Эффект сезонности

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Из всех сегментов рынка недвижимости Петербурга жилая аренда в прошлом году пострадала наиболее сильно – спрос на съемное жилье упал на 30%. Однако эффект сезонности не пропал – в конце лета рынок традиционно ожил. Подробностями делится Татьяна Николаева, соучредитель агентства недвижимости «Петроаренда».

– Рынок жилой аренды очень чувствителен к любым внешним факторам, однако, несмотря на кризис, эффект сезонности здесь сохранился. Как и в прошлом году, в мае-июле спрос на съемное жилье упал на 15–30% по сравнению с докризисным уровнем, но в конце лета – начале осени петербургский рынок аренды как всегда входит в силу: приезжают студенты, активно снимающие жилье, возвращаются из отпусков иногородние работники, активизируется бизнес, заключаются новые контракты, приглашаются новые специалисты и т. д. К сожалению, в последний год ситуация на рынке аренды омрачена участившимися случаями мошенничества. В кризис появилось множество «частных посредников», нигде официально не зарегистрированных (за очень редким исключением) дельцов, готовых работать за невысокие проценты и продавать любые варианты, вплоть до торговли «воздухом». Особенно много таких «специалистов» стало весной этого года, и сейчас их количество на рынке просто ужасает. Никогда раньше, с начала 2000-х, рынок аренды не был таким неконтролируемым и не переживал подобный наплыв, если можно так выразиться, неквалифицированной рабочей силы.

– Как деятельность этих «посредников» отражается на потребителях и профессиональных риэлторах?

– Последствия печальны для всех. Особенно много в последнее время стало так называемых квотников – людей, представляющихся агентами, но не имеющих ни с одним агентством официальных отношений. Они расклеивают объявления на фасадах домов и водосточных трубах, предлагая свои услуги по заведомо заниженным расценкам. Встает вопрос, где они берут информацию о желающих снять или сдать жилье в аренду? За право обладать этой информацией они готовы ежемесячно вносить некоторую фиксированную сумму («квоту») в доход некоего «предпринимателя», то есть покупать информацию у юридического лица или индивидуального предпринимателя, которые заключили договор на информационное обслуживание, например, с Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос». Мы называем «квотников» одноразовыми агентами.

Раньше подобных работников сферы недвижимости именовали «черными маклерами». Они работают на себя, не несут накладных расходов и не сдают комиссионное вознаграждение в агентство, поэтому готовы предложить клиенту значительные скидки за свои услуги. Их цель – быстро провести сделку и быстро получить деньги любым способом, в том числе даже пренебрегая обязанностью настоящего агента обеспечить юридическую чистоту сделки. Одноразовыми их называют потому, что за последствия проведенной таким образом сделки ответственности они не несут и часто уже через день-два меняют номер своего мобильного телефона. Очевидно, что тот самый индивидуальный предприниматель в лице какой-нибудь Марьи Ивановны или то самое юридическое лицо ООО «Рога и копыта», за небольшие деньги предоставившие «квотнику» информацию, тоже не берут на себя ответственность за его деятельность да и вообще открещиваются от сотрудничества с ним. А ведь и Марья Ивановна, и ООО «Рога и копыта», приобретя за некоторую сумму денег абонемент на информацию справочной службы и многократно перепродав его двум-трем десяткам «квотников», получают доход, в разы превышающий их затраты.

– Можно ли распознать такого агента-«квотника»?

– Как правило, эти люди нигде агентскому делу не обучались, не работали ни в одном приличном агентстве недвижимости, а если и работали, то очень недолго и неуспешно. Часто они занимаются риэлторской деятельностью факультативно, совмещая ее с основной профессиональной деятельностью в качестве медсестры, учителя, продавца… В результате они не умеют сами искать клиентов, не умеют с ними работать, не могут предоставить качественный сервис и защитить их интересы. Естественно, после общения с такими «специалистами» клиенты больше не хотят иметь дела ни с одним риэлтором, будь то «черный маклер» или профессионал из уважаемого агентства недвижимости. В будущем, если такие клиенты все-таки обращаются к настоящим специалистам, они остаются в большей мере скептиками, постоянно подозревая своего агента во всех смертных грехах и недоумевая, чем он заслужил свои комиссионные. С такими людьми работать очень сложно. Поэтому для любой профессиональной компании, занимающейся жилой арендой, неквалифицированные посредники – главная проблема. Они подрывают репутацию всего риэлторского сообщества, и мы пока, к сожалению, ничего не можем с этим поделать.

– Значит, борьба за клиента на рынке аренды обостряется, хотя кризис закончился?

– Думаю, на рынке жилой аренды кризис еще не закончился. Кроме того, клиенты в последние два года стали гораздо более разборчивыми. Они точно знают, чего хотят и сколько готовы за это заплатить. Если люди все-таки приходят в агентство, то стараются получить от своего агента максимум услуг. Однако профессиональный риэлтор в любом случае отработает свои комиссионные. Из представленного на рынке он подберет лучший вариант в ценовой категории, на которую ориентируется съемщик, оценит жилье, учтет все недостатки, сумеет поторговаться с его владельцем и составит официальный договор найма, который будет защищать интересы обеих сторон сделки. Также грамотный агент продолжает консультировать своего клиента и после заключения сделки. Таким образом, очень многие наши клиенты – постоянные. Доверие – одна из важнейших составляющих в работе риэлтора.

– Вы упомянули про торг. Насколько сейчас удается снизить заявленную в рекламе арендную ставку?

– Уступали наймодатели всегда не слишком охотно, даже в пик кризиса, в 2009 году. Многие из них не готовы были идти на уступки, необходимые для того, чтобы быстро сдать объект. Это объясняется многолетней практикой ежегодного повышения арендных ставок, которая наблюдалась в Петербурге на протяжении последних десяти лет. Избалованные экономическим благополучием в стране, владельцы жилья просто не понимали, почему в 2009 году они должны были не поднимать, как обычно, цены на 10–20%, а опускать их на столько же или больше. Не все люди чувствуют экономическую ситуацию, не все представляют, по каким законам живет рынок, но и с такими клиентами агентам приходится работать, хотя убедить их идти на снижение очень тяжело.

К сожалению, и сейчас упрямые собственники еще остались, и нельзя сказать, что их значительно меньше, чем в прошлом году. Во многих случаях эти люди сдавали квартиру одному и тому же нанимателю на протяжении нескольких лет, и кризис как таковой до сих пор их не затронул. Кому-то из них даже удалось в прошлом году поднять арендную ставку. А сейчас договор аренды с предыдущим нанимателем закончился, и они ищут нового, а запросы и арендную ставку оставили прежними. Вот и получается, что даже на посткризисном рынке появляются клиенты, ничего не ведающие о том, что почти два года ставки аренды падали, а спрос уменьшился на треть. Они приходят в агентство и хотят, чтобы их квартира была сдана быстро и по завышенной цене. Не получив желаемого, они чаще всего винят во всем риэлтора, «не способного», как им кажется, правильно представить их объект.

В результате такие клиенты месяцами ходят из агентства в агентство или, что еще хуже, так и не сделав вывода, что цену нужно снижать, начинают рекламировать свою квартиру самостоятельно, помещая объявления на столбах, в интернете, пытаются найти квартиранта через знакомых. Поэтому и рынок частных предложений аренды в последние полгода несколько вырос.

– Это представляет какую-то угрозу для нанимателей?

– Снимая жилье у таких собственников без участия агентства недвижимости, клиент никак не защищен юридически. Как правило, частные лица не видят необходимости заключать договор найма, привыкли повышать арендные ставки, надеясь в случае чего найти другого квартиранта. Поэтому снимать жилье у них невыгодно. Еще один минус: нет никаких гарантий, что граждане, сами ищущие или сдающие жилье, не попадут к мошенникам. Распознать аферистов достаточно сложно, и они умеют играть свои роли, не возбуждая подозрений раньше времени. Но в агентства недвижимости такие люди предпочитают не обращаться, чтобы лишний раз «не светится». Да и агент, за свою жизнь заключивший не одну сделку, гораздо быстрее, чем рядовой наниматель, распознает мошенников.

– Как сейчас обстоят дела в сегментах бизнес-класса и элитного жилья? В прошлом году жизнь в них практически замерла.

– Эти сегменты потихоньку начинают оживать. Возможно, мы наблюдаем так называемый отложенный спрос, но желающих снять дорогие квартиры по сравнению с прошлым годом стало немного больше. Популярны по-прежнему видовые квартиры в Золотом треугольнике, на Петроградской стороне, в некоторых частях Васильевского и Крестовского островов. Наниматели предпочитают новые дома (не старше десяти лет), с развитой инфраструктурой, подземным паркингом и круглосуточной охраной. Арендные ставки на такие квартиры начинаются от 40 тыс. руб. в месяц и могут достигать 400 тыс. руб. в месяц – например, за апартаменты на Крестовском острове. Однако существенная проблема в этом сегменте – не слишком обширное предложение таких объектов. Хороших вариантов, с грамотным соотношением цены и качества, на рынке мало. Здесь сказывается специфический портрет владельцев таких квартир. Как правило, это хорошо обеспеченные люди, имеющие в собственности несколько квартир и часто сами живущие за городом. У них сделан прекрасный ремонт, они знают своих соседей, и им далеко не все равно, кому сдавать свою недвижимость. Дело даже не столько в деньгах, повторяю, владельцы элитных и бизнес-класса квартир – люди небедные. Часто они подолгу не могут найти подходящего нанимателя и предпочитают вообще какое-то время не сдавать свою недвижимость.

– Восстановился ли спрос на доверительное управление жильем, ведь в кризис эта услуга стала гораздо менее востребованной?

– Найти желающих снять квартиру, находящуюся в доверительном управлении у риэлторов, стало сложнее. Такие варианты всегда предлагаются на 10–15% дороже рынка, а в кризис это существенная переплата. Поэтому подобные квартиры в прошлом году часто пустовали. Особенно яркий пример – дом на Коломяжском проспекте. Там в доверительном управлении находится около десятка однокомнатных квартир, которые предлагают по каким-то астрономическим ставкам. Как результат – жилье долго пустует. Еще одна проблема доверительного управления – сложно найти профессионального агента, который будет по-настоящему заниматься вашим жильем. Насколько я знаю, ни в одном агентстве недвижимости нет специалистов, которые занимались бы только управлением жильем. Как правило, большинство из нас совмещают эту работу со своей основной риэлторской деятельностью. Вот и получается, что для многих управление недвижимостью – отрыв от повседневной работы, которая приносит основной доход. Поэтому и желающих взяться за доверительное управление среди риэлторов не так много.

– Что ждет рынок аренды в ближайшие месяцы – очередной зимний спад?

– Я уверена, что мы еще на протяжении многих лет не преодолеем эффекта сезонности в этом сегменте. В конце ноября спрос на съемное жилье традиционно снизится, и следующая активизация рынка начнется лишь в августе следующего года. Я думаю, пока нельзя говорить о том, что рынок жилой аренды полностью оправился от кризиса. По-прежнему не все рабочие места восстановлены, в Петербург приехало не так много иногородних руководителей, специалистов и рабочих, как в прошлые годы, иностранные менеджеры, ранее работавшие в России, но в прошлом году уехавшие на родину, также пока не слишком торопятся вернуться в нашу страну. Да и сдавать жилье в аренду сейчас не очень выгодно. Доходность такой операции никогда не превышала 10%, а сейчас и вовсе упала в два раза. Поэтому предпосылок для резкого роста рынка нет. Думаю, восстановление будет очень плавным, и к докризисным показателям рынок аренды вернется не раньше осени 2011 года.

Дата публикации: 12:57 23 сентября 2010

Источник: bpn.ru