Ипотека: что несет нам 10% первоначальный взнос?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

«Агентство ипотечного жилищного кредитования», Сбербанк и ВТБ24 снизили первоначальный взнос по ипотеке до 10%. Снижение входного барьера стало возможным благодаря тому, что риски невозврата кредита приняли на себя страховщики. До сих пор этого вида ипотечного страхования в России не было. Другие банки пока не готовы последовать за лидерами, а эксперты полагают, что нововведение не окажет существенного влияния на рынок в краткосрочной перспективе.

Банк ВТБ24 анонсировал запуск программы «Ипотека с первоначальным взносом 10%» еще в конце мая, но заработала она в начале июля. Все это время банк отрабатывал механизм взаимодействия с партнером — страховой компанией. Еще раньше о снижении первоначального взноса менее 30% (до минимального в 10%) при условии страхования рисков невозврата кредита объявило «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК). Единственным, кто снизил авансовый платеж до 10% и без всяких условий, стал Сбербанк. Заместитель директора управления обслуживания и продаж Северо-Западного банка Сбербанка РФ Сергей Корешков пояснил, что по новой программе с минимальным первоначальным взносом от заемщика не требуется страхования риска невозврата. Сам банк также не страхует себя от риска не получить кредит в срок и в полном объеме в случае банкротства заемщика.

Долгая дорога

Теоретически страховать ответственность заемщика за невозврат ипотечного кредита российские страховые компании могли еще с 2004 года: с момента внесения дополнения в ФЗ «Об ипотеке...», которое описало особенности этого вида страхования. Однако до практической реализации дело не дошло. Основная причина: банки не хотели дополнительно страховать риск, связанный с перспективами снижения стоимости жилья, находящегося в залоге. «Как все мы помним, в период с 2004 по 2008 год цены практически на все виды жилья в РФ росли крайне высокими темпами. И, соответственно, банки не очень опасались того, что в случае дефолта заемщика и продажи предмета ипотеки они не покроют требования по кредиту», — поясняет руководитель департамента развития и поддержки партнерских продаж компании «Росгосстрах» Илья Метелкин.

С началом кризиса увеличилось количество дефолтов по ипотечным займам, цены на жилье поползли вниз, и банки сформировали заказ на страхование рисков невозврата. Специально для продвижения ипотечного страхования была создана «Страховая компания АИЖК». Более десяти страховщиковподписали с ней соглашение о разработке программ по новому виду страхования. В первых рядах — «Росгосстрах» и ВСК, заявившие о готовности страховать заемщиков ВТБ24 и банков-партнеров АИЖК.

Страховка от дефолта

Ввиду отсутствия собственной статистики в этом виде деятельности первопроходцам пришлось опираться на чужой опыт. «При разработке продукта мы, в первую очередь, ориентировались на опыт стран, которые используют этот вид страхования давно и успешно (США, Канада и другие)», — говорит Илья Метелкин. По словам директора дирекции страхования при ипотечном кредитовании страхового дома ВСК Дениса Шилкова, их специалисты основывались на статистике невозврата кредитов банков-партнеров и АИЖК.

В результате программы двух страховых компаний имеют существенные различия. И ВСК, и «Росгосстрах» страхуют не всю сумму кредита, а разницу между размером базового первоначального взноса и собственными средствами заемщика, внесенными при покупке недвижимости. Поясним, по программе ВТБ24 за базу принимается первоначальный взнос — 20%, по программам АИЖК — 30%. В итоге в первом случае страхуется 10%, а во втором случае 20% от стоимости недвижимости. Именно это сумма возвращается страховщиком банку при наступлении страхового случая. А именно — если не сумевший обслуживать кредит заемщик, продав квартиру, выручил меньшую сумму, чем остался должен банку, и не в состоянии погасить кредит полностью.

«Договор заключается на период до того момента, когда размер задолженности по кредиту составит 80% от начальной стоимости приобретенного жилья», — поясняет Илья Метелкин. «Срок действия договора может быть, по желанию банка, распространен на весь срок выплаты кредита. Это актуально в том случае, если на рынке отмечается высокая волатильность цен на недвижимость и риски невозврата займа растут», — говорит об особенностях программы ВСК Денис Шилков.

Тарифы в программах РГС и ВСК также рассчитываются по-разному. «Росгосстрах» взимает около 0,9% от суммы кредита. Страховой дом ВСК — от 1% до 3% от стоимости недвижимости. Очевидно, что при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 3 млн руб. с 10%-ным первоначальным взносом в первом случае страховая премия составит 24,3 тыс. руб., во втором — от 30 тыс. до 90 тыс. руб. Премия оплачивается единовременно за весь срок действия договора.

Бума не ждут

Инициаторы снижения входного барьера в ипотеку считают размер первоначального взноса одним из важнейших для заемщика факторов. «По данным социологических опросов АИЖК, снижение минимального размера первоначального взноса по кредиту с 30% до 10% от стоимости недвижимости увеличивает число потенциальных заемщиков в 4 раза», — утверждает президент «Страховой компании АИЖК» Леонид Векшин. «Размер первоначального взноса является ключевым фактором, определяющим доступность ипотечного кредита для потребителя и риски ипотечной бизнес-линейки для банка. Используя инструмент дополнительной ипотечной страховки, мы нашли возможность сохранить баланс интересов и расширить возможности наших клиентов», — говорит заместитель президента — председателя правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Анатолий Печатников.

Однако многие участники рынка скептически относятся к перспективам расширения круга заемщиков за счет снижения первоначального взноса. «Сейчас средний размер выдаваемого кредита — 1,7 млн рублей. Увеличим его на 20% и все равно не получим сумму, за которую можно приобрести хотя бы однокомнатную квартиру. Значит, ипотечный рынок по-прежнему останется ориентированным на тех, кто улучшает жилищные условия, а не покупает квартиру с нуля», — утверждает генеральный директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.

Кроме того, банкиры опасаются, что снижение первоначального взноса приведет на рынок менее «качественных» клиентов. «Как правило, для банков умение человека накопить первоначальный взнос является своеобразным показателем кредитоспособности заемщика и свидетельствует о наличии у него финансовой дисциплины», — рассуждает заместитель начальника отдела розничного кредитования «АбсолютБанка» Дмитрий Алексеев. «Как показала российская и зарубежная практика последних лет, человек, взявший ипотечный кредит без первоначального взноса, более легко относится к перспективе отчуждения залогового имущества, считая, что раз ничего не вложил, то ничего и не теряет. Поэтому наш банк даже до кризиса не опускал первоначальный взнос ниже 15%», — поясняет руководитель отдела продаж банка DeltaCredit Виктория Козак.

Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в России продолжает расти: по итогам II квартала, по прогнозам АИЖК, он может достичь 3,5–3,8% от объема задолженности по ипотеке против 3,31% в I квартале.

Дата публикации: 12:06 08 июля 2010

Источник: bpn.ru