Как рассчитать стоимость своего жилья

Одиозность «квартирного вопроса» заключается в том, что жилье необходимо практически всем тем, кто не имеет на него денег. Перед государством стоит дилемма – больше строить и дешево продавать. Пока это не удавалось никому. «Просев» в цене за полтора кризисных года более чем на треть, квартиры и дома постепенно возвращают себе и спрос, и стоимость.

В течение одного только марта количество заключенных сделок купли-продажи жилых объектов в Москве достигло почти 7 тысяч, что существенно больше, чем в первые месяцы года. Более того, нынешние мартовские показатели превысили и докризисные уровни. Подобная активизация на рынке не могла не сказаться и на ценовой динамике.

Согласно данным компании «Калита-Финанс», стоимость жилья в столице плавно пошла вверх. В феврале индекс MARPI прибавил 0,5%, окончательно закрепившись выше отметки 3900 долларов за метр, а уже в марте рост составил 1,5%. Более того первая неделя апреля оказалась для индекса MARPI самой удачной с осени 2008 года. За первую декаду текущего месяца индекс вырос еще на 1%, пробив психологический рубеж в 4 тыс. долларов за квадратный метр столичной жилой недвижимости. Таким образом, с начала года цены выросли на 3%.

«Однако,если мы сравним динамику стоимости жилья и общую инфляцию в стране, то окажется, что текущий рост цен на недвижимость пока не покрывает даже официальный уровень инфляции, который с начала года составил 3,2%, - говорят эксперты компании.- Таким образом, мы приходим к выводу, что реального (с учетом инфляции) роста цен на квадратные метры нет».

Третий не самый оптимистичный момент – продолжающийся рост доли альтернативных сделок в совокупном объеме операций на рынке. Несмотря на весенний всплеск активности, 9 из 10 сделок купли-продажи на сегодняшний день заключаются путем, так называемых, альтернативных операций, которые, как правило, не требуют наличия существенных сумм денежных средств. В итоге, на сегодняшний день рынок скорее продолжает стагнировать, чем демонстрирует признаки роста. Таков вывод аналитиков «Калита-Финанс».

Но, несмотря на очевидные негативные моменты, всё же у продавцов есть ряд оснований ожидать долгожданного восстановления рынка, а вместе с ним и цен. Главные надежды здесь связывают с ипотечным сегментом. В марте количество сделок с использованием кредитных ресурсов выросло до 1609, что сопоставимо с докризисными значениями ипотечного бума в России. Снижение ставок и требований к первоначальному взносу существенно упростили потенциальным заемщикам выход на рынок недвижимости. В итоге доля ипотечных сделок в общем объеме операций на столичном рынке жилья достигла 24%, в то время как в середине прошлого года этот уровень не превышал 15%.

В компании Est-a-Tet отмечают, что «уже сегодня можно констатировать, что застройщики начинают оптимизировать расходы и экономить на некоторых параметрах проектов бизнес-класса, а сам сегмент начинает размываться».

Цена объектов бизнес-класса от Садового кольца и в пределах МКАД составляет сегодня от 110 тыс. до 220 тыс. руб. за квадратный метр. Среди таких проектов – дома компаний «Дон-Строй», «Крост», «Миракс», «ПИК». Практически других застройщиков в этом сегменте новостроек после кризиса в столице не осталось или их доля крайне невелика.

Строительство значительной части этих объектов было заморожено в последние 1–2 года, а их активная реализация началась только в 2010 году, с появлением новых потоков финансирования.

Пожалуй, из всего не очень богатого выбора новостроек в Москве наиболее низкие цены сейчас предлагает компания «ПИК» – 87–90 тыс. рублей за квадратный метр. Все остальные объекты, в том числе широко разрекламированный мэрией Москвы район «Марфино», продаются по цене от 98–105 тыс. рублей. Причем все они являются стопроцентным эконом-классом.

По прогнозам компании Est-a-Tet, в ближайшее время сегмент бизнес-класса будет развиваться достаточно активно, что объясняется появлением новых строительных технологий. В то же время новые проекты будут осуществляться под девизом их усовершенствования в рамках оптимизации затрат девелопера.

«Не исключено, что застройщики будут не только снижать затраты за счет сокращения лишних машино-мест, вероятно и внедрение более эргономичной нарезки площадей в квартирах, – считает эксперт рынка Юлия Гераськина. – Кроме того, примерно 15–20% объектов в сегменте бизнес-класса сегодня сдается под чистовую отделку, с готовыми перегородками: таким образом девелоперы снижают затраты потенциальных покупателей. Это свидетельствует о том, что строители комплексов бизнес-класса, понимающие потребности клиентов, будут вынуждены усовершенствовать свои проекты как для оптимизации затрат, так и для повышения конкурентоспособности объектов».

По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN), за прошлый месяц цены на жилье в Москве в среднем выросли на 1,5–2%. Повышение цен в большей степени затронуло недорогие спальные районы и менее престижное восточное направление. Лидерами роста по итогам марта оказались Бибирево, Алтуфьевский, Жулебино, Куркино, Первомайская, Измайловская, Бауманская, Сокольники, Красносельская, Полежаевская, Очаково-Матвеевское, Орехово-Борисово, Домодедовская, Выхино, Вешняки, Молодежная, Печатники, Митино, где квартиры подорожали на 2,5–3,5%.

Минимальный рост цен (до 1%) отмечен в таких районах, как Академическая, Сокол, Аэропорт, Щукинская, Тушинская, Сухаревская, Проспект мира, Цветной бульвар, Трубная, Войковская, Коптево, Медведково, Бабушкинская и др.

По округам максимальный прирост цен специалисты зафиксировали в Северо-Западном АО (+3%), Северо-Восточном (+2,7%) округе, за МКАД (+2,7%), на юго-востоке и юго-западе столицы (+2,4%). Меньше всего вторичное жилье подорожало на западе (0,6%) и в центре Москвы (1,2%).

За первые три месяца 2010 года цена новостроек столицы повысилась в долларах на 12,2%, а в рублях - на 14,6%. Такие данные приводит информационно-аналитический центр ГК «Пересвет-Групп».

В то же время цена квадратного метра в марте текущего года поднялась на 1,5% и составила 6757 долл. В рублях цена новостроек снизилась на 0,2% и составила 199 338 рублей за 1 квадратный метр.

Аналитики считают, что в так называемых «хороших» районах и домах вторичного рынка прирост стоимости квадратных метров будет идти в ближайшие 3 месяца со скоростью 1,5% в месяц, что по итогам года составит очень высокий уровень в 18%.

Александр Аксенов

Дата публикации: 11:32 15 апреля 2010

Источник: bpn.ru