Эксперты говорят о необходимости расширения ипотечных госстандартов

Первая декада работы банка ВТБ24 по ипотеке с государственной поддержкой выявила проблему дефицита жилья, соответствующего стандартам программы. По мнению экспертов, обеспечить реализацию госпрограммы будет проблематично, если не включить в нее объекты вторичного рынка и строящееся жилье.

Вице-президент, управляющий петербургским филиалом ВТБ24 Михаил Иоффе сообщил, что по итогам первых десяти дней действия программы «Ипотека с государственной поддержкой» филиал ВТБ24 в Петербурге одобрил 16 из 22 поданных кредитных заявок на сумму свыше 46 млн руб. В целом по России ВТБ24 за первую неделю работы в рамках государственной программы выдал семь кредитов на сумму почти в 15,5 млн руб. и принял к рассмотрению 170 заявок.

Речь идет о государственной программе поддержки ипотеки в России, которую реализует Внешэкономбанк (ВЭБ). Ее условия выглядят очень привлекательно: ставка – 11% годовых, первоначальный взнос – 20%, срок кредита – до 30 лет. Максимальная сумма кредита для регионов составит 3 млн руб., для Москвы и Петербурга – 8 млн руб. Все комиссии банка за оформление и выдачу ипотеки отменены.

К программе ВЭБа планируют присоединиться ОАО «АИЖК», Газпромбанк, Банк «Уралсиб», «Ханты-Мансийский банк», КБ «Восточный», Инвестторгбанк, Банк жилищного финансирования. Общий объем заявок составляет 100,5 млрд. руб. «Работа по согласованию заявок проводится активно, без каких-либо существенных сложностей», – сообщили в пресс-службе Внешэкономбанка.

Выявленный дефицит

Однако одобрение ВЭБом заявок не означает, что в стране начнется всплеск ипотечного кредитования. Привлекательная по многим параметрам программа имеет одно существенное ограничение, которое ставит под угрозу ее исполнение в полном объеме. Дело в том, что ипотека выдается только на новое жилье, уже прошедшее процедуру государственной регистрации. По оценке главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, не более 20% квартир на первичном рынке Петербурга оформлены в собственность застройщиков.

Еще труднее найти подходящие квартиры в регионах. Например, в Мурманске, по данным экспертов ВТБ24, вообще нет ни одного подобного объекта. Критически мало квартир в новостройках, принадлежащих застройщикам, в Архангельске и Сыктывкаре. Несколько лучше дела обстоят в Петрозаводске, Пскове и Калининграде. Но и в этих регионах для нормальной реализации спроса со стороны заемщиков на программу «Ипотека с государственной поддержкой» имеющегося жилья не хватает. А потому, сообщает пресс-служба петербургского ВТБ24, пока в этих регионах будут оформляться лишь единичные сделки, да и то порой на покупку жилья в том же Петербурге.

Лидерами по вводу жилья сегодня остаются Петербург, Москва, Краснодарский край, Московская и Тюменская области. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), обнадеживающий рост ввода новых объектов зафиксирован в Омской, Самарской, Кемеровской областях, Красноярском крае, Татарстане. «Но в целом по стране тенденция сокращения объемов строительства сохраняется, и дефицит новых проектов на рынке, безусловно, есть. Так, в 2009 году, строительных работ было выполнено более чем на 20% меньше по сравнению с 2008-м. А в первом квартале 2010 года – на 8,3% меньше того же периода 2009-го», – сообщили в АИЖК.

Качественный перекос

«В Петербурге проблема с дефицитом жилья, отвечающего стандартам программы «Ипотека с государственной поддержкой», стоит не так остро, как в других регионах Северо-Запада. По нашей предварительной оценке, площадь новостроек, уже находящихся в собственности застройщиков и иных юридических лиц, в Петербурге составляет 195 тыс. кв. м, а в деньгах объем этого рынка превышает 16 млрд руб.», – поясняет Михаил Иоффе.

Но с точки зрения экспертов, в Петербурге дело также обстоит не лучшим образом. «Ликвид остался либо по значительно завышенной цене, либо – трех-четырехкомнатные квартиры, спрос на которые невысок», – подчеркивает Сергей Бобашев.

«На рынке очень мало квартир, которые подходят под стандарты государственных программ. Имеющиеся продаются по ценам, намного превышающим цены вторичного рынка. Скажем, если на вторичке однокомнатную квартиру можно купить за 2,5 млн руб., то сданный и оформленный в собственность аналогичный объект стоит от 3 млн и выше. Это отсекает категорию заемщиков, для которых приоритетным является ценовой фактор. Тем, кто ориентирован на приобретение нового жилья, также сложно подобрать достойный объект. Они более требовательны – тщательно выбирают район, смотрят на качество инфраструктуры. Но предложение строителей крайне ограничено», – рассказывает руководитель управления по работе с корпоративными клиентами «Балтийской ипотечной корпорации» («БИКОР») Светлана Климова.

«БИКОР» работает в партнерстве с АИЖК по другой, поддерживаемой государством, ипотечной программе – «Новостройка». Запущенная в апреле программа АИЖК предлагает кредиты под те же привлекательные 11% годовых, но допускает покупку жилья, собственность на которое уже оформлена или будет оформлена до конца 2010 года. Как сообщила Светлана Климова, компания выдает кредиты только на объекты с уже оформленной собственностью, так как «время, которое потребуется застройщику для сдачи в эксплуатацию достроенного дома и регистрации прав собственности, сложно определить точно».

Расширить рамки

«Ликвидность» ипотечных программ с государственной поддержкой можно повысить, уверены опрошенные эксперты. С одной стороны, необходимо сделать более технологичным процесс государственной регистрации построенного жилья, в первую очередь – в Петербурге. Как рассказал председатель правления Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Павел Штепан, если в Пскове между госкомиссией и оформлением новостройки в собственность застройщика проходит в среднем два месяца, то в Петербурге этот процесс занимает до восьми месяцев.

«Если бы четко было понятно, что монополисты – Ленэнерго и Водоканал – подключат дом к сетям через восемь или десять месяцев, банки кредитовали бы приобретение квартир на более ранней стадии. Но гарантировать соблюдение сроков никто не может», – поясняет Сергей Бобашев.

Другая возможность – расширение стандартов ипотечных программ с государственной поддержкой и включение в них других категорий недвижимости: как вторичного рынка, так и строящегося жилья с высокой степенью готовности. «Ситуация еще раз подтверждает уже давно высказываемый участниками рынка тезис о необходимости расширения действия государственной программы и на вторичный рынок жилья», – полагает Михаил Иоффе.

Наконец, по мнению специалистов АИЖК, остроту проблемы могут снять рыночные механизмы, должные стимулировать кредитование строительства жилья, которые сегодня инициируются Правительством РФ. Например, программа «Стимул», направленная на создание максимально комфортных условий для сотрудничества банка и застройщика.

Дата публикации: 17:15 18 июня 2010

Источник: bpn.ru