Банки в трудном положении

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Крупные кредиторы, получившие активы в сфере недвижимости, теперь не знают, как с ними поступить. Один из способов реализации – продажа с аукциона, но эта схема в России неэффективна.

В сложившейся ситуации новые собственники не нашли ничего лучше наращивания и без того раздутого портфеля проектов.

Сели на долгах

Среди подобных кредиторов – в основном крупнейшие банки. «Если рассматривать ситуацию в целом, то достаточно много серьезных девелоперских проектов действительно перешли к банкам. В первую очередь, если говорить о крупных банках (Сбербанк, «Альфа-Банк», ВТБ и другие), то им было передано большое количество объектов в качестве залогового имущества в результате финансовых трудностей, которые возникали у компаний», – говорит руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. Оценочная сумма переданных активов к концу 2009 года составила для ВТБ и Сбербанка примерно по 80 млрд рублей, для «Альфа-Групп» – около 10 млрд рублей. Затем банковские структуры создали внутри себя специальные инвестиционные компании, на чей баланс эти активы перечисляются, например «Сбербанк Капитал» и «ВТБ Капитал». У «Альфа-Групп» уже давно существует соответствующее инвестиционное подразделение – А1. «Предполагается, что эти дочерние компании будут так или иначе реализовывать эти активы. Один из способов – это продажа активов с аукционов», – поясняет Мигунов. Также активы могут передаваться управляющей компании. Стоимость ее работы – около 2%, в зависимости от сложности объекта сумма может быть увеличена. Либо, как заявляет ВТБ, свои проблемные активы он готов продавать через IPO.

В наиболее сложной ситуации оказались два крупнейших госбанка – ВТБ и Сбербанк. По итогам 2009 года ВТБ получил рекордный убыток – 59,6 млрд рублей. Среди его активов оказались низколиквидные и высокорисковые. Например, контрольный пакет «Системы-Галс» (более 20 млрд рублей), доставшийся ВТБ за долги. Банку также перешли земельные владения, ранее принадлежавшие ОПК Сергея Пугачева, и все жилые проекты «Дон-Строя». На подобные активы пришлось в общей сложности 75 млрд рублей, большая их часть – недвижимость. Чтобы справиться с ситуацией, ВТБ планировал начать распродажу активов «Системы-Галс». Однако в июне 2010 года выяснилось, что банк открыл девелоперу кредитную линию для финансирования строительства жилого комплекса «Солнце» и реализации других проектов в московском районе Кунцево. По данным пресс-службы, общий лимит кредитной линии – 2,3 млрд рублей. Участники рынка в частных беседах высказывают предположение, что желающих приобрести компанию просто не нашлось. В результате в госбанке решили не продавать активы, а финансировать окончание строительства.

Сбербанк в ходе обращения взыскания на активы должников и урегулирования просроченной задолженности получил довольно крупные активы в ритейле. В частности, ему перешли активы сетей «АЛПИ», «Дикая орхидея», «Мосмарт». Кроме того, банк стал собственником апартаментов в проекте «Город Столиц» компании Capital Group. Сбербанку также принадлежит доля в проекте «Рублево-Архангельское» и множество других, менее крупных активов.

Вся надежда – на аукцион

Один из самых известных способов реализации активов дефолтных заемщиков – продажа с аукциона. В частности, именно для этой цели Сбербанк и Фонд имущества Санкт-Петербурга в августе 2009 года создали «Российский аукционный дом» (РАД). Крупнейший банк страны решил продавать с аукциона не только перешедшие ему активы, но и активы сторонних кредиторов. Для создания такой организации потребовалось даже специальное решение российского правительства. Согласно анонсированным планам РАД, через него предполагается реализовывать даже имущество госкорпораций, например активы Фонда РЖС и непрофильные участки РЖД.

Пока через аукционный дом совершено всего несколько относительно крупных сделок. В прошлом году были проданы земельные участки промышленного назначения, находившиеся в залоге у банка «Санкт-Петербург». Общая сумма продажи – около 310 млн рублей, что для трех участков совсем не много. Также в 2009 году «Российский аукционный дом» по поручению частного собственника реализовал дворец графа Кушелева-Безбородко, расположенный в Санкт-Петербурге (набережная Кутузова, 24). Построенное в 1775 году здание сменило собственника за 740 млн рублей.

Отточив навыки по продаже чужого имущества, РАД принялся за продажу собственного. Например, его крупнейшей сделкой в 2010 году стала реализация имущества сети «АЛПИ». Речь идет о 23 торговых комплексах на территории Красноярского края, Кемеровской области, Республики Хакасия и Новосибирска. Объекты были проданы на голландском аукционе за 3,5 млрд рублей. Кроме того, в июле через РАД может сменить владельца бывший актив компании «Строймонтаж» Артура Кириленко – участок на набережной Невы в Санкт-Петербурге, где планируется построить дом площадью около 17 тыс. кв. м. Стартовая цена лота – 515 млн рублей, притом что сам «Строймонтаж» приобрел землю в 2007 году за 1,07 млрд рублей, а затем даже снес расположенное на участке ветхое строение. То есть стоимость земли без обременений только увеличилась.

Отсутствием по-настоящему серьезных сделок, по мнению экспертов, объясняется появление в системе РАД довольно странного подразделения – отдела по продаже зарубежной недвижимости. В его базе данных сейчас три объекта. Например, за 69,5 тыс. евро продается квартира-студия в Ницце площадью 13 кв. м. Каким образом дочерняя структура Сбербанка будет продавать через аукцион такие объекты, неясно. В связи с этим участники рынка вспоминают негативный опыт портала «ГдеЭтотДом.Ру», который анонсировал продажу недвижимости с торгов, но так и не провел ни одного аукциона. В настоящий момент в соответствующем разделе портала представлены два совершенно разных объекта: квартира в Малом Козихинском переулке Москвы за 69 млн рублей и дом в Егорьевском районе Подмосковья за 3,1 млн рублей.

Вопрос эффективности

Продажа имущества с аукциона, по мнению экспертов, схема продуктивная. «Процесс финансового оздоровления компаний через процедуру банкротства, в том числе подразумевающий реализацию активов, теоретически может способствовать реструктуризации долга и в ряде случаев теоретически же позволяет удовлетворить требования кредиторов и восстановить платежеспособность», – утверждает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. Однако выясняется, что на рынке недвижимости такая схема работает плохо. «С момента возникновения проблемной задолженности и судебного решения по этому объекту до момента отчуждения объекта недвижимости проходит от полугода до года. И до полутора лет может занять сам процесс перехода проблемного актива к банку. Таким образом, срок, как мы видим, достаточно большой, и получается, что сейчас реализуются активы полутора-двухгодичной давности», – говорит Мигунов. Кроме того, существует инициатива Центробанка по стимулированию быстрейшей реализации этих активов за счет дисконтирования их стоимости. Дисконт первого года – 20–30%, второго – 50%, через три года производится списание этого актива в качестве убытка банка. «Это жесткая мера, которая в случае реализации может достаточно сильно сказаться на рынке недвижимости, поскольку если банки начнут с большими дисконтами реализовывать активы, может случиться обрушение рынка», – считает Мигунов. Другие эксперты занимают еще более скептическую позицию. «На аукционы выводятся исключительно неинтересные, проблемные активы. Ликвидные объекты реализуются закулисно, покупатели на них часто не называются, как и цены сделок», – рассказывает руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Игорь Лебедев. По его словам, показательным примером стал аукцион по торговой сети «АЛПИ» в феврале 2010 года. Сбербанк выручил половину от того, на что рассчитывал. С другой стороны, ликвидные активы, как, например, БЦ «Северное Сияние», продаются без аукционов, информация о покупателях не разглашается. Этот объект перешел «Альфа-Банку» по долгам Kopernik Group и был продан в 2010 году.

По мнению директора продаж и приобретений отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаила Миндлина, аукционы на рынке недвижимости – схема редкая и неэффективная. «Как правило, залоговая стоимость таких активов сильно превышает их текущую рыночную стоимость. Это является результатом падения стоимости недвижимости из-за кризиса. Например, если раньше актив стоил 100 рублей, кредитор оценивал его и давал деньги исходя из залоговой оценки 70 рублей, то сегодня рынок готов платить за это максимум 50 рублей. Кредиторам невыгодно продавать эти активы ниже их залоговой стоимости и таким образом фиксировать убытки», – говорит эксперт. Как правило, в этом случае новые владельцы сдают объект в аренду по низкой ставке и планируют его продажу на восстанавливающемся или восстановившемся рынке. Поэтому реализация залоговых активов в массовых объемах, а тем более посредством открытых аукционов не получила широкого распространения. «Все случаи проведения таких аукционов, о которых мне известно, не носили открытого характера и организовывались в пользу "нужного" покупателя. В этом случае заинтересованными могут быть сторона-партнер в составе продавца, организатор торгов, покупатель, приобретающий актив по заниженной стоимости, или все вместе», – отмечает Миндлин.

Несмотря на неудачи в вопросах реализации крупные банки продолжают наращивать активы в сегменте недвижимости. Например, в мае 2010 года стало известно, что ВТБ выкупает у Capital Group бизнес-центр Capital Plaza в Москве. Площадь комплекса – 49 тыс. кв. м. «ВТБ Капитал» заплатила за него, по данным экспертов, около $180 млн. Ранее одному из владельцев компании Capital Group Владиславу Доронину удалось убедить Сбербанк выкупить у него 60 тыс. кв. м апартаментов в небоскребе «Город Столиц», но они были зачтены в качестве уплаты долга в $400 млн. Кроме того, Сбербанк получил в залог все активы сети «Дикая орхидея», включая бренды «Дикая орхидея» и «Бюстье». Какая схема будет использована для продажи этих активов, пока неизвестно.

Дата публикации: 16:28 18 июня 2010

Источник: bpn.ru