Сезон купли-продажи пансионатов

Сегодня на подмосковном рынке недвижимости появилось огромное количество санаториев, пансионатов или баз отдыха, продающихся через вторые и даже третьи руки. Когда-то владеющие этими объектами предприятия за символическую сумму избавились от «балласта» в связи с невозможностью и далее нести расходы по их содержанию и ремонту. Какие-то из них давно заброшены, и строений на них уже не осталось: местные жители нашли пропадающим стройматериалам лучшее применение. Профилактории, которым повезло, после покупки обычно застраивались или же реконструировались и использовались по профилю: для организации отдыха. Однако сложилась коллизия: все больше инвесторов, вложивших средства в этот бизнес, обнаружили, что он требует длинных инвестиций, постоянных вложений в инфраструктуру и неусыпного контроля за управляющими на объекте. В результате областные здравницы находятся в постоянном поиске новых владельцев.

Кто покупает бывшие здравницы

Бывшие пансионаты и санатории сегодня наиболее охотно приобретаются под поместье. Это уже фактически готовые усадьбы: с коммуникациями, подъездными путями, забором по всему периметру, ухоженным лесом. Но главное - у них существует «юридическая чистота»: понятно, кому принадлежал объект, и сделку по нему легко зарегистрировать. Как утверждают риэлтеры, санаторий в среднем поясе Подмосковья (40–60 км от МКАД) с земельным массивом в 15–20 га обойдется всего в $2–3 млн.

По словам Елены Новомлинской, руководителя отдела «Земля для бизнеса» компании «МИЭЛЬ-недвижимость», таких объектов на рынке много, поскольку предприятиям становится накладно их содержать: они платят налог на землю, налог на недвижимость, коммунальные платежи, зарплату сотрудникам.

Как правило, санатории, пансионаты, дома отдыха или бывшие пионерлагеря интересуют покупателей двух категорий: это богатые корпорации, приобретающие такие объекты под загородные дома приемов или базы отдыха, и девелоперские компании, приобретающие объект либо с целью его дальнейшего развития, либо для строительства на территории бывших здравниц коттеджных поселков.

Цена баз отдыха зависит от множества разных параметров: близости к МКАД, направления, площади участка, состояния построек, наличия лесных деревьев или водных объектов на территории, а также от юридического статуса объекта (особенно ценятся оформленные права на землю). К примеру, дом отдыха «Румянцево», расположенный в 54 км от МКАД по Новорижскому шоссе на лесном участке площадью 29,6 га, предлагается к продаже за $9 млн. Участок, все строения и коммуникации находятся в собственности. А бывший пионерлагерь в 36 км от МКАД по Ярославскому шоссе, расположенный на участке площадью 2,2 га, продается всего за $400 тыс.

Покупку таких непрофильных активов можно провести разными способами. Если земля и строения находятся в собственности, то сделка может совершаться по договору купли-продажи. Если земля находится в аренде, а строения в собственности, то сделка совершается путем замены учредителей компании, на балансе которой находятся строения и у которой заключен договор аренды земли. В случае если земля находится в бессрочном пользовании, сделка также может осуществляться в форме замены учредителей, однако после покупки приобретатель переоформляет права на участок (либо заключает договор аренды, либо выкупает участок в собственность).

«Когда-то предприятия избавлялись от любых непрофильных активов,- говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood,- но после 1998 года, когда ситуация на рынке недвижимости изменилась, компании приступили к ремонту и оборудованию оставшихся активов. Далеко не все подмосковные пансионаты поменяли хозяев. Некоторых из них в кризисный период сдавали свои объекты и по непрофильному назначению (под склады, например), но удивительно, что в настоящее время практически все областные базы процветают и имеют полную загрузку в сезон».

Как реорганизовать

Прежде всего, как замечает Новомлинская, с трудностями могут столкнуться девелоперы, планирующие на месте старых развалин возвести коттеджный поселок. Такие объекты обычно располагаются на землях особо охраняемых территорий, и правомерность строительства на них коттеджных поселков с юридической точки зрения неочевидна.

Другая проблема связана с законодательством. С 1 января 2006 года, согласно последним изменениям в Земельном кодексе, заканчивается право постоянного бессрочного пользования земельными участками. Следовательно, многим владельцам придется оформлять участок в платное пользование: заключать договор аренды или выкупать его в собственность. Те, кому это не под силу, могут лишиться земли, на которой находится база отдыха.

Как заметил «Бизнесу» Андрей Печурин, директор департамента социально-экономических проектов СУЭК («Сибирская угольная энергетическая компания»), на рынке сегодня вообще мало игроков, способных вложиться в развитие такого бизнеса: у них нет ни средств, ни ресурсов для освоения оздоровительно-развлекательных объектов. Например, СУЭК намеревался продать расположенный рядом с Байкалом парк-отель «Бурдугуз». Его рыночная цена по результатам независимой оценки, сделанной международными консультантами, составила $3,5 млн, а реальные покупатели были не готовы заплатить более $2 млн. В итоге было принято решение вообще не продавать отель, а вложить средства в его развитие и «раскрутку» в надежде на рост внутреннего туристического рынка и последующую продажу по более адекватной цене.

По информации Алексея Москвича, ведущего консультанта «Магазина готового бизнеса», базы отдыха сегодня продаются даже не самими предприятиями, а уже выкупившими их за копейки частными инвесторами.

По данным компании Swiss Realty Group, таких объектов очень много, они никому не нужны, часто находятся в плохом состоянии, и перепродать их очень сложно. Впрочем, инвесторам не всегда изменяет удача: «Мы знаем случай, когда из никуда не годной земли и загнивающего дома отдыха сделали хороший пейнтбольный клуб»,- заключает Мария Крюкова, PR-менеджер компании Swiss Realty Group.