Кредитное плечо заемщика

Накануне кризиса чиновники и политики активно агитировали за смягчение условий жилищного кредитования. Когда обвал американского сектора sub-prime ипотеки спровоцировал мировой кризис, популизм поутих, но ненадолго.

На заседании круглого стола по ипотечному кредитованию, который состоялся в рамках IV Всероссийского форума «Стратегия развития жилищного строительства», представитель АИЖК заявил прямым текстом: агентство взяло курс на снижение требований к платежеспособности заемщиков. Суверенное право России самостоятельно наступить на эти грабли было с воодушевлением поддержано всеми выступающими.

Кризис все спишет

В период бурного роста рынка рискованные ипотечные кредиты оправданны и для банка, и для заемщика: рост цен быстро увеличивает реальную стоимость залога. Парадокс в том, что в России власти агитируют за смягчение ипотечных стандартов в условиях, когда цены на жилье не растут, а покупка недвижимости более не рассматривается населением в качестве финансового инструмента. Сегодня мало кто вспоминает печальный опыт Белоруссии десятилетней давности. Тогда власти союзного государства решили просубсидировать процентные ставки по ипотечным кредитам, чтобы достроить дома ЖСК. При инфляции на уровне 350% в год пайщикам выдавали кредиты под 5% годовых на 90% стоимости жилья сроком на 40 лет!

Через год задолженность белорусского заемщика оказывалась равной его месячной зарплате. Дома моментально достроили, люди тут же расплатились похудевшими «зайчиками» и выбросили квартиры на вторичный рынок, который, разумеется, обвалился.

В итоге вторичное жилье в Минске продавалось дешевле себестоимости новостроек, а строительный рынок пережил коллапс. Фактически власти просубсидировали спекуляцию жильем и добили коммерческое строительство. Но стоит ли нам опасаться столь мрачного сценария? В ВТБ 24 считают, что ипотека в нашей стране, к счастью, не способна всерьез влиять не только на макроэкономику, но и на рынок недвижимости. Даже на пике строительного бума по ипотеке у нас продавали не более 15% жилья, причем чаще всего это было лишь использование «кредитного плеча» для дополнительного финансирования альтернативной сделки. Елена Тарасова, старший вице-президент банка ВТБ 24, считает, что при любом субсидировании ипотечного рынка сценарий мыльного пузыря на сегодня является совершенно фантастическим.

Платежеспособность не требуется!

Минимальные ставки по рублевой ипотеке сейчас составляют 13–14% годовых. Президент Д. Медведев считает, что их необходимо довести до 7–9%, правда, сначала предстоит удержать низкий уровень инфляции. По итогам 2009 г. он составлял 8,8%.

Как заявил Станислав Дамбраускас, исполнительный директор по инновациям АИЖК, самое главное на данном этапе — это смягчение условий кредитования частных лиц. Среди последних мер, предпринятых агентством, С. Дамбраускас назвал следующие: «Снижение требований к платежеспособности заемщиков, к размеру первоначального взноса». Также до четырех человек увеличено число созаемщиков.

Дешевеющее жилье в ряде регионов создает предпосылки неприятного развития событий как для заемщика, так и для банка. В случае личного дефолта гражданин может не только потерять недвижимость, но и остаться должным банку, поскольку размер долга, вероятнее всего, превысит рыночную стоимость квартиры. Однако в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) отмечают, что кризис идет на спад: число обращений стабилизировалось на уровне лета 2009 г. Член правления АРИЖК Светлана Шустова не считает, что снижение требований к заемщикам увеличит риск новой волны дефолтов. Основными уроками кризиса она называет необходимость повышать экономическую грамотность населения и социальную ответственность банков.

Маржа — дело тонкое

При обсуждении роли государства в развитии ипотечного рынка на конференции звучали и весьма радикальные рецепты. Например, руководитель одной из саморегулируемых организаций строителей пытался обосновать тезис, что правительству выгодно субсидировать процентную ставку по ипотеке в размере 9% из 12. Такой шаг был бы положительно воспринят обществом, строители получили бы спрос на жилье, а покупатели — дешевые кредиты, убеждал он присутствующих. Между тем другие участники дискуссии призывали вернуться на землю, напоминая, что ставки, по которым АИЖК рефинансирует пакеты закладных, отнюдь не обещают банку его маржу, а само агентство не выдает кредиты населению. Поэтому заявления о «мягкой» ипотеке не более чем популизм, рассчитанный на электорат, который в общей массе не в состоянии разобраться, что реально стоит за всей этой социальной риторикой.

В самом АИЖК подтверждают, что пока программы агентства не имеют ограничений для банков по уровню ставок для конечных потребителей. Так что опасения, что АИЖК превратится в подобие хедж-фонда, до отказа наполненного необеспеченными sub-prime бумажками, явно преждевременно. И хотя градус дискуссии на тему доступной ипотеки становится все выше, велика вероятность, что популистские заявления так и останутся лишь идеологической ширмой, за которой государство просто раздает банкам долгожданные «длинные деньги». Надо ли этому радоваться застройщикам и покупателям, они вправе решить сами.

Петр Чернов

Дата публикации: 14:14 16 апреля 2010

Источник: bpn.ru