Технологии рынка: Из пункта А в пункт В

Из одного города в другой россиян гонят желание выгодно трудоустроиться, поселиться ближе к родственникам, сменить климат, говорят риэлторы. Но самый стабильный курс внутренней миграции задан героинями чеховской пьесы — на Москву.

Российские демографы перед кризисом констатировали: уровень миграции внутри страны настолько низкий, что сопоставим даже не с советским периодом, а с позапрошлым веком. Между тем именно мобильность населения, желание и возможность приезжего вписаться в экономические условия нового для себя города и раскрыть свой потенциал — четкий признак экономического роста государства.

Есть перспективы

Для риэлторов столицы межрегиональные сделки стали актуальными: примерно 10-15% покупателей жилья в Москве (проходящих через крупные агентства недвижимости) — люди из регионов.

«Это трудоемкая услуга. Надо дистанционно принимать оперативные решения, знать и учитывать особенности различных рынков. Но с каждым годом количество клиентов с подобными запросами увеличивается», — говорит Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty. Компании «Релайт-Недвижимость» приходилось также продавать столичные квартиры клиентов, постоянно живущих вдали от Москвы.

Руководитель «Релайт-Недвижимости» Олег Самойлов считает: несмотря на сложности, заниматься межрегиональными операциями стоит. Междугородные обмены и сделки, проводимые в интересах клиентов, проживающих в других городах, занимают 15% от общего объема операций компании, говорится в распространенном агентством пресс-релизе. Компания создает свою сеть — Межрегиональное партнерство риэлторов, благодаря которому может осуществлять сделки в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Анапе и Новороссийске, Ростовской, Воронежской и Челябинской областях.

Главное направление

Сделки типа «регион — Москва», по данным компании МИАН, — это обычно продажа объекта в городе проживания с последующей покупкой квартиры или комнаты в Москве (до 65-70% от общего объема), реже — в Подмосковье (30-35% в общей структуре запросов). И если в 2008 г. соотношение столица/область составляло 50% к 50%, то в условиях значительного падения цен все больше и больше семей из регионов смогли позволить себе московские квартиры.

Чаще всего клиенты из регионов располагают бюджетом в 2,5-3 млн руб. — именно за столько сейчас можно продать квартиру в крупном региональном центре. Есть случаи, когда для покупки квартиры в Москве провинциалы продают «всю» имеющуюся недвижимость, а это может быть и две, и четыре квартиры. Ипотечные средства привлекают 10-30% покупателей.

В Московской области полюсами притяжения традиционно являются города в 20-километровой зоне от МКАД — Одинцово, Апрелевка, Балашиха, Люберцы, Мытищи, Королев, Сходня. Клиенты с бюджетом до 2 млн руб. рассматривают более удаленные Сергиев Посад, Электросталь, Павловский Посад, Солнечногорск, Коломну.

В 2008 г. соотношение покупателей квартир в новостройках и на вторичном рынке составляло 40% к 60%, в текущем — 10% к 90%. В новостройках мигранты в большинстве случаев выбирают малогабаритные однушки, реже — просторные 3-комнатные квартиры (около 100 кв. м). Такое жилье уже расценивается как постоянное.

По данным «Миэль-Брокериджа», часто высокая стоимость квадратного метра в Москве компенсируется за счет категории дома или месторасположения. Так, 2-комнатная квартира площадью 60 кв. м в Санкт-Петербурге стоит 4,5 млн руб. Эта сумма позволяет приобрести 1-комнатную площадью 42-43 кв. м или двушку той же площади в ближнем Подмосковье.

Причины и цели

В МИАН утверждают: если все поступившие запросы принять за 100%, то верхнюю строчку в рейтинге наиболее интересных для проживания городов действительно займет Москва (более 55%), на 2-м месте окажется Подмосковье (20%), на 3-м — города Поволжья (до 10%).

Наибольшая часть межрегиональных запросов в МИАН — в 2009 г. их поступило 1000 — связана с переездом в столичный регион. Но было бы ошибкой совсем сбрасывать со счетов сделки между городами РФ. В практике агентства в течение прошлого года обмен «город на город» шел по направлениям Казань — Уфа, Екатеринбург — Челябинск, Казань — Екатеринбург, Казань — Набережные Челны, Набережные Челны — Казань, Санкт-Петербург — Нижний Новгород.

Объемы продаж компании подтверждают, что территориальные перемещения краевого формата крайне ограниченны, в основном охватывают лишь города Поволжья и Урала. Логика этих перемещений такова: если в регионе присутствует федеральный бизнес, то экономика региона чувствует себя неплохо. Если же только локальный, то ситуация для жителей куда более сложная. Люди переезжают в места с более устойчивой экономикой.

По данным «Миэль-Брокериджа», в межрегиональных сделках приобретает наибольшую активность направление Московский регион — Санкт-Петербург В этом усматривают антикризисные тенденции: владельцы подмосковных квартир зачастую считают более выгодным продать их и приобрести недвижимость в городе на Неве. Это позволяет, например, продажа 1-комнатной квартиры в таких городах, как Видное, Красногорск, Мытищи, Реутов.

По данным ростовского и московских офисов «Миэля», в январе 2010 г. утвердилась тенденция, наметившаяся летом прошлого года: набирают обороты сделки Москва — Ростов-на-Дону. Поток обращений в основном связан с продажей недвижимости в Москве и покупкой в Ростове-на-Дону, продажи квартир в Ростове ради того, чтобы приобрести квартиру в столице, более редки (80% и 20% соответственно), говорит Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-Брокериджа». Москвичи в данном случае переезжают на постоянное жительство.

Продажа квартиры в Москве позволяет приобрести в Ростове-на-Дону несколько объектов недвижимости, например квартиру и дом (40% жилфонда города составляет так называемый частный сектор). Средний уровень ростовских цен ниже московского в 2 раза. Если в Москве цена за 1-комнатную квартиру начинается от 4 млн руб., то в Ростове — от 1,8 млн руб. Так что, продав в Москве за 4 млн руб. однокомнатную квартиру, например, в районе ст.м. «Кунцевская», в Ростове-на-Дону, по оценке «Миэля», можно приобрести однушку в новостройке в престижном районе с парковкой и видом на Дон за 2 млн руб. Останется еще на новую 1-комнатную квартиру гостиничного типа за 850000 руб. и на ремонт.

Ростовчане, по наблюдению Шленова, приобретают квартиру в Москве с инвестиционными целями или для детей, поступающих в столичные вузы. Реализуемая ростовская недвижимость, как правило, не единственное жилье. А москвичами, покидающими столицу, часто движет усталость от напряженного ритма жизни мегаполиса, отмечает Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства МИАН.

Сеть или не сеть?

Риэлторы используют разные технологии для таких сделок. В компаниях МИАН и «Миэль», которые располагают филиалами в разных городах России, подчеркивают, что именно это и обеспечивает успех межрегионального направления. К примеру, сеть «Миэль» в настоящее время включает более 50 офисов в Московском и других регионах России. Часть из них работает по модели франчайзинга. Всеми офисами, входящими в сеть, используются единая база объектов, общие договорная база и стандарты обслуживания. Это помогает учитывать особенности региональных рынков и поддерживать качество обслуживания на едином уровне, подчеркивает Шленов.

МИАН охватило своими филиалами 20 городов России и оказывает региональные услуги по покупке, продаже, аренде жилой и коммерческой недвижимости. Трудности преодолеваются за счет унификации технологии, подчеркивает Инна Игнаткина.

В менее крупных агентствах склонны подчеркивать эксклюзивность подхода и умение взаимодействовать с проверенными партнерами в провинции. То, что таких партнеров может быть много, повышает конкурентоспособность, расширяет выбор вариантов, говорит Нина Кузнецова.

Олег Самойлов считает, что ни тот ни другой подход — работа в сети или вне ее — не имеет непосредственного отношения к вопросу эффективности в межрегиональном сегменте. «Речь должна идти о технологической стыковке риэлторов, работающих в разных городах. Это может достигаться за счет партнерских отношений между разными организациями и между коллегами одной компании. В любом случае требуется изрядный объем предварительных переговоров и согласований», — уточняет он.

Важный инструмент

По мнению риэлторов, сейчас не существует информационного ресурса, позволяющего если не проводить сделки, то хотя бы ориентироваться, каковы стоимость и качество предложения на рынках жилья России.

По словам Кузнецовой, есть некоторое количество интернет-площадок, на которых представлены предложения по большому количеству российских городов. Они не всегда отличаются достоверностью и полнотой информации об объектах, часто сложны для поиска конкретного варианта. Более того, такие базы не дают возможности оценить, кто является источником информации — прямой владелец или посредник. Хотя такие ресурсы позволяют получить общее представление — определиться с уровнем цен в том или ином городе, с основными типами жилых объектов, предлагаемых на рынок, и т.п.

Пока в России ни мультилистинга, ни единого рынка нет, категоричен Самойлов. Причина банальна: неготовность к распределению доходов. Ведь «правило мультилистинга» требует от партнера поделиться комиссионными с тем, кто оказался контрагентом в сделке, т.е. разместил информацию об объекте. Жадность, мешающая понять, что сотрудничество позволяет заработать больше, не дала реализовать все попытки сделать мультилистинг реальным инструментом в работе риэлтора, сожалеет Самойлов.

Виктор Щеблецов, директор по развитию федерального портала по недвижимости «Мир квартир», отмечает, что отсутствие единой информационной системы не является отличительной чертой российского рынка: «Страны, где такая система есть, можно пересчитать по пальцам одной руки». С другой стороны, в России рынок недвижимости — ровесник интернета и есть шанс сделать все с чистого листа, равняясь на лучшие образцы.

Сейчас в базе портала более 400000 квартир на продажу и более 40000 в аренду. По оценке организаторов проекта, это более половины предложения городского жилья в стране. Около 60% информации в базу данных поставляют местные агентства. Впрочем, региональная разобщенность дает о себе знать. И общепринятая схема отчислений за сделку не работает (по некоторым прогнозам, это произойдет через 10-15 лет). Дееспособность ресурса поддерживают за счет платных сервисов.

Наталия Крол

Дата публикации: 11:40 15 апреля 2010

Источник: bpn.ru