Дешевая ипотека заканчивается

Глава Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка прогнозирует в 2010 году удвоение объемов ипотечного кредитования, увеличение кредитования строительства жилья за счет средств агентства, а также планирует сократить объем выкупа закладных у банков. В свою очередь банки сворачивают ипотечное кредитование на вторичном рынке жилья по программе АИЖК.

У региональных операторов АИЖК, через которых банки рефинансируют выданные кредиты, нет согласованных договоров с агентством на второе полугодие. В том, что договора будут подписаны, операторы не сомневаются, но ставки будут выше.

Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка оценивает объем новых ипотечных кредитов в 1 квартале 2010 года в 45-50 млрд руб. «Это примерно соответствует уровню полугодия прошлого года», - сравнил он на прошедшей сегодня, 7 апреля, пресс-конференции. По итогам 2010 года Семеняка ждет удвоения выдачи ипотеки по сравнению с прошлогодним уровнем. По его прогнозу в текущем году будет выдано ипотечных кредитов на 180 млрд руб. По данным АИЖК, объем жилищных кредитов по состоянию на 1 января 2010 года составил 1,181 трлн руб. против 1,27 трлн. руб. на 1 января 2009 года.

Лидером по выдаче ипотечных кредитов в прошлом году с большим отрывом от конкурентов стал Сбербанк РФ. Банк оценивает свою долю рынка в 70%, но в АИЖК в этом сомневаются. Источник в агентстве, пожелавший не называть себя, пояснил, что аналитики агентства оценивают долю Сбербанка на рынке ипотечного кредитования в 57%. «Сбербанк включает в свои расчеты и жилищное кредитование, которое дается под поручительство», - объяснил собеседник разницу в оценках.

В 2010 году АИЖК планирует выдать банкам в этом году 15-20 млрд руб. кредитов на строительство жилья. Семеняка подсчитал, что этих денег хватит на то, чтобы простимулировать строительство 1,5-1,7 млн кв. м жилья эконом-класса. «Мы будем отдавать основной объем средств на «первичку», - добавил глава АИЖК. «Мы заключим соглашения с банками на 40 млрд руб., а целевых займов выдадим на половину этого объема, потому что крупные банки сейчас фондируются на рынке», - пояснил Семеняка.

Оставшиеся деньги, по его словам, будут резервироваться под выкуп закладных по завершении строительства. На данный момент с банками заключены договора по 19 проектами общей площадью 300 тыс. кв. метров в российских регионах, еще порядка 60 проектов на 17 млрд руб. находятся в стадии рассмотрения, уточнил исполнительный директор по жилищному финансировании АИЖК Андрей Шелковый.

Объем выкупа закладных АИЖК в 2010 году планирует сокращать. По словам Семеняки, выкуп закладных по жилищным кредитам будет замещаться принятием на АИЖК рисков по таким ссудам. «Например, выдачи поручительств для секьюритизации ипотеки банками», - пояснил глава АИЖК. Сейчас АИЖК выкупает у банков выданные ими ипотечные кредиты и выпускает облигации, обеспечением которых служат закладные. Это дает возможность банкам почти сразу вернуть денежные средства, которые снова могут быть пущены на выдачу ипотеки. При поручительстве банк сможет выпускать облигации сам, под поручительство АИЖК. В этом случае рефинансирование он сможет получить в ЦБ, а его ипотечные облигации могут быть куплены другими банками.

В июне 2010 года АИЖК планирует разместить облигации на сумму 6-7 млрд руб. По словам Семеняки это будет четвертая сделка секьюритизации. Состоит она из двух траншей. В июне будет размещен младший транш – с дюрацией около 3 лет. В 2011 г планируется разместить старший транш примерно такого же объема. Условия размещения Семеняка не назвал, но отметил, что всего в 2010 году АИЖК планирует привлечь на рынке около 58 млрд руб. Из них 36 млрд руб. - от размещения облигаций с госгарантией, а на 22 млрд. руб. планируется продать ипотечных облигаций под закладные, которые остались на балансе агентства с 2009 года.

Касаясь уровня просроченной задолженности, глава АИЖК сообщил, что по итогам 1 квартала она составила 11,5%, куда входят портфели и АИЖК, и АРИЖК. Исполнительный директор АИЖК Наталья Кольцова добавила, что за 1 квартал по стандартной программе агентства было рефинансировано кредитов банков на 9,9 млрд руб. В целом за первое полугодие 2010 года ожидается, что этот показатель будет на уровне 20 млрд руб.

Могло бы быть и больше, но некоторые региональные операторы АИЖКа уже не принимают новые заявки на кредиты, поскольку не успеют их рассмотреть, выдать и рефинансировать кредит в первом полугодии текущего года, а со второго полугодия агентство собирается изменить условия кредитования, но пока не ясно какие будут изменения. Например, в Петербурге ни у одного из операторов АИЖК, через которых банки рефинансируют выданные кредиты, нет согласованных договоров с агентством на второе полугодие, и они не знают какие будут процентные ставки. «Какой смысл заключать новый договор, пока не закончился старый», - отмечает генеральный директор «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» Владислав Назаров. И добавляет, что ставки будут выше. «Но я пока не готов сказать каким будет повышение», - говорит Назаров.

«На сегодня работа ведется в рамках действующих стандартов АИЖК. В случае появления каких-либо изменений в федеральной программе и доведения данной информации до кредиторов со стороны АИЖК и его операторов банки будут работать с учетом измененных стандартов и условий», - отметил заместитель председателя правления «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов.

Действующие ставки по кредитам АИЖКа на покупку жилья на вторичном рынке варьируются в пределах 9,35%-11,30% годовых. В среднем кредиты выдаются под 10% годовых, пояснили в «Городском ипотечном банке». Заемщикам желающим получить ипотеку по действующим низким ставкам уже нет смысла суетиться. «Под 9,35-11% годовых мы будем выдавать кредиты до конца апреля. Подавать заявку уже поздно», - говорит руководитель управления ипотечного кредитования ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова.

«После выдачи кредита закладная должна пролежать в банке 2 платежных периода, 2 месяца, а потом выкупается АИЖК», - поясняет заместитель гендиректора по кредитованию Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Анна Володькина.

То есть два месяца - май и июнь - уйдут на рефинансирование выданных в первом полугодии кредитов и в это время банки начнут выдаваться займы уже по новым условиям, ставкам. «Пока у нас нет никаких документов от АИЖКа, но на прошлой неделе прошло селекторное совещание, на котором было заявлено, что АИЖКа снизит первоначальный взнос по программе «Новостройка» (кредиты на покупку нового готового жилья,- ред.) с 30% до 10%-20%. Также по этой программе планируется выдавать кредиты на покупку квартир в домах не старше 2007 года. Пока возраст домов ограничен 2008 годом постройки», - объясняет Марианна Белькова. Кроме этого, по ее словам, получить кредит на покупку новой квартиры смогут не только граждане, заключившие с застройщиком договор долевого строительства, но также покупатели жилья, приобретающие недвижимость по другим схемам, предварительным договорам купли-продажи. Ставки по программе «Новостройка» варьируются в пределах 10,5%-11% годовых. «По кредитам на покупку жилья на вторичном рынке ставки будут примерно на 1% выше, чем по новостройке», - говорит Марианна Белькова. По ее словам, в агентстве не видят особого смысла в кредитовании вторички, поскольку это ведет к росту цен на жилье. В АИЖКа прогнозируют увеличение цен на жилье в 2010 году не менее, чем на 3,2-5,1% - правда, без учета инфляции (которая прогнозируется на уровне 6-8,5%).

Александр Сологуб | Татьяна Соляная