Осторожно, аренда!

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Снимая жилье самостоятельно, новички на рынке аренды сталкиваются со множеством подводных камней. Чтобы сохранить свои нервы и, в будущем, деньги, потенциальным нанимателям стоит поближе познакомиться с возможными опасностями.

Желание сэкономить (а именно оно как правило ключевое в данном случае) в последние два года часто заставляло людей отказываться от услуг профессиональных риэлторов и заниматься поиском временного жилья самостоятельно. По оценкам экспертов, сейчас так поступает каждый третий наниматель жилья. При этом примерно в половине случаев наниматели, нашедшие квартиру или комнату по объявлению на столбе, через знакомых или в социальных сетях, оказываются недовольны условиями своего проживания. Основа для будущих проблем и конфликтов закладывается в самом начале — во время поиска объекта.

По второму кругу

Один из самых распространенных рисков на рынке недвижимости — снять уже арендованное кем-то жилье. Это называется незаконной субарендой. Аферисты снимают одно- или двухкомнатную квартиру (обычно эконом-класса), а потом пересдают ее другому нанимателю.

Вариантов тут может быть два. В первом случае вам предложат квартиру по цене значительно ниже среднерыночной, но попросят внести предоплату или залог под предлогом отъезда «собственника» в длительную командировку либо по иной подобной причине. Обычно мошенники собирают залоги сразу с нескольких незадачливых нанимателей и быстренько исчезают. Вернуть деньги вам, скорее всего, уже не удастся, как и вселиться в «арендованное» жилье.

Во втором случае, если нанимателю все-таки удается заселиться в квартиру, нет никаких гарантий, что однажды у него на пороге не возникнет настоящий собственник жилья, который сдавал квартиру совсем другим людям и, естественно, попросит вас немедленно собрать вещи и съехать. И в этом варианте вернуть потраченные на аренду деньги также не удастся.

Поэтому, прежде чем отдать деньги и подписать договор, нанимателям нужно проверить документы наймодателя на квартиру (паспорт и свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное Федеральной регистрационной службой по СПб и ЛО), а также не отдавать денег без расписки, в которой обязательно должны быть указаны паспортные данные наймодателя.

Торговля воздухом

Первый случай — вариант сознательного мошенничества, на которое можно нарваться, ища квартиру по частным объявлениям. Существует еще один, внешне вполне законный путь получения денег на рынке аренды, но он также оставляет нанимателей без жилья. Его используют информационные агентства. За небольшую, а иногда и большую сумму (3–8 тыс. руб.) его специалисты выдадут вам список квартир, владельцы которых якобы хотят сдать их в аренду. Однако результат обзвона окажется неутешительным.

«Чаще всего за объявлениями с низкими ценами скрываются недобросовестные агентства недвижимости, «черные маклеры» или аферисты. Информационные агентства дают своим клиентам за деньги несколько адресов квартир, собственники которых в большинстве случаев ничего не знают о том, что их квартира «сдается». Случается, что подобранные такими «агентствами» адреса вообще не существуют», — делится опытом Татьяна Ермолаева, менеджер отдела «Аренда-1» агентства недвижимости «Центр».

И хотя с информационным агентством заключен договор, его работники вправе заметить, что необходимую информацию клиент получил, поэтому рассчитывать он может только на такие же распечатки, от которых нет ни малейшего толку.

Чтобы не нарваться на «информационщиков», потенциальным нанимателям нужно внимательно читать договор, заключаемый с агентством. Если в нем написано, что нанимателю оказывают услуги справочно-информационного характера, такое агентство не несет никаких обязательств перед своими клиентами и третьими лицами.

Не в своем праве

Повышенное внимание следует проявлять еще в одном случае — при аренде муниципальной квартиры. Все знают, что неприватизированное жилье принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия представителя муниципалитета и всех, кто прописан в квартире, на сдачу жилья внаем. Именно эта бумага — основополагающая. Без разрешения муниципалитета любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней.

Часто на этом нюансе строится мошенничество: двое прописанных разыгрывают спектакль — один сдал жилье и уехал, а другому негде жить. Но встречаются и случаи непреднамеренного обмана, при разногласиях в семье (жена сдала, а муж против). И даже если незадачливый наймодатель вернет деньги, вам все равно придется искать другое жилье, переезжать, тратить время и нервы.

Поэтому необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у арендодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нужно обязательно заручиться поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться сразу. То же самое касается и квартиры, у которой несколько собственников: следует получить письменное согласие каждого из них на сдачу жилья внаем.

Огрехи договора

Если наниматель не столкнулся ни с одним из перечисленных выше рисков и благополучно въехал в квартиру, омрачить его существование могут еще несколько обстоятельств, подстерегающих тех жильцов, которые не считают обязательным заключать договор найма.

«Договор найма — очень важный документ. Он подтверждает право нанимателя проживать в снятом им жилье. В противном случае наниматель действует на свой страх и риск: в любой момент его могут выселить из съемного жилья, так как формально он не имеет права проживать здесь без юридического обоснования, то есть грамотно составленного договора найма. Отсутствие договора развязывает руки собственникам жилья: они могут постоянно менять условия вашего проживания, сроки оплаты, диктовать свои условия, касающиеся режима дня нанимателя и приема им гостей», — предостерегает Наталья Бондаренко, директор по рекламе и маркетингу ГК «Ярус».

Также в договоре найма необходимо прописать порядок посещения квартиры ее собственником. Это поможет избежать еще одного риска — слишком частых посещений владельца квартиры. Некоторые хозяева так бояться за свое имущество, что готовы приехать к вам с неожиданной проверкой даже посреди ночи. Между тем по закону на период действия договора найма на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища. А значит, он имеет полное право требовать от хозяина не приходить без предупреждения и тем более, когда в квартире никого нет. Обычно собственник получает право посещать квартиру раз в месяц, заранее предупредив нанимателей о времени своего визита.

Бумажное правило

Кроме договора найма, нанимателю нужно иметь на руках еще два документа: акт приемки-передачи квартиры и расписку в передаче денег. Оба они важны, но в разной степени. Акт приемки-передачи фиксирует состояние жилища, мебели, бытовой техники и других ценных вещей при вашем въезде в квартиру. В документе также указываются дефекты, существующие в квартире (допустим, протекающий потолок в коридоре или сломанная дверца шкафа т. д.). Это поможет нанимателю оградить себя от необоснованных претензий собственника, если по окончании срока аренды он попросит бывших жильцов сделать ремонт в квартире или купить ему новую стиральную машину.

Расписки служат другой цели — подтвердить, что собственник действительно получил от нанимателя положенную арендную плату. Они обычно составляются в простой письменной форме с указанием размера суммы, даты ее передачи, паспортных данных наймодателя и нанимателя и визируются подписями обеих сторон. Без этого документа подтвердить факт передачи денег будет невозможно.

Выбор специалиста

И последний совет: даже если вы решили обратиться к профессионалам — в агентство недвижимости, выбор достойной фирмы потребует внимания и терпения.

На данный момент аренда квартир стала самостоятельной специализацией на рынке недвижимости, выполнение заявки требует знаний и навыков от специалиста и существенно отличается от операций в сегменте продаж недвижимости. Поэтому, предупреждают риэлторы, не стоит обращаться в агентства, для которых аренда квартиры не является основным способом заработка. «Выбирая агентство для поиска жилья, следует удостовериться, что привлекшая ваше внимание компания имеет опыт работы на рынке жилой аренды. Грамотный риэлтор поможет подобрать квартиру, отвечающую тем параметрам, которые вы указали в заказе. Проверит документы, подтверждающие право собственности и распоряжения наймодателя на объект, предоставит договор аренды», — советует Екатерина Кириллова, менеджер отдела аренды агентства недвижимости «Север».

Необходимо помнить, что профессиональный риэлтор обязан найти для своего клиента подходящее жилье, организовать его просмотр, провести переговоры при заключении договора аренды квартиры, консультации по маркетинговым и правовым вопросам, проверить право арендодателя сдавать данный объект. Только в этом случае, подчеркивают эксперты, вы получите гарантию, что ваше проживание в арендованной квартире не будет омрачено неприятными происшествиями.

Таким образом, используя на практике приведенные выше советы и не гоняясь за необыкновенно дешевыми предложениями, наниматель имеет шансы удачно снять жилье и спокойно прожить в нем в течение всего срока аренды.

Дата публикации: 14:05 16 сентября 2010

Источник: bpn.ru