Инвесторы отвернулись от московских квартир

Оживление спроса на недорогие квартиры в I квартале 2010 года вряд ли приведет к масштабному росту столичного рынка недвижимости, прогнозируют эксперты. Докризисный избыток свободных денежных средств, доступная ипотека и инвестиционный спрос на жилье ушли в прошлое. Потенциальные покупатели не готовы покупать квартиры по нынешним ценам, ожидая их дальнейшей коррекции.

«На рынок вернулся реальный покупатель, ограниченный в своих финансовых возможностях и настроенный на оптимальное соотношение цены и качества. Соответственно, именно в сегменте недорогого жилья наблюдается некоторый прирост цен, а дешевые квартиры „вымываются“ с рынка. При этом говорить о масштабной активизации всего рынка недвижимости пока явно рано», — сказал Олег Репченко, руководитель аналитического центра ИРН.

Незначительный рост

Индекс стоимости московского жилья, рассчитываемый ИРН, вырос за март 2010 года примерно на 2% с $4,106 до $4,186 за метр. С одной стороны, это не 5–7% роста в месяц, как было весной 2008 или 2006 года, но, с другой стороны, уже что-то по сравнению с падением цен и стагнацией рынка в прошлом году.

Впрочем, если обратить внимание на курсы валют, а именно на ослабление доллара в марте примерно на 1,5% (с 30 до 29,5 руб. за доллар), то реального прироста стоимости квадратного метра почти не останется. По статистике ИРН, рост рублевых цен на квартиры в Москве в марте 2010 года составил в среднем менее 1%, то есть на уровне инфляции.

Проще говоря, если в 2009 году к снижению цен на недвижимость добавлялась еще и неявная потеря стоимости метра за счет инфляции, то в этом году недвижимость начала отыгрывать инфляцию, но не более того. По прогнозам правительства, инфляция в этом году составит 6–7%. Такой доходностью инвесторов не заманить.

Больше ипотеки — меньше сделок

Небольшой рост на рынке жилья экономкласса подогревается ипотечными сделками, но при этом общее число сделок снижается. По данным УФРС, в I квартале 2010 года зарегистрировано 14885 сделок купли-продажи квартир, из которых 3022 — ипотечные. То есть доля ипотеки — 20,3%. В IV квартале 2009 года было соответственно 18979 и 2699 сделок (доля ипотеки — 14,2%).

«Благодарить за рост рублевых цен надо ипотеку. Цепочка выстраивается такая: доля ипотеки в сделках растет — цены растут — сделок становится меньше, — говорит аналитик Юрий Кочетков. — Подобная зависимость, кстати, наблюдается в Москве где-то с 2005 года. Это прямо какой-то генеральный тренд московского квартирного рынка. Люди предпочитают меньше продавать, задирая при этом цену».

Из-за того, что сделок становится меньше, растет предложение. По данным Winner Dom, в IV квартале 2009 года объем предложения составил 71 тыс. квартир, а в середине I квартала — уже 75 тыс. квартир.

Подорожают только самые дешевые

Ипотека может обеспечить минимальный рост средних цен на рынке недвижимости за счет эффекта выбивания «нижнего кирпича» — то есть самых дешевых квартир. При этом, полагает Кочетков, все прочие квартиры будут ползти по цене вниз. По его мнению, именно за подогреваемый ипотекой рост цен, рынок вынужден расплачиваться снижением числа сделок. Впрочем, остальные эксперты не склонны переоценивать роль ипотечной составляющей в нынешней рыночной ситуации.

«Судя по объему предложения на рынке и отсутствию серьезного числа сделок во всех его сегментах, кроме экономкласса, можно говорить лишь о небольшом всплеске интереса покупателей, который не имеет ничего общего с платежеспособным спросом», — говорит Андрей Бекетов, руководитель аналитического портала АРН.

По новым ставкам

При позитивном сценарии развития экономики, учитывая методологию расчета средневзвешенных ставок Банка России, можно ожидать, что к концу 2010 года средневзвешенные ставки составят 12?13% в рублях, и около 11% — в иностранной валюте. В то же время в течение года на рынке появятся ипотечные продукты, в том числе выдаваемые по стандартам АИЖК, с процентной ставкой до 11%.

Госслужащие встанут в очередь

Потенциально активными покупателями недвижимости можно назвать бюджетников, считает Бекетов. Бюджетные организации финансируются стабильно, в отличие от коммерческих компаний, где о стабильности говорить не приходится.

Впрочем, цены на московском рынке недвижимости для бюджетников слишком высоки: стоимость двушки начинается от 4 млн руб. Кроме того, и у бюджетников нет особой уверенности в завтрашнем дне, а это главный фактор, подталкивающий людей к решению квартирного вопроса.

Не видя ясных перспектив, люди не готовы идти в банк и брать кредит на покупку квартиры, поэтому спрос в ближайшее время вряд ли вернется к докризисному уровню. «Надежд на то, что ипотека раскачает рынок и запустит в нормальном режиме, тоже мало», — полагает Бекетов.

Много новых кредитов

По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в России в 2010 году вырастет в два раза до 280?320 млрд руб., в количественном выражении — до 210?240 тыс. С учетом эффекта сезонности ожидается, что в I квартале 2010 года будет выдано 35?45 тыс. кредитов на общую сумму 40?50 млрд руб.

В ожидании нового ба-да-бума

Как заметил председатель Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин, ипотека вряд ли может стать панацеей для стагнирующего рынка столичной недвижимости. Госпрограммы поддержки ипотечного кредитования концентрируются на первичном рынке и ставят целью помощь строителям. При этом на вторичном рынке ипотека слишком дорога для потенциальных заемщиков.

«Несмотря на рост доли ипотеки в общей структуре сделок, ее серьезного влияния на рынок ожидать не стоит. Для этого нужно время», — констатирует Лопатин. С ним не согласен Кочетков: «Логика, думаю, хорошо просматривается. Происходит своеобразная подсадка рынка на ипотечную иглу, что приводит к надуванию „мини-пузыря“, чреватого серьезными последствиями. Если уже сейчас резко оборвать ипотечные вливания, то будет приличный ба-да-бум».

Иван Гидаспов

Дата публикации: 13:35 14 апреля 2010

Источник: bpn.ru