Апрельские итоги

Первый квартал 2010 года дал участникам рынка много поводов для оптимизма: вырос спрос на недвижимость при относительно стабильных ценах квадратного метра, понемногу растет число ипотечных сделок. Однако пока не ясно, насколько устойчивой окажется данная тенденция.

Первые месяцы 2010 года оказались крайне противоречивыми по своим последствиям для рынка недвижимости. Раньше внутри одного квартала редко наблюдались столь сильные колебания активности спроса: начало января, по традиции, стало мертвым сезоном, но уже в феврале произошел всплеск потребительской активности, который оборвался в конце марта, когда оживление вновь пошло на спад. На поведение участников рынка отчасти влияет неразбериха, царящая в умах экспертов, которые уже опасаются говорить про «дно» рынка и предлагают вообще его не искать. Также одним из факторов, добавляющим нестабильности на рынке, остается непредсказуемая макроэкономическая ситуация в стране.

Весенняя оттепель

Однако большинство практиков рынка недвижимости по итогами первого квартала довольны и полны оптимизма в своих оценках происходящих событий. «Если брать результаты первого квартала, то они сопоставимы с результатами за весь прошлый год, ведь предновогодний ажиотаж превратился в сделки именно в начале 2010 года, – говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «АРИН» Владимир Спарак. – Пока рынок не достиг докризисных показателей, но тенденция к росту активности налицо. Поэтому я склонен расценивать положительные результаты первого квартала не как сезонное улучшение, а как начало восстановления рынка. Но до докризисного уровня сегодняшняя активность не дотягивает примерно в два раза», – отмечает эксперт.

Возросшей активности рынка рада и руководитель отдела жилой недвижимости агентства недвижимости «Олимп 2000» Татьяна Баранова, однако она более осторожна в своих оценках: «В этот же период в 2009 году покупатель либо не имел возможности приобрести жилье, либо не хотел. В первом случае – потому что не давали ипотечных кредитов. Во втором – люди, имеющие возможность приобрести жилье, занимали выжидательную позицию. Сейчас рынок оживился, но пока еще рано говорить о начале выхода из кризиса. Скорее всего, это – сезонное оживление, как было и в прошлые годы».

Основные операции на вторичном рынке по-прежнему представляют из себя цепочки, в которых присутствует какая-либо государственная субсидия, кредиты либо инвестиции (ранее начатое расселение дома или большой коммунальной квартиры, в основном, в Центральном районе города). Но даже несмотря на это, реальное число сделок на вторичном рынке увеличилось на 10–15%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

На активность рынка влияет еще один фактор, а вернее, его отсутствие, – доступное ипотечное кредитование. По словам главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, ситуация в этом сегменте до сих пор не ясна. «К докризисным кредитным ставкам рынок вернется еще не скоро. В ближайший год ставки точно будут выше показателей двухлетней давности. Но дело даже не в этом. Гораздо сильнее тормозят развитие данного вида кредитования жесткие условия, которые банки предъявляют к своим заемщикам, например наличие справки 2-НДФЛ, созаемщиков и солидный первый взнос. Потихонечку эти требования смягчаются, хотя, по существу, многие изменения носят косметический характер», – рассуждает господин Бобашев. Однако даже «косметические» улучшения благотворно повлияли на потребителей: по показателям агентства «Петербургская Недвижимость», доля сделок с участием ипотеки растет с января. Сейчас она достигла 10%, в то время как в прошлом году едва ли составляла 5% сделок на вторичном рынке.

Рост под лупой

Ценовая ситуация на рынке недвижимости Петербурга в целом стабильна и не преподносит неожиданностей. Так, средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке в марте составила 82,2 тыс. руб., увеличившись по сравнению с январем на 0,72%. Такие данные приводит Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости». Фактическая же стоимость «квадрата» после закрытия сделки, по данным агентства «Петербургская Недвижимость», в марте составила 74,5 тыс. руб. Дороже всего покупателям обходится квадратный метр в домах старого фонда после капитального ремонта – по 96,4 тыс. руб. Наиболее же дешевым типом жилья традиционно является старая панель, квадратный метр в которой сейчас стоит, в среднем, 70,2 тыс. руб.

Ситуация по районам города также не претерпела с начала года серьезных изменений. Дороже всего покупателям обойдется квадратный метр жилья в Петроградском районе – по 123,6 тыс. руб. На втором месте Центральный район – 112,8 тыс. руб. за «квадрат». Третье место занимает Василеостровский район – 98,2 тыс. руб. за метр. Дешевле всего предлагают жилье в Кронштадтском районе Петербурга – по 63,9 тыс. руб. за квадратный метр.

Как отмечает Сергей Бобашев, с начала года на петербургском рынке недвижимости наблюдаются разнонаправленные ценовые тенденции. «В большинстве случаев цены на недвижимость не растут. Но в то же время есть отдельные, очень узкие сегменты, в которых цены все-таки повышаются.

Здесь можно говорить прежде всего о хрущевках, расположенных в удаленных спальных районах города. Это – одни из самых доступных объектов на рынке. Еще в конце прошлого года они продавались по цене в 2,1–2,2 млн руб. Сейчас такие квартиры подорожали на 5–10% и стоят, в среднем, 2,4–2,6 млн руб. Одновременно с этим немного снижаются цены на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», – отмечает эксперт.

Лакомые кусочки

Один из позитивных трендов 2010 года – значительное увеличение спроса на жилую недвижимость. «Спрос вырос примерно в три раза, – констатирует генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский. – С начала года он не только увеличился, но и стал более конкретным: люди смотрят меньше объектов, так как понимают, что ниже, чем в прошлом году, цены уже не будут. Основной спрос по-прежнему приходится на жилье эконом-класса. Лучше всего раскупаются однокомнатные квартиры, но от малогабаритных объектов спрос плавно перемещается в сторону более просторных вариантов, с кухнями от 8–9 кв. м. Кроме того, появился интерес к квартирам в сталинских домах, которые в прошлом году в этот период времени очень плохо продавались», – сообщил господин Щегельский. Помимо активизации спроса, заметны и существенные изменения в структуре обращений граждан. По словам риэлторов, все больше внимания потребители уделяют качественным характеристикам объектов, даже в объектах эконом-класса.

По словам генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, в январе-феврале активный интерес у покупателей вызывали однокомнатные квартиры в кирпичных домах в Выборгском и Московском районах города, площадью 40 кв. м, по цене 3,1 млн руб. «Также спросом пользовались двухкомнатные квартиры в брежневках Калининского района по цене 3 млн руб. и трехкомнатные квартиры в домах пятидесятой серии – по 3,7 млн руб. Можно отметить позитивную тенденцию: вырос спрос на трехкомнатные квартиры. Также открылся целый ряд сделок по дорогим объектам, в том числе и расселения», – прокомментировал он ситуацию.

В марте высоким спросом пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры в старых панельных и новых кирпичных домах. В лидерах спроса, традиционно, – Калининский и Приморский районы. «Среди однокомнатных квартир пользовалось популярностью жилье общей площадью 31 кв. м в Калининском районе в старых панельных домах по цене 2,5 млн руб., а также квартиры общей площадью 40 кв. м в кирпично-монолитных домах недавней постройки стоимостью 3 млн руб. Также в Приморском районе покупателям были интересны двухкомнатные квартиры общей площадью 66 кв. м в домах того же типа, по 5,7 млн руб. Среди трехкомнатных спросом пользовались сравнительно недорогие квартиры в домах старой панели во Фрунзенском районе стоимостью 3,9 млн руб.», – добавляет господин Дроздов.

В сегменте комнат наибольшим спросом пользуются объекты в малонаселенных квартирах, площадью 12–16 кв. м, не дороже 1,1–1,3 млн руб., как рассказала исполнительный директор агентства недвижимости «Центр» Елена Дорогова. Однако, как отмечает Сергей Бобашев, в последнее время у таких объектов появился серьезный конкурент – квартиры-студии на первичном рынке. «Их средняя площадь уже доходит до 22 кв. м., а цена составляет 1,5–1,6 млн руб. Многие покупатели предпочитают именно такие объекты, даже несмотря на то, что зачастую они расположены в отдаленных районах города и будут сданы не раньше 2013 года. Объясняется выбор покупателей просто – цены на комнаты и квартиры-студии сейчас примерно одинаковы, а плюсы отдельного жилья еще никто не отменял».

Как сообщает Сергей Бобашев, интерес к многокомнатным квартирам пока не возродился: «Единственное исключение – премиум-сегмент, который живет по своим законам и не связан с остальным рынком. Туда снова вернулись стратегические покупатели, которые осознали, что дешевле элитная недвижимость уже не будет. Это в первую очередь касается домов старого фонда, расположенных в историческом центре города, так называемой антикварной недвижимости».

Что почем?

Объем предложения жилья на вторичном рынке Петербурга, по мнению большинства экспертов, в первом квартале остался стабильным, существенно не увеличившись в январе-марте. Наибольшее предложение жилья в этот период было отмечено в северных районах города – 13,4% в Приморском и 7,5% в Выборгском районах города. Также велико предложение в Центральном (9,2%) и Невском районах города (7,7%). Однако ряд экспертов отмечают незначительное увеличение количества объектов на рынке: «Это стало заметно в начале февраля, – говорит Дмитрий Щегельский. – С чем это связано, сказать пока сложно. Возможно, мы наблюдаем возврат на рынок части отложенного предложения – объектов, которые собственники сняли с продажи в 2009 году из-за низких цен на недвижимость. Причем на рынке в равных долях появляются объекты всех сегментов: эконом-класса, бизнес-класса, элиты. Квартир эконом-класса в последние месяцы даже стало немного меньше – в связи с тем, что спрос на них выше».

В структуре предложения также произошли некоторые изменения. По словам Татьяны Барановой, в 2009 году на рынке было больше предложений комнат в коммунальных квартирах. В наступившем году, напротив, увеличилось количество предложений квартир высокого качества, а также – элитного жилья. Увеличилось и предложение квартир с доплатой на покупку встречных вариантов. Однако, по мнению Владимира Спарака, глобального увеличения количества объектов на рынке не произошло. «В первом квартале прошлого года в продаже находилось около 18–20 тыс. объектов, сейчас – примерно 22–24 тыс. Это небольшой рост», – считает эксперт.

С большими скидками на вторичном рынке большинство продавцов также уже покончили. Даже в прошлом году максимальный торг в большинстве случаев не превышал 10% от стоимости объекта. Сейчас многие продавцы уже готовы поднимать цену и успешно это делают. Поэтому возможности для торга сокращаются с каждым днем, уверены риэлторы. Средний размер скидки в последние месяцы составляет 50 тыс. руб.

На будущее

Оценивая итоги первого квартала 2010 года, большинство экспертов уверены, что ситуация на рынке и дальше будет достаточно стабильной. «Вряд ли до конца года произойдут какие-либо события, которые заметно увеличат цены на недвижимость, – говорит Дмитрий Щегельский. – По крайней мере, во втором квартале точно не стоит ожидать скачка цен. Количество интересных объектов, у которых соотношение цена-качество является оптимальным, будет сокращаться по всем сегментам рынка. Все меньше будет и объектов, находящихся в прямой продаже».

Сергей Дроздов также верит в стабильность рынка недвижимости при условии стабильности отечественной и мировой экономик. «Думаю, что общий уровень продаж и активности будет несколько выше, чем в 2009 году. Вероятнее всего, в текущем году будет более ярко выражена сезонность: высокая активность весной и осенью, а спад – летом». Средняя цена квадратного метра, по мнению представителя «Петербургской Недвижимости», будет незначительно колебаться в пределах 73–85 тыс. руб. «Рост цен возможен, скорее всего, осенью, причем дорожать будут однокомнатные квартиры.

Серьезный рост активности рынка и значительное увеличение стоимости квадратного метра возможны только при двух условиях: существенном уменьшении предложения жилья и активном развитии ипотечного кредитования. Оба эти условия возможны, скорее, в отдаленной перспективе, нежели в ближайшем будущем. В частности, рост объемов ипотечного кредитования ожидается, но не в прежних пределах – банки стали более осторожны по отношению к заемщикам, чем до кризиса, а условия ипотечного кредитования смягчаются медленно», – разъясняет господин Дроздов.

Общее количество сделок на рынке недвижимости, по прогнозам экспертов, увеличится на 10–15%, продолжит расти и спрос. «Мы ожидаем увеличения спроса примерно на 20%, – говорит заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов. – В основном это будет происходить в связи с развитием ипотеки. Государство планирует внести большое количество денег в развитие этого вида кредитования, уже сейчас происходит снижение процентных ставок. Предложение объектов будет оставаться примерно на одном уровне на протяжении всего года. Также до конца года произойдет медленный и плавный рост цен на недвижимость в пределах инфляции, не больше чем на 10%», – отмечает риэлтор.

Однако существуют и опасения, что в будущем активность рынка может несколько снизиться. «Признаков значительного повышения покупательской способности нет. В первом квартале сыграл отложенный спрос – люди устали ждать возможности купить подешевле. Те, кто имели возможность купить недвижимость, купили ее в первом квартале», – рассуждает Владимир Спарак. Насколько это предположение окажется верным, покажут уже ближайшие два месяца.

Ольга Мурашко

Дата публикации: 12:57 13 апреля 2010

Источник: bpn.ru