартиры на более поздние сроки, дожидаясь максимума цен – периода, когда продавать квартиру наиболее целесообразно. При этом в весенний период рынок все же может несколько пополниться, считает Константин Ковалев, в том числе инвестиционными квартирами – ведь на рынке присутствует какое-то количество продавцов, которые заинтересованы в скорейшем получении средств и готовы продавать свои объекты, даже понимая, что цены в будущем вырастут.

«В элитном сегменте вообще не идет речь о массовых продажах, поэтому говорить о том, что будет всплеск на этом рынке, неверно», - подытоживает Наталья Кац. Пока не приходится рассчитывать, что объем «придерживаемых» квартир, купленных когда-то с расчетом на рост цен, как-то существенным образом повлияет на предложение рынка элитной недвижимости. В конце концов, постепенно владельцы продадут эту свою собственность, а может быть, и нет – будут жить сами, отдадут детям… Словом, рынок живет в нормальном ритме, и будем надеяться, что потрясения позади.

Ирина Богатырева

Дата публикации: 12:50 02 апреля 2010

Источник: bpn.ru