Рынок недвижимости: настоящее, будущее, прошлое

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

С наступлением осеннего сезона на рынке жилой недвижимости увеличивается не только покупательская активность— оживляются и аналитики вместе с риэлторами, подогревающими покупательский спрос в меру провокационными заявлениями. Запугивая покупателя заявлениями о дефиците объектов, продавцы надеются стимулировать продажи перед грядущим ростом цен на жилье, который обещают аналитики до конца 2010 года.

В настоящий момент на рынке недвижимости сформировалось несколько параллельных аналитических концепций, противоречащих друг другу в части прогноза повышения цен на жилье к концу года и росте потребительского спроса на недвижимость и числа сделок. Согласно одним прогнозам, на жилом рынке сегодня не наблюдается дефицит предложений при относительном росте сделок, а повышение цен к концу года если и произойдет, то будет «приблизительным».

Другие аналитические прогнозы строятся на более агрессивной платформе, констатирующей падение сделок с жильем к осени 2010 года и до конца года, а также рост цен на квартиры в пределах 5–7% и проблемы с осуществлением альтернативных сделок. В свою очередь, противоречат друг другу и исследования некоторых риэлторских компаний, в которых сообщается то о дефиците новых объектов, то об их очередном выходе на рынок, вызывающем рост покупательского спроса.

Все меньше и меньше

Так, согласно данным «Аналитического консалтингового центра Миэль», в августе 2010 года объем предложения на рынке новостроек сократился на— 1,8% и составил 278 новостроек, большая часть их которых составляет объекты, уже введенные в эксплуатацию (44,2% предложения). Число же новых объектов (на стадии подготовки к строительству) составляет всего 2,5%. Кроме того, предложение на рынке представлено большим числом домов, введенных в эксплуатацию более года назад.

По данным же компании «Пересвет-Инвест», число новостроек в продаже за 2010 год сократилось на 40,1%, чему способствовало повышение темпов строительства в текущем году, увеличению числа сданных в эксплуатацию объектов, которые постепенно уходят с первичного рынка столицы, а взамен них на рынке появляются единичные проекты. Учитывая кризисную приостановку перспективных проектов 2008–2009 года, эксперты компании не ожидают в этом году существенного повышения объема предложения: по их данным, в августе 2010 года в базе продаваемых новостроек Москвы находилось всего 156 адресов, что на 15% меньше, чем в июле 2010 года.

В свою очередь, вторичное жилье в столице, по информации «Пересвет-Инвест» в августе повысилось в цене на 1,9%— до 203 865 руб или $6684 за кв. За 2010 год «вторичка», по словам Ольги Марковой, маркетолога компании, подорожала в долларах на 15,7%, в рублях— на 12,0%.

Сколько стоит жилье в новостройках

Средневзвешенная цена предложения новостроек, по данным «Миэль», незначительно сократилась (на— 0,8%) и составила 194,2 тыс. руб. за кв. м или $ 6399 за кв. м ( 0,3%). Данные изменения цен предложения в различных сегментах аналитики связывают с уходом с рынка квартир в некоторых объектах. Так, уровень цен на квартиры в домах эконом-класса в августе составил 109,5 тыс. руб. за кв. м (-6,4%), доля этого сегмента в структуре предложения продолжила сокращаться (с 3,5% до 2,9% в течение месяца). Средние цены на квартиры в новостройках среднего класса почти не изменились, составив 123,7 тыс. руб. за кв. м (-0,6% в течение месяца), в новостройках бизнес-класса— 183,1 тыс. руб. за кв. м (-3,2% в течение месяца). Доля новостроек бизнес-класса и среднего класса практически не изменилась и составила 55,4% и 20,9% соответственно.

«В августе продолжилось постепенное сокращение объема предложения на рынке новостроек Москвы. Количество новых объектов, выходящих на продажу по-прежнему мало, большая доля предложения— уже готовые дома. Умеренный спрос со стороны покупателей в летний период удерживает цены предложения в состоянии стагнации,— отмечает Владислав Луцков, генеральный директор „Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ“.— Однако с завершением сезона отпусков можно ожидать некоторого увеличения их активности и активизации деятельности других участников рынка»,— считает эксперт.

Рост сделок и падение цен

Несколько другими данными оперирует компания НДВ, которая сообщила, что в августе 2010 года они заметили на рынке новостроек значительный рост предложения, а число выставленных к продаже квартир составило 13 890. Этот факт в компании объясняют появлением в продаже новых жилых комплексов, а также поступлением новых объемов в рамках ранее продаваемых объектах. Как считают в НДВ, предложение квартир в новостройках Москвы, по-прежнему, сосредоточено, преимущественно, в монолитных домах в сегменте от 100 до 150 тыс. руб. за кв.м. Наиболее востребованными при этом постепенно становятся двух- и трехкомнатные квартиры, что должно свидетельствовать о восстановлении рынка и постепенном росте платежеспособного спроса, а также о постепенном увеличении стоимости покупаемой квартиры в целом.

«После длительного периода роста цен как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте наблюдается снижение стоимости квадратного метра, которая в августе составляла в рублевом эквиваленте 145 100 руб., а в долларовом $4788 за кв. м. Незначительное снижение цен обусловлено появлением в продаже новых объемов на начальной стадии строительства по более доступным ценам»,— говорится в сообщении НДВ.

Этой информации несколько противоречит мнение генерального директора «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, считающей, что наиболее востребованными сегодня являются новостройки эконом-класса, продажи по наиболее ликвидным проектам в которых могут составить более 190 квартир в месяц. «В сегменте бизнес-класса лидером по темпам продаж является нижний сегмент бизнес-класса со стоимостью кв. м до 160 тыс. рублей. На фоне постепенного сокращения объема предложения новостроек эконом-класса, а также, повышения стадии готовности домов и общей высокой активности покупателей, можно ожидать роста среднего уровня цен. До конца года он может составить порядка 5–7%»,— отмечает Мария Литинецкая.

Может быть да, а может быть нет

Традиционно более осторожен в своих прогнозах руководитель аналитического центра ИРН.ру Олег Репченко, который пока не замечает на рынке ни существенного роста предложений, ни их дефицита. «Дефицит означает существенный перевес спроса над предложением. В условиях, когда спрос в разы меньше, чем был до кризиса, даже самое заметное сокращение числа объектов нельзя назвать дефицитом. Реальный дефицит наблюдается только в сегменте эконом-класса, где сегодня домов действительно мало. А в других сегментах, наоборот, застройщики, тот же ПИК, вводят 5–10%-ные и даже 15–20%-ные скидки на уже готовые объекты»,— сообщает Олег Репченко.

По его словам, в обозримом будущем не стоит ждать ни сильного роста, не падения цен, хотя они и не будут стоять на месте как вкопанные. Эту тенденцию Олег Репченко объясняет тем, что на рынок недвижимость придет нехарактерная для него волотильность, своего рода «болтанка», то есть частая смена трендов— то повышение цен, то незначительное их снижение, что аналитик объясняет слишком большим количеством факторов, привносящих неопределенность и нестабильность на рынок. В итоге, исходя из слов Олега Репченко, цены к концу года могут повыситься приблизительно— на 5-10-15–20%. А в следующем году они могут и не удержаться на этом уровне, а откатиться назад на ту же величину. Иными словами, стабильность, как обещают в ИРН.ру, нас не ждет, но более точных прогнозов ожидать нельзя.

Новостройки дорожают, инвестиции падают

Независимый аналитик рынка Юрий Кочетков также считает, что в ближайшее время дефицит новостроек нам не грозит, так как на рынке есть довольно большой запас объектов, хотя в настоящий момент строителями возводится и сдается небольшое число объектов, что не соответствует ни платежеспособному спросу, ни емкости рынка. В остальном же Юрий Кочетков склонен занимать более агрессивную позицию: в отличие от риэлторских компаний, он полагает, что с лета 2010 года число сделок падает и продолжит падать до конца 2010 года. А цены на недвижимость, в свою очередь, только будут расти.

«Даже при низком спросе и невысоком объеме сделок цены могут расти только за счет того, что в оборот будут закачиваться все новые деньги, которые в избытке присутствуют сегодня в нашей экономике. Их достаточно для того, чтобы обеспечить рост цен на московское жилье»,— говорит Юрий Кочетков. Также аналитик подмечает следующую особенность современного рынка, когда квартира в новостройке стала оцениваться дороже, чем средний метр жилья на вторичном рынке— еще 10–12 лет назад ситуация была противоположной. «Это связано с нехваткой предложения, в том числе и свободных квартир»,— говорит Юрий Кочетков, предрекая существенный рост цен уже в конце этого года, который составит 1,5–2% в месяц.

С концепцией риэлторов о росте потребительского спроса не согласен и аналитик ARN.ru Андрей Бекетов: «Сильно ли выросла у вас зарплата за последний год? Вот и вокруг явных подвижек в зарплатах не видно, в связи с чем в рост платежеспособного спроса как-то мало верится. Скорее, объем сделок сегодня формируют две категории людей. Первая — это люди, которым надо где-то жить, в связи с чем они готовы решать проблему жилья и за счет обмена своего жилья и альтернативных сделок. И вторая— это те, кто хочет инвестировать в недвижимость с целью получения прибыли»,— говорит эксперт. При этом, по данным ARN.ru, «ползучий рост цен» на вторичную недвижимость сегодня уже не встречает согласия потенциальных покупателей платить больше за предлагаемый товар.

Однако, по словам Андрея Бекетова, в ближайшее время инвестиционные сделки будут нестабильными, а увеличения доходности купленной недвижимости ожидать не стоит. «Если вы приобрели сегодня квартиру за 5 млн рублей, не факт, что вы сможете продать ее через год за большую сумму, а не за те же 5 миллионов. Кроме того, придется еще пережидать три года, чтобы не выплачивать налог с продажи недвижимости. Поэтому нужно признать, что инвестиционная составляющая в приобретении жилья сегодня практически пропала. Поэтому, если покупка квартиры является планируемой, для улучшения условий жизни, не стоит ждать очередных великих потрясений на рынке, а вложить средства в свое благополучие»,— советует Андрей Бекетов.

Дата публикации: 14:18 17 сентября 2010

Источник: bpn.ru