Екатерина Романенко: на рынке возникло оживление, и это радостно

Новый год станет для рынка недвижимости не менее сложным, чем предыдущий, поэтому скорого роста цен на жилье можно не ждать, уверена президент ГК «Экотон», председатель правления НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Екатерина Романенко.

– Первый квартал 2010 года показал весьма противоречивые результаты: с одной стороны, спрос на рынке недвижимости вырос почти в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, с другой – цены на недвижимость пока расти не спешат. Причина такого странного, на первый взгляд, положения дел станет понятна, если посмотреть, с каких позиций этот самый спрос рос. Тут и окажется, что отправные пункты – «мертвый» январь 2010 и, особенно, 2009 годов. Таким образом, возросший спрос перестает быть гарантом полного излечения рынка недвижимости от последствий кризиса и превращается лишь в один из первых признаков его восстановления. Да и интересы большинства покупателей до сих пор сфокусированы на самом доступном жилье – эконом-класса. При условии отсутствия доступного и массового ипотечного кредитования, такая картина обещает сохраниться на рынке, как минимум, до конца этого года. Правда, соотношение «цена-качество» в последние месяцы стало играть гораздо более значимую роль при выборе покупателями окончательного варианта. Данные факторы позволяют экспертам трезво оценивать первую четверть и с определенной уверенностью смотреть на вторую четверть 2010 года.

– Екатерина Владимировна, достиг ли, на ваш взгляд, рынок недвижимости своего «дна», либо оживление, которое мы наблюдаем, можно отнести на счет его весенней активизации?

– Я бы не стала говорить про «дно» рынка. Согласна, что сейчас на рынке возникло определенное оживление, и это радостно. Но сказать с уверенностью, что это – то самое «дно», я не могу. Думаю, что вообще не стоит искать это мифическое состояние рынка. И вот почему: большинство экспертов считают, что кризис, который мы наблюдаем в России и на отечественном рынке недвижимости, конечно, связан с мировым, но имеет и свои корни. Поэтому поверхностные рассуждения об увеличении или уменьшении объема рынка, количестве введенных застройщиками квадратных метров и так далее, раскрывают только одну, понятную нам сторону данного процесса. Помимо этого мы наблюдаем еще кризис общероссийский, который связан с несколько другими вещами: со стоимостью нефти, политикой правительства, нехваткой рабочих мест, нестабильным внутренним рынком и многим другим. К тому же не стоит забывать, что кризис шел этапами. Рынок недвижимости ощутил его осенью 2008 года, а, скажем, промышленники какой-то его этап переживали в мае 2009-го, и это также сказалось на нашей сфере деятельности. Так и сейчас. Я пока не вижу какого-то бешеного оживления в российской жизни. Нет его. Люди просто приспособились к происходящему. А текущий рынок существовал всегда. По сути, он сейчас живет обменными операциями: завершаются какие-то цепочки, люди что-то продают, доплачивают, покупают. Возможно, сезонное оживление рынка привело к тому, что покупатели продолжают торговаться. И те продавцы, кто готов немного уступить, совершают сделки.

– Что происходит с ценами на жилую недвижимость?

– Роста цен сегодня не наблюдается. Оживление рынка на них не повлияло. Если вспомнить начало года, то в последнюю неделю января цены на недвижимость начали расти – чуть-чуть поднялись вверх. Об этом сразу стали активно говорить. Но никакой устойчивой тенденции не получилось – продавцы повысили цену, и люди перестали у них покупать.

Вообще, я думаю, что цены на недвижимость не должны расти до конца года. Сейчас они вполне адекватные. Финансисты также считают, что предпосылок для оживления экономики в целом пока нет. Но при этом на отдельных региональных рынках время от времени могут надуваться своего рода «мыльные» пузыри. Срок их жизни – два-три месяца. Это периоды так называемой псевдоактивизации рынка. Поэтому надо учитывать, что сегодняшнее оживление рынка недвижимости может носить отчасти несколько сезонный, отчасти несколько «пузырный» характер.

– В каких сегментах активизация рынка наиболее заметна?

– Оживление заметно прежде всего на вторичном рынке, причем в сегменте квартир не самых маленьких метражей – двух- и трехкомнатных. В прошлом году эти объекты мертвым грузом висели в листингах. А в середине марта ситуация вдруг оживилась. Люди звонят, смотрят, покупают такие объекты.

Более просторные квартиры продаются редко, внепланово, по ним больше торгуются. Сейчас у людей есть возможность поменять меньшее на большее – с какой-то фиксированной доплатой. Допустим, когда люди ищут трехкомнатную, они могут взять и четырехкомнатную квартиру, доплатив небольшую сумму сверху. Такая сделка возможна, если находится разумный продавец, который понимает, что продать четырехкомнатные апартаменты сейчас очень тяжело и поэтому готов снижать цену.

– Элита и бизнес-класс – по-прежнему очень проблемные сегменты или и в них что-то начало оживать?

– Верхний бизнес-класс как раз неплохо продавался в кризис, когда на него делали скидку в 30–50%. Главное здесь – разумный продавец. Многие собственники даже сейчас необоснованно завышают цены, иногда в два раза. Причем очень многие продавцы совершают смешную ошибку – поднимают цену, когда их объект начинают смотреть потенциальные покупатели. Им кажется, что это их последний шанс заработать. А в реальности это отпугивает покупателей. В целом, желание продавцов торговаться зависит от их дальновидности. Кто-то понимает, что, скинув немножко, он и людям сделал приятно, и свою задачу решил – в итоге все остались довольны. А кто-то считает, что надо стоять на своем до конца. И вот таким людям, как правило, очень сложно продать свой объект.

– Что происходит со спросом на вторичном рынке жилой недвижимости: какие объекты выбирают покупатели?

– Покупатели понимают, что сейчас они могут за свои деньги получить что-то более качественное, чем раньше. Поэтому люди стараются не торговаться с обладателем не слишком привлекательного объекта, а обратиться – пусть и без торга – к хозяину качественной жилплощади. Предпочтения покупателей не меняются, изменилась общая рыночная ситуация. Цены на недвижимость сейчас довольно низкие, поэтому люди перестали гоняться за дешевизной, а выбирают лучшее за имеющиеся в их распоряжении деньги.

– Увеличилось ли предложение в сегменте жилой недвижимости в последние месяцы?

– Я такой тенденции не наблюдаю. По моим ощущениям, если и увеличилось, то не сильно. Может быть, в январе было даже незначительное сокращение объема предложения, но в феврале и марте ситуация оставалась стабильной.

– Изменились ли требования клиентов к риэлторам за последний год? Что сейчас ждут от профессионального посредника?

– От профессионального риэлтора люди, прежде всего, ждут реальной сделки. Это первое их ожидание. Во-вторых, они хотят от него объяснения рыночной ситуации. Ведь многие продавцы не способны сразу установить адекватную цену. В зависимости от степени понимания ситуации на рынке недвижимости, процесс определения оптимальной цены у одних людей происходит быстрее, у других – медленнее. Поэтому именно риэлтор должен объяснить своему клиенту основы ценообразования на сегодняшнем рынке.

Даже если люди такой консультации не ждут, без нее им не удастся продать свой объект. Поэтому зачастую риэлторам приходится по собственной инициативе заниматься консультированием.

Также, по-прежнему, клиенты ждут от грамотного риэлтора хорошего подбора объектов, согласования вариантов по цене и т. д. В целом, можно сказать, что в последний год никаких дополнительных, необычных требований у клиентов не появилось.

– Изменилась ли под влиянием кризиса мотивация сотрудников, методы работы с клиентами, появились ли новые технологии на рынке недвижимости?

– Мотивация сотрудников в последний год не менялась – они также получают процент от суммы сделки. Методы работы, конечно, меняются. Сейчас на рынке успешно трудятся люди, которые почувствовали «спинным мозгом», что нужно делать. А сейчас прежде всего нужно активно работать с продавцами, быть убедительнее, уметь продавать. У риэлторов, которые это интуитивно почувствовали, продажи есть. А вот у агентов, работающих так же как полтора-два года назад, когда достаточно было только проверить документы и оформить сделку, появилось ощущение, что на рынке происходит что-то страшное: заработка нет, клиентов нет, а к тем, что есть, они не могут найти подхода.

Не могу сказать, что все эти люди ушли из нашего бизнеса, но сделок у них сейчас однозначно мало. Кстати, большинство риэлторов сейчас стремятся работать в фирме. Конечно, всегда есть и будут люди, которые предпочитают быть свободными агентами, но в целом наблюдается тенденция – «под крыло» компании. Это не удивительно, ведь агентство недвижимости предоставляет своим сотрудникам льготы по рекламе, обеспечивает поток клиентов и т. п. Особенно сейчас многие люди боятся уходить в свободное плавание, ведь ситуация на рынке недвижимости еще далека от стабильной и предсказуемой.

– Что в данной ситуации предпринимают профессиональные объединения риэлторов, например Санкт-Петербургская палата недвижимости, председателем правления которой вы являетесь?

– Прошлый год в значительной степени изменил рынок недвижимости: у многих риэлторов упали продажи, стало гораздо меньше клиентов. Из-за этого многие агентства стали терять кадры, из каких-то компаний люди уходили целыми группами. Это вторая тенденция, проявившаяся в ходе кризиса.

Большинство агентов, как я уже сказала, стремились «под крыло» к фирме, но также в последнее время появилось много небольших агентств недвижимости, которые не входили ни в одну профорганизацию. В последнее время такие компании стали особенно заметны на рынке, так как количество сделок в агентствах сильно упало.

Поэтому задача Санкт-Петербургской палаты недвижимости – объединить эти разрозненные компании, сплотить петербургский рынок недвижимости. Палата взяла очень хороший старт – за полтора месяца она собрала в своих рядах около тридцати компаний. Уверена, что в течение ближайшего года-двух палата сможет объединить большинство компаний, которые не вошли ни в одно из существующих на петербургском рынке профобъединений, позиционирующих себя как клубы для сильных и крупных компаний.

А разговоры о дроблении рынка порождены конкуренцией между существующими профорганизациями, это обычное для бизнеса дело – борьба за информацию, ресурсы. Но не стоит забывать, что любая конкуренция приводит к позитивным изменениям, заставляет задуматься, все ли до этого делалось правильно. В ближайшее время мы планируем довести количество своих членов до ста, тогда организация станет заметной силой. Члены палаты, прежде всего, хотят работать на цивилизованном рынке, соблюдая общие стандарты и правила. Идей у нас много, но их нужно воплотить в жизнь так, чтобы они охватили весь рынок. Только в этом случае можно будет говорить об успехе.

Ольга Мурашко

Дата публикации: 12:30 16 апреля 2010

Источник: bpn.ru