Эксперты рассказали, кого спасет ипотека

На прошлой неделе «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» объявило о новой программе, которая называется «Переменная ставка». Ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым банками-партнерами АИЖК по этой программе, будут привязаны к ставке рефинансирования ЦБ и при нынешнем ее уровне в 8,25% составят от 8,75% до 10% — по кредитам на покупку жилья на первичном рынке, и от 9,25% до 10,5% — на вторичном.

Программы АИЖК, безусловно, социальные. Большинству заемщиков известны другие ставки, под которые сегодня банки предлагают брать ипотечный кредит. А они выше ставок АИЖК чуть ли не в два раза. Легко ли получить ипотеку сегодня? И какое жилье можно приобрести? Очень распространено мнение о том, что ипотечный кредит банки выдают исключительно на приобретение квартир в новостройках. Однако на деле это совсем не так. Заемщику гораздо легче получить кредит на покупку объекта вторичного рынка.

Вадим Кузнецов, начальник кредитного отдела кредитного брокера, рассказал: "Чтобы получить ипотеку на первичном рынке сейчас, к сожалению, заемщик сталкивается с целым рядом проблем, которые связаны с тем, что дом еще не построен, и никакой уверенности у банка нет в том, что дом будет возведен до конца, будет получено свидетельство о собственности каждым собственником квартиры. Самое простое сейчас - это вторичка. Это классическая ипотека. Она обкатана, она первая возрождается сейчас, по ней наиболее интересные ставки".

Каковы эти "интересные ставки"? Для кого существует ипотека? Так ли она реальна, так ли доступна для населения, как могла или должна быть? Появившись в нашей стране в девяностых годах прошлого века, система ипотечного кредитования успела побыть и "доброй" и "плохой" в глазах потребителей. В разгар ипотечного бума, ипотеку стремился получить чуть ли не каждый второй, и чуть ли не каждый банк привлекал к себе потенциальных клиентов различными программами кредитования.

"В тот момент розничный бизнес рассматривался как самый целесообразный для сектора банковских услуг. Розница, направленная на ипотечное кредитование, очень приветствовалась везде. Все это было связано с доступностью достаточно дешевых длинных денег, поэтому из всех банков, которые занимались розничным кредитованием, у всех присутствовал в том или ином виде ипотечный кредит. Их просто великое множество, самый классический - приобретение объекта недвижимости на вторичном рынке жилья. Здесь практически все банки, предлагающие розничные услуги, имели в ассортименте. Это трудно даже сейчас подсчитать, потому что порядка сотни банков это точно было по Российской Федерации", - рассказала Юлия Купко, генеральный директор финансовой компании.

Но вот наступил кризис. Увольнения, резкое падение доходов населения. Банки больше не имеют стопроцентной уверенности в регулярных выплатах по кредиту. Ипотечные программы сокращаются до минимума. Самым важным документом для банка при принятии решения о выдаче кредита становится справка о доходах клиента.

Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы, заявил: "В процессе кризиса, летом прошлым, это было почти нереально, почти ни в каком банке. То есть были люди, которые получали кредиты и в середине 2009, но, как правило, это топ-менеджеры и то с официальной белой зарплатой, это 200-300 тыс. То есть это даже не один процент населения, а намного меньше".

Исчезла ли в кризис ипотека? Нет, формально она продолжала существовать, но количество банков, выдающих ипотечный кредит, сократилось в десятки раз, а требования к заемщикам возросли настолько, что фактически получить ипотечный кредит стало едва ли возможным. Юлия Купко, генеральный директор финансовой компании вспоминает: "В кризисный период это количество банков, реально кредитующих, реально предоставляющих ипотечные кредиты, сократилось практически до семнадцати штук в какой-то момент".

"В разгар кризиса, - это уже известно всем, - ипотека практически свернулась. Если она существовала где-то, то процент был запредельным, по которому заемщик фактически не мог взять кредит", - говорит Вадим Кузнецов, начальник кредитного отдела кредитного брокера.

О том, что осенью 2009 года рынок начал оживать, говорили все. Количество сделок по купле-продаже недвижимости увеличивалось, и многие вновь стали задумываться об ипотеке. Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы рассказывает: "Где-то с осени 2009 года, может быть, навстречу властям нашим, которые, что Путин, что Медведев стали говорить, что нам нужна доступная ипотека, а, может быть, просто потому, что кризис потихоньку заканчивается, банки начали снижать ставки. На сегодняшний день, по моим ощущениям, банков десять в Москве выдают ипотеку".

"В настоящий момент у нас ситуация выравнивается, возвращается, невозможно сказать, что прямо так сразу резко на докризисный период, но уже на сегодняшний день присутствуют порядка 50 банков. Если говорить о реальных игроках, которые активно кредитуют, в которых наиболее просто заемщику получить ипотечный кредит, то общее количество таких банков сводится к 25", - уверяет Юлия Купко, генеральный директор финансовой компании.

Сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам всех видов на 5% ниже, чем в прошлом году, и составляет 13-14%. Бесспорно, эти цифры выглядят более привлекательными, чем год назад, но до 7-8%, о которых говорит наше правительство, и уж тем более до показателей Европы с ипотечными ставками в 4-5%, нам еще очень далеко. Однако игроки рынка уверены, что определенный прогресс уже есть.

О ситуации сегодня рассказывает телеканалу "Недвижимость" Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы: "Сегодня можно реально уже получить ипотеку под 14-13% и даже под 11%. Это нижайшие ставки - 11% - докризисные. Сбербанк называет 11%, еще ряд банков называют 11%, но реально выдачей таких почти нет, потому что это рекламная фишка, под которую нагружаются условия невыполнимые почти ни для кого. А реально там идет выдача 12%, 13%, 14%".

"Существенно снизились ставки, по которым уже вполне можно работать. Остались определенные сложности, которые связаны с требованиями к заемщику, которые предъявляют банки, но доступность ипотеки существенно усилилась. То есть ипотека стала более доступной", - таково мнение Вадима Кузнецова, начальника кредитного отдела кредитного брокера.

"Определенные сложности" - это по-прежнему справки о доходах заемщика. И чем доход ниже, тем сложностей больше. "Для банка самое существенное - это возврат кредита, поэтому, чтобы банк был уверен, что кредит будет возвращен, заемщику, к сожалению, необходимо подтвердить, серьезно подтвердить свой доход, - продолжает Вадим Кузнецов, - поэтому все требования по доходу остались. Я не могу сказать, что требования ужесточились или либерализовались, но в соответствии с кредитным калькулятором, который каждый банк размещает на своем сайте, заемщик может предварительно прикинуть, хватает ли его дохода ежемесячного обслуживать тот заем, который он собирается взять. Этот доход необходимо подтверждать, естественно, не со слов, а документально. Банки предполагают, что если мы возьмем доход в 100%, то ипотечный платеж месячный должен составлять не более 30%-40% от дохода".

Для тех заемщиков, чьи доходы во время кризиса существенно снизились, существует и другой вариант. К справке о заработной плате можно приложить сведения о других доходах, естественно, официальных. Например, о сдаче квартиры или дома в аренду. Вадим Кузнецов, начальник кредитного отдела кредитного брокера утверждает: "Если квартира сдается по договору, банк будет рассматривать данный доход. Если квартира сдается, и мы договорились на словах, и это никак не подтвердить, тогда доход со сдаваемой квартиры уже не будет рассматриваться банком".

"У нас есть такое понятие, как справка о доходах в свободной форме. В этой форме заемщик описывает те доходы, которые у него образуются", - рассказывает Юлия Купко, генеральный директор финансовой компании. Это могут быть доходы, к примеру, от занятий репетиторством или оказания парикмахерских услуг. Одним из популярных инструментов сегодня для приобретения жилья является также и получение потребительского кредита на недостающую сумму. Потребительский кредит банки выдают охотнее, чем ипотечный, но он поможет лишь в том случае, если большая часть суммы на приобретение квартиры у вас уже есть.

Вадим Кузнецов рассказывает: "Если речь идет о небольшой однокомнатной квартире около МКАД, где цена порядка 4 млн. за однушку, и заемщику не хватает одного миллиона рублей для того, чтобы приобрести этот объект, возможно, он выберет какие-то потребительские виды кредитования. Чем интересен потребительский кредит? Он, конечно же, дороже, но он очень быстрый. Рассмотрение заемщика как физического лица по потребительскому кредитованию составляет от двух дней до трех, может быть".

Потенциальным покупателям жилья эксперты советуют брать не потребительский кредит, а все-таки ипотечный. Потребительский кредит быстрее, а ипотека более реальна. Ее ставки ниже, и нагрузка распределяется равномерно на несколько лет. Остается надеяться на то, что эти ставки все же будут снижаться, и когда-нибудь достигнут тех 7-8% процентов, о которых мечтает государство.

Юлия Купко, генеральный директор финансовой компании делает свой прогноз: "Говорить об этом однозначно возможно, если будет серьезная государственная поддержка. На сегодняшний момент мы полностью зависим от иностранных длинных заимствований, что касается ипотечного кредитования. Естественно, мы исключаем отсюда программу возможностей приобретения жилья в ипотеку по программам АИЖК. Если будет больше государственной поддержки, больше государственных вливаний, то можно будет рассчитывать на такую процентную ставку. Как мы видим с вами на фоне сегодняшней ставки, это будет двойное сокращение, поэтому говорить о том, что это будет в ближайшем будущем, невозможно. Скорее всего, это будет в ближайшие два-три года".

Если есть время ждать 2-3 года, а то и больше, - то можно и подождать. Для тех же, у кого вопрос с покупкой жилья стоит остро и кому это нужно делать прямо сейчас, лучше обратить внимание на ипотеку. Похоже, хотим мы этого или не хотим, но пока она для нас остается одним из реальных способов изменить наши жилищные условия.