Рынку недвижимости нужны новые тренды

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Экономический прогноз на рынке недвижимости должен строиться далеко не только на компьютерных моделях, но на понимании взаимосвязи множества различных факторов. Он должен обрести «физический смысл» математических выкладок, которым он до конца никогда не будет соответствовать. Слишком много движущих сил влияет на него – объективных и волюнтаристских, продуманных власть имущими и использующих любую «дырку» или опечатку в тексте нового законодательного или подзаконного акта.

Болезненный вопрос

Собрание ведущих аналитиков рынка недвижимости накануне осени – периода традиционного оживления рынка – в Торгово-промышленой палате РФ 26 августа 2010 года подтвердило, что работа на постоянно растущем рынке ушла в прошлое.

«Именно от осени, не от весны профессиональное сообщество ждет появления новых трендов, – сказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко. – Главный вопрос – что ждет рынок. Куда пойдут цены – вверх или вниз?».

Это болезненный вопрос для участников рынка. Положительный или отрицательный тренд его ждет – от этого будет зависеть стратегия работа компаний: риэлторских, девелоперских, консалтиновых, а также фирм, опосредованно связанных с рынком недвижимости – банков, СМИ, рекламных агентств и т.д.

Если проанализировать то, что происходило на рынке после кризиса 1998 г., то видно, что так или иначе рынок нашел точку равновесия. И сейчас рынок нашел баланс в новых условиях. Целый год цены, в основном, топчутся на месте.

Если задаться вопросом, что будет дальше, то пример прошлых лет должен был бы подсказать, что цены пойдут вверх. Это вроде следует из ситуации 1998 г.: цены просели примерно на треть (как и сейчас), потом год оставались стабильными. Но все помнят о том, что произошло дальше.

К 2002 году стоимость жилья отыграла к докризисному уровню, потом стала расти и обрела новый максимум. Многие эксперты склоняются к тому, что скоро рынок выйдет на докризисный уровень. Правда, не очень ясно, на чем основаны такие прогнозы.

Так ли это?

Если сравнивать ситуации 1998 и 2008 г., то, несмотря на внешнюю похожесть, они кардинально отличаются. Слишком много принципиально разных обстоятельств. В 1998 году случился чисто российский дефолт, российский кризис, не подверженный влияниям извне. От него оправились довольно быстро за счет вливания зарубежных денег – растущих цен на нефть, больших инвестиций, дешевых займов… Банки брали дешевые деньги и раздавали их здесь – по ипотечным программам, потребительскому кредитованию. Все это способствовало накачке экономики деньгами с 2001-2002 годов вплоть до 2008 года.

Теперь макроэкономические проблемы не только у РФ. Есть США, есть Европейский Союз, есть другие страны. Вряд ли мировой фон будет способствовать восстановлению экономики России.

Макроэкономический фон плохой

Цены на нефть, может быть, и не упадут. Но «потолка» в $150-160 за баррель, как в  2007-2008 гг. они уже не достигнут. Крупных инвестиций или объемов кредитования мы тоже не увидим. Оснований говорить, что сейчас цены могут пойти вверх, мало, хотя нельзя сказать, что они вообще отсутствуют. В частности, об этом говорил вице-президент РГР Юрий Карамаликов.

Второй важный фактор – совершенно другой уровень возможной ценовой планки. Мы помним, какие цены были 10 лет назад. В районах массовой застройки это была цена $400 за метр, а в среднем по Москве – $800. Это было в 3-4 раза ниже, чем в других столицах, то есть, ценам было, куда расти, недвижимость явно была недооценена. Сегодня же цены «кусаются», они не соответствуют доходам населения, нередко они выше, чем аналоги в Европе, Америке, других странах. Хотя в России ниже уровень жизни, ниже доходы населения.

Многие эксперты – как независимые, так и структурах крупных корпораций, рассчитывают индекс среднего уровня цен. По подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», он составляет примерно 140 000 руб. за метр, другие дают оценки в 130 000 или 160 000 руб., но приблизительный порядок одинаков у всех. Но в основном оценки основываются на ценах предложений на вторичном рынке – а сюда входят объекты, которые могут продаваться месяцами и годами, не находя своего покупателя. То есть, на рынке с невысокими оборотами.

А где существуют высокие обороты и объемы продаж? На первичном рынке, причем в отдельных массовых районах комплексной застройки: Марфино и схожих с ним с ценниками по 80 000-100 000 руб. за метр. Либо Подмосковье по 50 000-70 000 руб. за метр. Если сравнивать средние цены предложения с сегментом массовых продаж, то индекс стоимости жилья снизится в полтора, а то и в два раза.

«Поэтому оптимизм по отношению к тому, что цены неизбежно должны отыграть к докризисному максимуму, я не разделяю, – сказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Серьезного потенциала для большого роста цен сейчас нет. Аргументы о дефиците жилья, падении объема предложения весьма спорны, как центр ИРН показывал в статьях «Дефицита в самом востребованном сегменте рынка нет» и «Впервые с начала кризиса объем предложения новостроек начал расти!»).

С другой стороны, отметил Репченко, «это не означает, что я сторонник вывода, что цены должны снижаться». Хотя цены на жилье в Москве выглядят по-прежнему переоцененными, всем известны обстоятельства, которые давят на них снизу. Это, как в целом по Российской Федерации, недостаточные объемы строительства, ограниченное предложение, это продолжающийся развиваться центростремительный вектор «надо ехать в Москву», который тоже подогревает цены.

Поэтому заметное движение цен вниз может быть вызвано только адекватно резким ухудшением макроэкономических обстоятельств. То есть, если по каким-то причинам случится вторая волна мирового экономического кризиса, тогда цены на недвижимость в Москве могут пойти вниз. Если же катастрофы, схожей с ситуацией двухлетней давности, не произойдет, то и цены не опустятся.

Ни сильно вверх, ни сильно вниз

В обозримом будущем цены намного ни вырастут, ни опустятся – таково основное заключение, сделанное Олегом Репченко. Но, подчернул он, это отнюдь не означает напрашивающийся вывод, что они будут стоять на месте, как вкопанные. В мировой практике хорошо известны примеры, когда стоимость жилья оставалась постоянной на протяжении многих лет, но это – не российский вариант. Скорее, москвичам, да и всем россиянам доведется увидеть нехарактерную для рынка недвижимость волатильность, как это было описано в статье «Рынок недвижимости ждет «болтанка». Вероятно, будет происходить частая смена трендов, когда повышение цен, продержавшись несколько месяцев, будет сменяться понижением или повышением, причем в довольно ограниченном диапазоне. Так склонны вести себя финансовые рынки, обладающие намного большей ликвидностью, а рынки недвижимости обычно растут и падают на протяжении лет.

Почему вероятна волатильность?

Сейчас возникает слишком много факторов, привносящих неопределенность, нестабильность на рынок. Есть макроэкономический фон, финансовые показатели положения страны, курсы валют, цены на нефть и другие, определяющие доходную часть бюджета.

Есть группа факторов, связанных с самим рынком недвижимости. Мы видим, что заметно и быстро меняются правила игры. Существет много инициатив, связанных с системой распределения земельных участков, которые непонятно, чем и когда закончатся. Делается много шагов, направленных на разбюрократизацию процедур согласований в области строительства. Неясно до сих пор, насколько будет сильно давление власти по соблюдению 214-ФЗ и когда игроки рынка полностью начнут его соблюдать.

В зависимости от того, насколько сильна будет политическая воля по каждому из этих факторов, могут локально образовываться моменты дефицита предложения или на рынок могут начать вываливаться новые объекты. Но эти факторы сейчас невозможно предсказать по времени появления или разложить по степени значимости.

Как карты лягут в этом отношении – так и будет оказываться влияние на рынок. Очень серьезно могут происходить вариации объема предложения на «первичке». А это способно дергать рынок вверх и вниз на протяжении нескольких ближайших лет.

Кроме того, есть стратегии самих застройщиков по выводу объектов на рынок. Каждый действует по своим соображениям, поэтому может случиться так, что несколько крупных проектов могут выйти на рынок одновременно и затоварить его, или, наоборот, какой-то удачный объект будет распродан на протяжении одного сезона, вызвав через несколько месяцев локальный дефицит.

Как это может выглядеть

Мы не можем сказать, каким будет макроэкономический фон. Какие объекты будут выведены и какие будут пользоваться популярностью – это зависит во многом от покупателей и их психологического настроя.

Может быть, цены повысятся к концу года на 5-10-15-20%. Но это не означает, что в будущем году они еще выше станут. Может быть, они, наоборот, могут снизиться, если начнется стагнация. Вспомним 2007 год, когда рынок просто выскочил за платежеспособный спрос, и цены на протяжении 7-8 месяцев на 10-15% откатились назад. Но тогда, чтобы выскочить за платежеспособный спрос, рынок вырос в два раза. Сейчас для этого потребуется рост на 15-20%.

В ближайшие 2-3 года россияне не увидят скачков, когда цены будут меняться в 2-3 раза. Но и не увидят абсолютной стабильности. Поэтому специалисты ИРН и назвали ожидаемое поведение рынка «болтанкой». Какой-то более определенный тренд сможет установиться только по истечении этого срока, когда более четкими станут правила игры на строительном рынке, а общемировая экономика тоже «придет в себя».

Что делать?

Если брать риэлторский бизнес, то для него наступили уникально благоприятные времена, потому что сейчас, в период относительного затишья, следует ожидать огромного количества заявок на альтернативные сделки. Отложенный спрос на них сейчас выходит на рынок, потому что жизнь не стоит на месте. Людям нужно разъезжаться и съезжаться, улучшать жилищные условия или наоборот, если требуются деньги. Более 80% сделок на вторичном рынке совершается с условием продажи уже имеющегося жилья – покупку «с нуля» могут себе позволить только единицы (подробнее об этом в статье «Альтернативные сделки выплеснулись на рынок»). 

С конца 2009 – начала 2010 года мы видим огромный рост числ сделок на вторичном рынке. Это и есть реализация того отложенного спроса, который не мог реализоваться в условиях постоянно роста цен. Сейчас многоходовые альтернативные сделки наконец получили необходимую для них экономическую среду с относительным постоянством, в которой они могут реализоваться. И этой работы риэлторам хватит как минимум на пару лет.

Другой важный момент: перед кризисом все продавалось так хорошо, что риэлторов практически вытеснили с рынка новостроек. Девелоперы не видели необходимости в риэлторах. Сейчас понимание важности этого элемента в бизнес-процессе опять начинает возвращаться, и это дает риэлторам шанс отвоевать утраченные после 2004-2005 годах позиции. Застройщик может повышать качество строительства, но не может помочь человеку с альтернативной продажей. Это дело риэлтора.

Что же касается застройщиков, то им нужно вспомнить библейскую притчу про семь тучных и семь тощих коров. Не бывает, чтобы спрос всегда оставался максимальным. Кто сможет правильно распорядиться накопленными в удачные времена сверхприбылями, тот останется в выигрыше, считает Олег Репченко.

Кроме того, нужно правильно сориентироваться в том, что нужно людям. Перекос в докризисные времена в сторону «элитки», когда бизнес-классом называлось все, что строилось в Дегунино и Бирюлево, но не было похоже на таковой ничем, кроме цены, показал ошибочность такого подхода. Сейчас нужен эконом- и комфорт-класс, этот продукт постоянно востребован, а, значит, сулит выигрыш для тех, кто умеет строить качественно и экономно, включая комплексный девелопмент территорий, возводя социальные и другие объекты инфраструктуры.

Сейчас правильный лозунг – «Рост не цен, а объемов». Маржа с каждого метра сейчас будет меньше, поэтому для прежней рентабельности нужно строить больше. Не стоит ждать у моря погоды и роста цен, в условиях которого все умеют работать. Надо исходить из их постоянного уровня, «трамбовать» издержки, повышать эффективность работы, производительность труда и т.д. Конечно, Москва не резиновая, но последние сообщения в СМИ говорят о том, что резервы у столицы есть, дело за их освоением, говорит руководитель ИРН. «Не говоря уже о резервах Подмосковья, где в ближайшие годы мы увидим безумный рост объемов строительства», – добавил Олег Репченко.

Дата публикации: 10:37 30 августа 2010

Источник: bpn.ru