Инвестиционные квартиры остаются самым надежным источником сбережения свободных денег

Прогнозы многих аналитиков о том, что так называемые инвестиционные квартиры в нестабильной ситуации могут обрушить рынок столичного жилья, до сих пор не сбылись.

Более того, уже очевидно, что даже в кризис собственники предпочли не перекладывать средства в более доходные инструменты и придержать излишки жилплощади до лучших времен. Это лишний раз доказывает, что недвижимость в нашей стране остается самым надежным и пока что безальтернативным способом сбережения свободных денег.

С инвестиционным жильем связано множество мифов, а аналитики никак не могут договориться между собой, какова его реальная доля на рынке недвижимости Москвы. Причина разногласий заключается в том, что универсальных методик подсчета приобретенной впрок жилплощади не существует. «Клиенты предпочитают не афишировать, для чего они покупают недвижимость», - говорит директор департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Алексей Шленов. Некоторое представление об объемах инвестиционных квартир могут дать оптовые покупатели. «Например, мы анализировали количество квартир, приобретаемых в новостройках. Когда на продажу выставляется новый адрес, в течение недели скупается определенное число квартир, причем один и тот же клиент берет по 3 - 4 квартиры. Это можно считать инвестиционным вложением», - рассуждает глава аналитического центра irn.ru Олег Репченко.

Второй метод - процент людей, обратившихся за ключами от квартир сразу после начала заселения. «Те, кто не торопится приступить к ремонту, спокойно ожидая оформления прав собственности, на что обычно уходит год-полтора, явно не нуждаются в жилье», - отмечают участники рынка.

Наконец, самым простым способом, которым пользуются как эксперты, так и неспециалисты, является подсчет квартир в новостройках, в которых по вечерам не зажигается свет. «В Москве уже давно стали притчей во языцех многочисленные новые дома с вечно темными окнами, в которых годами живут лишь единичные жильцы. Как и длинные списки задолжавших за коммунальные платежи владельцев квартир, которых с момента заселения дома никто в глаза не видел», - говорит г-н Репченко.

Инвестиционные покупки совершаются и на первичном, и на вторичном рынках во всех ценовых сегментах, причем жилье может приобретаться как для последующей перепродажи, так и для сдачи в долгосрочную аренду. «Наиболее высокая доходность в элитном секторе недвижимости, если жилье приобретается для перепродажи на нулевом цикле строительства», - говорит эксперт компании «Авгур-Эстейт». Однако безусловным лидером по объемам инвестиционных сделок является жилье эконом-класса в новостройках. «Это объясняется более доступным ценовым порогом для частного инвестора и высокой ликвидностью типовых проектов», - добавляют в компании «Домострой».

Из-за различных подходов к оценке количества приобретаемого инвестиционного жилья разброс цифр, которые приводят аналитики, довольно велик. Представители наиболее консервативных риелторских компаний, опирающихся только на опыт общения со своими клиентами, полагают, что доля квартир, которые покупаются для последующей перепродажи, не превышает 10%. Сторонники метода «темных окон» утверждают, что свободного жилья намного больше - 40 - 50% . Олег Репченко считает наиболее реальной цифру в 30%. По мнению главного аналитика Российской гильдии риелторов Геннадия Стерника, уже этот показатель можно считать критичным. «В случае одновременного выхода на рынок столь значительных объемов жилплощади обвал цен практически неизбежен», - отмечает профессор Стерник.

Этот драматичный сценарий мог стать реальностью осенью 2008 года, когда в мире разразился финасовый кризис. «Ситуация стала меняться не в пользу квартирных инвесторов: строительство притормозилось, цены поползли вниз, а рынок недвижимости впал в летаргический сон», - говорят эксперты.

Своевременно продав квартиру, пусть даже с 25 - 30-процентным дисконтом, и вложившись в ценные бумаги или другие финансовые инструменты, владельцы инвестиционного жилья могли сорвать неплохой куш. В 2009 году индекс РТС вырос почти втрое (с 500 до 1400 пунктов), а нефть подорожала вдвое (с 40$ до 80$ за баррель). Таким образом, потеряв треть суммы при продаже инвестиционной недвижимости, оставшийся капитал в течение года можно было увеличить как минимум вдвое. «Несложные расчеты показывают, что с таким увеличившимся капиталом можно было бы снова «войти» в недвижимость, купив на эти средства вдвое больше квадратных метров, чем было вначале», - подчеркивает Олег Репченко.

Однако, судя по всему, большинство инвесторов не пошли по этому пути. Цены на недвижимость в Москве с начала кризиса постепенно снизились до $4 тысяч за квадратный метр, но ниже этой отметки уже не опускались. Безусловно, одним из сдерживающих факторов для продавцов могло стать падение спроса на жилье. Однако большинство экспертов сходятся во мнении, что владельцы инвестиционного жилья решили минимизировать риски, отказавшись от игры на фондовых рынках в пользу менее доходных, но более надежных вложений в недвижимость.

В среднесрочной перспективе инвестиционное жилье может потерять свою привлекательность лишь в случае введения налога на недвижимость. «Реальные налоги, привязанные к рыночной стоимости жилья, играют роль основного препятствия для спекуляций и образования «мыльных пузырей», - подчеркивают аналитики центра irn.ru.

Однако решение о дополнительных сборах каждый раз откладывается в силу различных, в том числе политических причин. «Раньше 2012 года ввести налог не удастся. Кроме того, будет предусмотрен переходный период, который должен завершиться к 2015 году», - рассказывает заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ Сергей Разгулин. В финансовом ведомстве сообщили, что ориентировочно максимальная ставка налога на недвижимость, который придется платить вместо налога на имущество физических лиц и земельного налога, составит 0,1% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Конкретную планку будут определять местные власти. Одновременно они получат право устанавливать повышающие коэффициенты для обладателей нескольких квартир и льготы для малоимущих граждан - инвалидов I и II групп, пенсионеров, «чернобыльцев», семей военнослужащих и других.

Однако далеко не все участники рынка воспринимают единый налог на недвижимость как абсолютное зло. К примеру, г-н Репченко считает, что после повышения ставки налога и, соответственно, увеличения предложения на рынке, стоимость квадратного метра в Москве могла бы упасть до $2 тысяч.

«Для представителей среднего класса, большинство из которых согласно многочисленным социологическим исследованиям нуждается в улучшении жилищных условий, вопрос стоит следующим образом: купить квартиру за две цены, но потом платить копеечный налог, или приобрести жилплощадь по справедливой цене, но потом ежегодно выплачивать реальные налоги», - отмечает эксперт.

Елена Егоршина

Дата публикации: 13:19 21 апреля 2010