Почему петербургская недвижимость не привлекательна для инвесторов?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

О том, что ценам на недвижимость опускаться дальше уже просто некуда, говорят все, от аналитиков до риэлторов. Казалось бы, именно сейчас инвестиционный интерес должен быть направлен в сторону этого рынка. Однако спрос по-прежнему чрезвычайно низок, а инвесторы, два года назад ушедшие на другие рынки, смотрят на недвижимость с явным скепсисом. В чем же причины?

От кирпича – к золоту

До наступления кризиса рынок недвижимости был полем настоящих инвестиционных битв: как минимум треть строящихся объектов отходила к инвесторам. Высокая прибыльность в короткие сроки на растущем рынке позволяла инвесторам не просто сохранить, а многократно приумножить средства. Однако с наступлением кризиса, когда цены на объекты повсеместно снизились, а сроки экспозиции продажных лотов выросли в разы, все изменилось.

«В период начала кризиса мы действительно наблюдали практически полное отсутствие инвесторов-частников на рынке, – говорит заместитель генерального директора АН АРИН Владимир Спарак. – Объяснялось это достаточно просто. В условиях неустойчивости рынка инвесторы предпочитали подождать или найти более стабильную сферу для вложения средств. Бывали случаи, когда деньги выводились из недвижимости и вкладывались в драгоценные металлы или просто шли на депозиты в надежные банки. Можно сказать, что на протяжении всего кризисного периода основными покупателями жилья были те, кто испытывал острую необходимость в улучшении жилищных условий. Инвесторы пережидали».

По словам аналитиков, в период кризиса денежные средства инвесторов если и вкладывались в недвижимость, то в основном это были интересные предложения по земле и объектам вторичного рынка. Хуже всех пришлось в этот период обладателям эксклюзивной недвижимости: ее собственники, остро нуждающиеся в быстрых деньгах, в кризисный период снижали стоимость объектов до 40% от первоначальной цены, зачастую себе в убыток.

Прибыли не будет

С начала кризиса прошло уже два года, рынок стабилизировался, цены вот уже год не опускаются. Однако, по оценкам экспертов, процент инвестиционных покупок сегодня по-прежнему невысок, и можно сказать, что выгодными являются инвестиционные вложения лишь в отдельные точечные проекты с уникальными характеристиками.

Эксперты АН АРИН объясняют, что предложение объектов недвижимости сегодня значительно превышает спрос, цены не растут с той динамикой, которая была до кризиса, и прибыль от перепродажи квартир или офисов не перекрывает проценты по банковским вкладам. Многие стройки были заморожены в связи с отсутствием денег на строительство, поскольку прекратилось целевое финансирование от банков, и у клиентов возникали сложности с получением ипотечных кредитов. Поэтому покупатели, опасаясь недостроя, сейчас выбирают, в основном, готовые к сдаче объекты.

«То, что недвижимость достигла ценового дна, совершенно не значит, что должен быть всплеск инвестиционной активности, – считает консультант по инвестиционным проектам NAI Becar Андрей Бойков. – Есть еще ряд значимых факторов. Например, многие компании до сих пор испытывают трудности и не готовы вкладываться в проекты. Есть проблемы с банковскими кредитами, и высоки риски. Кроме того, большинство иностранных инвесторов интересуются объектами в центральной части Санкт-Петербурга, поскольку они наиболее ликвидны. Но даже у этих объектов снизилась доходность. При ставке капитализации не менее 12% стоимость квадратного метра может составлять менее 2 тысяч долларов, что при продаже не устраивает собственников объектов. На сегодняшний день как российские, так и иностранные инвесторы начинают мониторить рынок. За 2009 год и начало 2010-го прошло не более 15% инвестиционных сделок по сравнению с 2008 годом. Многие российские инвесторы заморозили свои средства за счет банковских депозитов, депозитов иностранных компаний, фондового рынка. Поэтому инвестиционная активность снизилась в разы».

Однако не все на этом рынке так печально. Уже сегодня появляется все больше частных инвесторов. Конечно, до показателей 2007-2008 годов пока еще далеко, но имеющиеся сейчас цифры – около 10% инвестиционных сделок на первичном рынке от общего числа – это значительный показатель.

«Инвесторы сейчас пробуждаются к жизни появлением на рынке достаточно большого числа интересных проектов с серьезным потенциалом ценового роста в будущем, – говорит Владимир Спарак. – А ведь именно это играет ключевую роль в выборе частным инвестором объекта для капиталовложений. Здесь не играет роли сегмент недвижимости – только перспективы проекта на ближайшие 5-10 лет».

«Активный спрос наблюдается на земельные участки под строительство жилых домов, – добавляет Андрей Бойков. – Многие проекты, в которых до кризиса преобладала коммерческая функция, перепрофилируют под жилье. Если говорить о коммерческой недвижимости, то наиболее привлекательной остается торговля, офисы и в меньшей степени – гостиницы. При этом офисные и

торговые помещения интересуют только с хорошим местоположением и без проблем с заполняемостью».

Полтора года спокойствия

По оценкам экспертов АН АРИН, рынок будет расти, но расти плавно, без всплесков и ажиотажа. Небольшой подъем покупательской активности прогнозируется в ноябре-декабре 2010 года, но влияние на рыночную стоимость объектов он вряд ли окажет. А возможный дефицит на рынке недвижимости в связи с приостановкой строительства и отсутствием новых проектов может проявиться не ранее чем через полтора года, и в первую очередь это коснется рынка элитного жилья. «В целом, восстановления рынка, думаю, стоит ожидать примерно через полтора-два года», – подытоживает Владимир Спарак.

Чуть более пессимистичный инвестпрогноз предлагает Андрей Бойков. «К докризисным показателям инвестиционная активность вернется в 2012-2013 годах, – говорит эксперт. – Если не будет второй волны кризиса, то к этому моменту ставки вернутся к уровню начала 2008 года. Причем это мнение как локальных, так и иностранных игроков рынка недвижимости».

Как бы то ни было, но для рядовых покупателей жилья, далеких от мыслей об инвестиционной выгоде, эти два года будут временем спокойного выбора. Спрос будет формироваться за счет интереса людей, которым недвижимость нужна для реального использования, будь то жилье или офис. А значит, эпоха «рынка покупателя» завершаться пока не спешит.

Дата публикации: 16:28 05 октября 2010

Источник: bpn.ru