Воронины - династия в строительном бизнесе

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

С приходом в «Главмосстрой» команды олигарха Олега Дерипаски компанию покинул Владимир Воронин. Он основал собственный бизнес. На рынке ожидали, что сын известного московского экс-чиновника Александра Воронина займется масштабными проектами, однако он начал со спекуляций на рынке недвижимости. И не прогадал. В интервью «БН.ру» Владимир Воронин рассказал о становлении своего бизнеса и о том, почему в последние два года многим девелоперам пришлось уйти с рынка.

– Ваш отец, Александр Воронин,  – личность, весьма известная в московском стройкомплексе. Чем он занимается сейчас? И кому принадлежит идея создания ФСК «Лидер»?

– Он – председатель совета директоров нашей компании, у него нет другого конкретного места работы. Он решает много разных вопросов по Москве, имеет свои личные проекты. Помогает нам в девелоперском бизнесе – у него есть опыт, он знает, что и как должно работать.

– Правильно ли я поняла – особого отношения к Вашему бизнесу он не имеет, и создание «Лидера» не было его инициативой? 

– Да. Есть люди, которые работают в компании с самого начала – это люди из «Главмосстроя». Я сам там работал и опыт набрал именно там – и отрицательный, и положительный. Положительного, надеюсь, больше. И две трети коллектива – выходцы из «Главмосстроя». Когда эта компания стала разваливаться, я пригласил, естественно, лучших.

– А почему Вы решили создать свою компанию? И когда? 

– В 2005 году, когда в «Главмосстрое» сменился собственник, я принял решение уйти. Тогда и появилась мысль создать свою компанию. Опыт, команда, знания есть. Было три партнера: я, Кузнецова Елена Владимировна (она возглавляла «Центральную ипотечную компанию») и Рабаев Сергей Виленинович (мой заместитель). Распределение было такое: я – хозяин бизнеса и человек, понимающий в стройке; Кузнецова – финансист и управленец, она исполняла функции генерального директора; а Рабаев – это такой бизнес-человек. Каждый из нас талантлив в чем-то своем. Имелись определенные деньги, на которые можно было начать бизнес, отношения с банками – нам давали кредиты.

– Вот так прямо и давали? Компании, начавшей работу с нуля? 

– Работая в «Главмосстрое» с огромными долговыми нагрузками, я не имел ни дня просрочек, не было пролонгаций кредитов. Никогда. Поэтому кредиты банки нам давали. Конечно, не так, как «Главмосстрою», но, тем не менее, давали – там сто миллионов рублей возьмешь, там – двести… На те деньги, которые у нас были, можно было купить три-четыре площадки и долго их развивать. Если в Москве, то это 2–2,5 года от покупки до выхода на стройку и начала реализации, а это долго. Поэтому развиваться мы начали поступательно.

– Что это значит? 

– В 2005 году мы с партнерами понимали, что из-за вступления в силу закона №214-ФЗ объемы строительства будут падать, а за этим последует скачок цен. Что, в общем-то, в 2006–2007 годах и случилось. Поэтому 80% денег мы вложили в разнообразные проекты других застройщиков, в том числе, например, в «Белую Дачу». Выступили в качестве пассивных инвесторов: у человека есть проект, и ему нужны деньги на достройку, на развитие. Мы покупали квадратные метры и перепродавали их либо просто давали застройщику займы и принципиально договаривались: «Вот тебе займ, а нам нужны не проценты, хотя проценты – это, конечно, хорошо, а часть прибыли с продаж».

– Сколько было таких проектов? 

– Много. Например, «Балашиха-Сити», когда еще он был «Солнцеградом». Мы купили там 10 тыс. кв. м и, соответственно, продали их. И нормально заработали. Это была временная спекуляция. И заработав на ней, мы успели аккурат перед кризисом выйти на собственные площадки. В конце 2006 года купили 46 га на Дмитровском шоссе, и сейчас у нас там поселок Vita Verde. Купили площадку под комплекс «Зодиак» и в этом году уже сдаем дом. К кризису соотношение изменилось: 80% наших денег было вложено в свои площадки и лишь 20% находилось в чужих проектах. Практически все наши партнеры «посыпались». Те, кто работал по принципу «один корпус продали – денег на достройку не хватило, заложили следующий – снова не хватило денег, заложили еще один…» Получался принцип пирамиды. Пока не было кризиса, прибыль позволяла так работать, а тут у застройщиков начались проблемы. Хотя нельзя сказать, что мы от этого проиграли. Пока я, кстати, не списал на убытки ни один проект. По этой схеме строился микрорайон «Белая Дача», «Солнцеград», проекты в Калуге.

– Калуга – ведь это тоже не ваш проект? 

– Был не наш. Теперь уже наш. Получилось так: компания была в плохом состоянии, весь финансовый поток обеспечивали мы. Провели процедуру банкротства для финансового оздоровления. Сейчас ИСК «Монолит» – фактически наша компания, там наш директор. Это было дружественное банкротство, мы со старым директором остались друзьями, он так у нас и работает. По калужским меркам, ИСК «Монолит» крупнее «Дон-Строя» и ПИК вместе взятых. 65% всей калужской недвижимости она построила. И так как теперь эта компания наша, то все 65% площадок в городе тоже наши. Хотя, конечно, лучше иметь 1% в Москве, чем 65% в Калуге.

– Кстати, а почему именно Калуга? Вроде бы не самый привлекательный регион…

– До кризиса это было достаточно привлекательно, тогда цены на московские площадки взлетели до небес, было невозможно что-то купить по адекватной цене. Все как собаки на сене сидели. Если ты владелец площадки – это как акции МММ: купил их – и уже считай, что ты богатый человек. Если ее продавать – то задорого, она же стоит, пить-есть не просит. А нам, в свою очередь, хотелось развития, было желание реализовывать собственные масштабные проекты. Поэтому мы и начали смотреть на регионы. В Геленджике построили один домик, там уже люди живут, свидетельства о собственности получены, и там же вошли в микрорайон, хотя в кризис мы с ним, естественно, ничего не делали.

– А как, кстати, вошли в Геленджик? Как спекулянт или как инвестор?

– Инвестор. Выиграли, как положено, на аукционе площадку – 10 га земли примерно за $5 млн. Там, кстати, было немного претендентов, потому что местные такой микрорайон не потянут. Тогда же мы стали смотреть и другие регионы. А Калуга, кстати, развивающийся город, там открыли всякие заводы. Это российский аналог Детройта, и у людей-то там деньги были, и сейчас они есть. Кстати, продажи там идут неплохо, мы сделали рекламную кампанию а-ля «Ведис» – баннерами все завесили, закачали туда денег, и, опять же по меркам Калуги, где менталитет немного другой, мы строим достаточно быстро.

– А качество проектов лучше? 

– Нет, мы же там на самом деле ничего не меняли. Там нужны именно такие дома, как заложила ИСК «Монолит». Они до нас проектов 20 реализовали и с нами еще 25 построят. Они знают, что там продается, что нужно калужанам. Мы там сейчас по 20–25 квартир ежемесячно продаем. Сделали нормальные цены, получилась, конечно, не такая высокая рентабельность, на которую рассчитывали, но ведь продается! Наш отдел продаж прогнозирует, что к сентябрю на 35–40 квартир в месяц можем выйти.

– А как же тогда получилось, что старый директор ИСК «Монолит» не справился, если там все так хорошо? Как он попал в ситуацию, когда у него денег не оказалось и пришлось отдать свою компанию Вам? 

– В ситуацию эту он попал по вполне объективным причинам. Это сейчас по 20–25 продается ежемесячно. А когда вообще все встало, когда народ ждал дешевых квартир… Все было совсем не так хорошо. Вот смотрите, у меня движение поступательное, а у многих других девелоперов развитие волнообразное: один дом начал строить, на котловане продал все, на эти деньги купил новые площадки. На новой площадке дом заложил, продал почти все на начальной стадии и на вырученные средства достроил первый. Это нормально, когда все строится и продается. Капитализация площадок растет, ты под нее берешь кредиты в банке и дальше развиваешься. Для большинства застройщиков это нормально, когда львиная доля денег и кредитов вложена в развитие проектов. Ну а в кризис банки сказали: ваша земля – это все ерунда, ваши инвестиционные контракты ничего не стоят (и правильно, кстати, сказали), поэтому под них мы вам кредиты не дадим – давайте нам нормальное обеспечение (которого, понятно, нет).

– Почему нет? 

– Ты же не можешь проектные работы или вынос сетей и т.д. показать как обеспечение! Например, только в вынос сетей того же калужского микрорайона «Тайфун» был вложен не один миллион долларов, это, по калужским меркам, большие деньги. Поэтому сейчас мы строим только коробки и пользуемся теми сетями, в которые ИСК «Монолит» в свое время инвестировала. Подготовка площадки иногда гораздо дороже обходится, чем само строительство. А старый гендиректор – он просто попал в этот кризис ликвидности. Все деньги вложил в подготовку площадок – банки кредиты не дают, ничего не продается. И еще момент. Они продавали так же, как и строили. Если раньше, как ни крути, был «рынок продавца», то на «рынке покупателя» компания «просела». У них не было технологий продаж, именно это мы, кстати, и привнесли. Вложились в рекламу, делаем положительный имидж компании, в том числе и поэтому продажи сейчас пошли.

– Вступая в проект «Балашиха-Сити» с достаточно сложной и скандальной историей, не боялись ли Вы репутационных рисков, которые автоматически ложились на компанию? 

– Я вижу здесь не репутационные риски, а репутационные плюсы. Я пришел как рыцарь на белом коне – и все дострою. Да, на первой очереди не особо заработаю, а уже на второй – вполне. Мне всегда хотелось сделать масштабный проект, а «Балашиха-Сити» – это именно тот масштаб, который я понимаю. А репутация… Вы же не были на мероприятии, посвященном анонсу проекта?

– Нет, не получилось.

– Там действительно вставала обманутая вкладчица, ведь я с ней не договаривался типа «я тебе дам денег, а ты там поплачь»! Она на самом деле расчувствовалась из-за того, что три года все стояло – и вот, наконец-то, началась стройка. Чем не репутационный плюс? Хотя, конечно, когда я входил в проект, то больше не о репутации думал, а о том, как заработать, возможно ли вообще вытянуть экономику проекта. Репутация у объекта была не самая хорошая, мы ее исправляем. Но других-то сейчас не найдешь.

– В «Солнцеграде» тоже старая команда ошиблась? 

– Они неверно подсчитали инвестиционную себестоимость строительства. И продали около 50 тыс. кв. м по 20 тыс. рублей за кв. м, а себестоимость – 40 тыс. И понятно, что у них не хватает денег на достройку. Нужен, например, миллиард, а квартир осталось на 100 млн. Деньги все-таки надо под что-то привлекать. Основная проблема в том, что нет такого количества жилья, продаж с которого хватило бы на достройку объекта. Многие девелоперы впрок накупили площадок, а сейчас их уже не продашь, разве что в разы дешевле, либо нужно привлечь средства на каждую площадку. Раньше выкопал котлован – и все, больше денег не нужно, можно продавать и строить на эти деньги, даже кредиты не нужны. Денег приходило больше. А сейчас в каждую площадку, если ты ее за рубль купил, еще три-четыре рубля нужно вложить до того момента, когда пойдут продажи. А вкладывать уже нечего. Продаж нет, «физики» (физические лица, покупатели квартир. – «БН.ру») ждут, пока начнется активная стройка, ведь покупатель к жилью на начальной стадии строительства недоверчив.

– А тем, у кого сейчас деньги есть, какую площадку Вы посоветуете купить? На что надо обратить внимание при покупке?

– Если в Москве на вторичном рынке, то нужно, чтобы под этой площадкой была оформлена земля. Кроме того, сейчас необходимо свериться с генпланом, чтобы понять, что на этой территории можно строить – жилье или офисы. Чтобы не пришлось потом менять назначение использования земли. Иначе можно купить землю, а потом выяснить, что это промка (земля, на которой можно строить только объекты промышленного назначения. – «БН.ру») и так ей и останется. Можно даже не смотреть на наличие ППМ (постановление Правительства Москвы, на основании которого город заключает с застройщиком инвестконтракт. – «БН.ру»), главное, чтобы по генплану все было в порядке. 

– Но ведь выпускать ППМ все равно придется? 

– Да, но сейчас существует огромное количество площадок, на которые есть ППМ, есть инвестконтракт, по которому люди даже денег заплатили в бюджет города. А землю-то на аукционе не разыграли – и оформить ее теперь невозможно. Завтра участок выставят на аукцион – и ты останешься без ничего. Инвестконтракт – это договор о намерениях, и сегодня он не является правовой базой для строительства. Оформить договор аренды на его основании уже невозможно, это противоречит нормам федерального законодательства. Более того, весь последний год Правительство Москвы такие контракты с застройщиками расторгало.

– А вы успели оформить землю под своим проектом в Москве? 

– Да, у нас федеральный контракт. Выиграли конкурс на заключение инвестконтракта, но Российская Федерация в качестве своего взноса в этот контракт предоставила земельный участок. Нельзя сказать, что мы это делали сознательно, просто так получилось, в то время никто на это внимания не обращал. В идеале сейчас, конечно, нужно покупать площадку с землей, экспертизой и т.д., но таких недостроев, насколько я знаю, на рынке нет.

– Еще в 2008 году Вы заявили проект в Сочи. Как там работается и на какой стадии строительства тот проект сейчас? С какими проблемами сталкивается девелопер в этом регионе?

– В Сочи, если честно, полный бардак. Нам работать там не понравилось по двум причинам. Первая – когда у тебя есть объекты с капиталовложением по 5 млрд рублей и какая-то небольшая площадочка в Сочи, принимать участие в работе по ней невозможно. Там надо сесть самому и заниматься. Думаю, если бы сам занимался, то уже давным-давно бы построили. Соответственно, приходится нанимать людей на аутсорсинг. А в стройке требуется постоянный контроль и решение ежедневно сотни вопросов. Во-вторых, в Сочи не такая ситуация, как, например, в Геленджике или Калуге, где все решает один человек – мэр, к которому можно приехать и за один день решить все вопросы. В Сочи, как и в Москве, нет такого человека, здесь вопросы решают разные люди, и, как и в Москве, это технология. Здесь я сам этой технологией занимаюсь, а вот ежедневно заниматься этим еще и в Сочи не могу. Там постоянно меняются законы, постоянно меняются люди, в том числе и из-за Олимпиады. Пришел человек, он как минимум три месяца входит в курс дела, а через три месяца его снимают и приходит следующий… Еще не успел освоиться, войти в курс дела – его тоже снимают. Бардак.

– Может, Вам продать этот проект? 

– Я бы с радостью продал, так кто ж его купит? Проект-то неплохой, думаю, что я его за год доделаю, там надо вложить 250 млн рублей и на вторичке его продать уже как готовые апартаменты. Если бы это был микрорайон, то я бы без денег «физиков» его не потянул и без кредитов. А это такой «карманный» проект, так что пусть будет…

Дата публикации: 16:15 28 июля 2010

Источник: bpn.ru