Загородная ипотека: пациент едва жив

Ипотеку, которая на загородном рынке только успела встать на ноги, подкосил финансовый кризис. И сегодняшние ставки по кредитам слишком высоки для того круга покупателей, которые в первую очередь заинтересованы в получении кредита.

Как свидетельствует статистика, до кризиса около 50% всех покупок в коттеджных поселках совершались по ипотечной схеме – дом в коттеджном поселке можно было приобрести под 30% первоначального взноса и с кредитом в среднем под 10% годовых в рублях. На вторичном рынке доля таких покупок была существенно меньше: продаваемые на загородном рынке готовые объекты – сплошь нетиповые, и банкам нужно было каждый раз проводить их индивидуальную оценку, что требует дополнительных затрат и усилий. Так что и до кризиса, считают специалисты, говорить о развитой загородной ипотеке не приходилось. А в 2009 году количество ипотечных сделок сократилось в целом по рынку на 80–90%. Сегодня фиксируются лишь единичные сделки, и процентные ставки по выдаваемым кредитам слишком велики, чтобы заинтересовать потенциальных клиентов.

Потери в рядах

За год список «кредиторов-загородников» сократился. Программы ипотечного кредитования загородной недвижимости в Петербурге и Ленобласти приостановлены в Инвестиционном Банке «КИТ Финанс», в «Национальном резервном банке». Некоторые банки не отказались от ипотечного финансирования загородного жилья официально, но не оформляют кредиты, ссылаясь на свои внутренние распоряжения. Наконец, многие банки и ипотечные брокеры работали с загородными объектами по программе АИЖК, которая сейчас в своей «загородной» части временно приостановлена. Когда программа будет возобновлена – пока неизвестно.

Конечно, есть банки, которые создают новые ипотечные продукты, но такие кредиторы – в меньшинстве. Так, банк «ВТБ 24» с осени предлагает новую накопительную программу ипотечного кредитования – клиенты могут накапливать на своих счетах денежные средства для первоначального взноса. По истечении года банк предоставляет ипотечный кредит по льготной ипотечной ставке, которая будет зависеть от среднедневного остатка по этому вкладу.

Те банки, которые по-прежнему предлагают ипотечные программы, изменили условия кредитования, увеличив размер первоначального взноса и процентную ставку. Теперь первоначальный взнос может колебаться в пределах 30–50% от оценочной стоимости объекта. Причем этот платеж влияет на процентную ставку и смягчение или ужесточение условий со стороны банка. Средний срок кредитования – 15 лет. Если в период «расплаты по счетам» клиент достигает пенсионного возраста, кредит получить не удастся.

В зависимости от срока кредитования, первоначального взноса и уровня дохода начисляется процентная ставка: чем дольше клиент собирается отдавать деньги, тем выше будет процент. В среднем сегодня процентная ставка составляет 16–18% в рублях.

Невыносимые условия

Если клиент захочет получить ипотечный заем, ему придется соответствовать требованиям банка: подтвердить свою платежеспособность и ликвидность выбранного объекта. Для подтверждения собственной финансовой состоятельности следует предъявить кредитору справку 2-НДФЛ либо справку о доходах по форме банка. Ничего нового: чем больше «белая» зарплата или официальная налоговая отчетность, тем выше шансы на получение ипотеки. При этом клиент должен иметь стаж работы в конкретной компании не менее шести месяцев, а самой компании должно быть не менее двух лет, и ее месячный оборот должен составлять не менее 800 тыс. руб. Частным предпринимателям придется подтвердить доход за последний год.

Дополнительный бонус – поддержка созаемщика или поручителя. Другой вариант – оформление собственного недвижимого имущества под залог. Все это позволит упростить процедуру сделки и добиться «щадящей» процентной ставки, но еще не гарантирует положительного результата. Следующий вопрос – пожелания к самому дому.

Основное требование, предъявляемое банком, общеизвестно – «загородное жилье должно быть ликвидным». Критерии ликвидности – дом построен и оформлен в собственность, целевое назначение участка – земля ИЖС, в доме есть все необходимые коммуникации (постоянное электроснабжение, отлаженная работа систем отопления и водоснабжения). Загородное жилье должно быть пригодно для круглогодичного проживания, иметь хорошую подъездную дорогу, обеспечивающую к нему постоянный доступ, вне зависимости от погодных условий.

Также необходимо, чтобы дом находился в населенном пункте, – коттеджном комплексе, просто поселке или, на худой конец, в деревне. То есть – чтобы стоял на землях поселений и был оформлен как жилой. Причем в населенном пункте, где расположен объект, должны иметься подъездные пути и развитая инфраструктура.

Требования к местонахождению дома гибкие – некоторые банки готовы кредитовать объекты только в пределах 30–40 км от КАД, другие рассмотрят и вариант в 150 км – если поблизости находится офис банка. Разумеется, жилье это должно находиться не в аварийном состоянии и не иметь зарегистрированных обременений. Кстати, в большинстве банков деревянный дом в качестве предмета залога не рассматривается.

В режиме ожидания

Но несложно понять, что для рынка, где основными заемщиками выступали покупатели объектов эконом-класса, совокупность условий делает получение денег практически нереальным. А тем, кто может позволить себе оформить кредит, как правило, он не очень и нужен. Сегодня, по данным Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», около 90% опрошенных потенциальных клиентов ждут снижения ипотечной ставки, смягчения жестких требований подтверждения дохода, уменьшения первоначального взноса.

Юлия Туголукова, директор Центра ипотечного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

– Несмотря на финансовый кризис, даже год назад возможность одобрения кредита на покупку загородного дома была совершенно реальной. Проблема в основном состояла в том, что продавцы загородной недвижимости значительно медленнее осознавали реальную рыночную стоимость объекта, фактическую сумму сделки, что вызывало у банка-кредитора обоснованные опасения по поводу ликвидности таких объектов.

Сегодня загородная ипотека вновь встает на ноги. Говорить об увеличении объемов преждевременно, но ипотечные сделки происходят. А коль скоро изменится ситуация на самом загородном рынке, активнее будут выдаваться и кредиты под залог загородной недвижимости.

Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар»:

– Сейчас мало обращений по ипотеке на загородном рынке. Связано это с тем, что основные сделки на загородном рынке происходят с земельными участками, а для оформления ипотечного кредита на участке должно быть строение. Кроме того, и сами покупатели не готовы брать кредиты. Основные проблемы, с которыми сталкиваются люди, решившие взять ипотечный кредит на покупку загородной недвижимости, – большой первый взнос (40%), плюс средние ставки ипотеки на загородном рынке выше, чем на городском, на 1–2%. Останавливают людей также определенные условия. Например, необходимо оформить документы на собственность дома и земли, что может занять довольно длительное время.

Екатерина Голубева

Дата публикации: 14:32 02 апреля 2010

Источник: bpn.ru