Как продать недвижимость, если хозяин давно живет за границей?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

К риэлторам в последнее время стали чаще обращаться клиенты, давно проживающие за границей, с просьбой продать их недвижимость в России. Реализовать такой объект, даже если владелец готов приехать на сделку, не так просто: тонкие моменты есть практически на всех этапах. О премудростях продажи жилья «из-за рубежа» рассказывает Ирина Забродина, генеральный директор Центра жилищного кредитования.

Все понимают, как сложно продавать квартиру, если вы никогда этим не занимались. Особенно если владелец давным-давно живет в эмиграции и, скорее всего, потерял представление о здешней реальности. При этом жилье в Петербурге ему уже не нужно, а деньги от его продажи очень даже пригодятся.

Должна предупредить, что вся сделка будет состоять из тонких моментов, к этому надо сразу приготовиться.

Итак, с чего следует начинать. Для продажи квартиры у вас должны быть документы, на основании которых вы ею владеете: договор купли-продажи либо мены, долевого строительства, дарения, приватизации, наследства. Кроме того — действующий российский паспорт и стандартные бумаги, которые нужно собрать специально к сделке.

Относитесь к документам на недвижимость внимательно и проверьте все на самом первом этапе продажи. Потому что очень часто приведение бумаг в порядок занимает немало времени, и лучше этим заниматься, пока покупателя еще нет и билеты в Россию не куплены.

Помните: если вы владеете квартирой на основании возмездных договоров (купли-продажи, мены, долевого строительства), при ее продаже необходимо будет получить согласие супруга, в браке с которым вы приобретали эту недвижимость.

Если собираетесь продавать жилье по доверенности (на близкого знакомого или родственника), то лучше составить ее в России: это будет и быстрее, и дешевле. Если же все-таки предстоит оформлять какие-то документы из-за рубежа (например, доверенность или согласие супруга), то, несмотря на то что образцы этих бумаг есть в консульствах, их текст лучше заранее согласовать с российскими специалистами по недвижимости.

Заверять эти документы за границей можно двумя способами. Первый — через консула, так как именно он исполняет функции российского нотариуса за пределами России. В этом случае все бумаги составляются сразу на русском языке и не требуют перевода. Отмечу, что процедура оформления через консула небыстрая и недешевая. Второй вариант — через апостиль.

Документы можно составлять как на одном, так и сразу на двух языках и заверять их у местного нотариуса. Далее на них проставляется апостиль — специальный знак или штамп, ставить который уполномочен местный орган Министерства юстиции. Апостиль подтверждает полномочия этого нотариуса для прочих нотариусов стран Гаагской конвенции.

Хочу обратить внимание, что часто процесс продажи квартиры существенно проще, чем процедура выписки или снятия с регистрационного учета. Продать объект по доверенности при правильно оформленных документах можно. Но для снятия с регистрационного учета необходимо личное присутствие прописанного.

Если это возможно, лучше предварительно, еще до отъезда за границу, позаботиться о «путях отступления» при будущей реализации недвижимости. Например, заранее выписаться из квартиры самому и выписать родственников: делать это из-за кордона будет непросто. Процедура выписки через консульство займет у вас от 6 до 9 месяцев — сроки немалые.

При выписке может возникать много сложностей. Например, в квартире зарегистрирован человек призывного возраста или гражданин, у которого никогда не было внутреннего российского паспорта (давно уехавшие дети); прописанный не легализован в стране пребывания и т.д. Даже если ситуация нестандартная, варианты решения есть практически в любом случае.

Самый нервный момент для наших бывших соотечественников, которые давно уехали за рубеж, — расчеты по сделке. Люди недоумевают: как можно нести в банк всю сумму наличными, подвергать себя риску. «Нельзя ли, — спрашивают они, — каким-то чудесным образом сделать так, чтобы деньги за квартиру оказались на нашем счету?» Но на сегодня в Петербурге сложилась практика расчета наличными через банковскую ячейку, и тут ничего не поделаешь. Самое главное — грамотно прописать условия получения этих денег из ячейки.

Пару слов про налоги. Гражданин, который проживает в России менее 183 дней в году (что указано в паспорте), не является налоговым резидентом нашей страны и поэтому платит налоги при продаже недвижимости по повышенной ставке — 30% от продажной стоимости, указанной в договоре. То же касается и иностранных подданных. Звучит почти как приговор.

Чтобы описать все варианты решения вопроса, понадобилась бы отдельная статья. Ситуация обычно усложняется еще и тем, что банки, принимая деньги к переводу за границу, как правило, спрашивают о происхождении таких больших сумм. Это, конечно, можно объяснить, предъявив договор купли-продажи, в котором указана рыночная стоимость квартиры (но тогда опять-таки выходят большие налоги).

Если же сумма в договоре купли-продажи занижена, то будет довольно сложно обосновать банку ее происхождение. Впрочем, лазейки есть и здесь: например, можно согласовать со страной-получателем формулировки при отправке средств (которые предлагает сам банк). На каждом этапе сделки безвыходных ситуаций нет. Надо только заранее обратить внимание на все эти тонкости.

Дата публикации: 15:08 04 октября 2010

Источник: bpn.ru