Аренда - новый сезон

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

На рынке аренды новый год начинается в сентябре, вернее - в конце лета - начале осени. Именно в это время в столицу приезжают студенты, возвращаются отпускники, увеличивается приток работников из других регионов России и других стран, то есть, число потенциальных арендаторов возрастает, и это неминуемо оказывает влияние и на цены, и на уровень спроса и предложения.

С чего начался очередной новый год на рынке аренды, как изменились цены, и чего ожидать в ближайшие месяцы рассказывает наш журнал.

Запад Москвы растет в цене быстрее других

Новый сезон на рынке аренды был ознаменован ростом цен, в этом году они начали расти еще во второй половине июня, потом рост замедлился, но во второй половине августа цены вновь увеличились. Процесс продолжался и в начале осени.

На конец августа по сравнению с концом июля стоимость аренды по сведениям компании «ИНКОМ-Недвижимость» увеличилась на 2%, а по данным аналитической службы МИАН, даже на 3,1%. «А в первой половине сентября аналитики отмечали еще более стремительную динамику роста арендных ставок в Москве. За первые три недели сентября они выросли больше, чем в целом за предыдущий месяц – на 4-5%», - уверяет Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН.

Самую высокую динамику показало жилье в эконом-классе, где по данным Василия Митько рост в августе составил 3,8%. Ряд экспертов называет еще бОльшие цифры: «Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в этом сегменте увеличилась на 5%, а двухкомнатных - на 10%, и только для трехкомнатных осталась неизменной», - говорит, например, Артем Артюхов, член Экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы, руководитель по развитию компании «МЭТР РОШЕ-Запад», что в денежном выражении примерно 3-5 тыс. руб. С ним в целом соглашается и Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», хотя по ее данным, существеннее подорожали однокомнатные квартиры: «В настоящее время средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 24,6 тыс. руб. (в эконом-классе – от ред.) За месяц данный показатель увеличился на 4%, а по сравнению с началом лета - на 9%. Средняя же стоимость аренды двухкомнатной квартиры - 34,1 тыс. руб. в месяц - за месяц увеличилась на 1,2%, а с начала лета лишь на 7%». Такой же рост наблюдался и по аренде трехкомнатных квартир, но за последний месяц они действительно подорожали незначительно – в среднем на 1%, до 39 тыс. руб. в месяц.

Арендные ставки на квартиры бизнес-класса и класса «премиум» также возросли, но не столь существенно. «Квартиру бизнес-класса наши риэлторы подбирали клиентам в среднем за 58,1 тыс. руб., и рост за последний месяц составил 2,7%, а арендовать элитную квартиру можно было в среднем за 214,4 тыс. руб., она выросла в цене на 1%», - рассказывает Василий Митько. А если говорить о долларовых ценах, то, как утверждает Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood, средняя ставка на рынке аренды элитного жилья по итогам августа составила $7 800 за квартиру, повысившись относительно июля на 2,5%. И в сентября цены продолжали рост, на отдельные виды квартир в этом сегменте даже весьма значительный – на 6-8%.

Традиционно самые высокие арендные ставки наблюдаются в ЦАО, здесь даже бюджетная «однушка» стоит не менее 32 тыс. руб. в месяц, аренда «двушки» оценивается минимум в 42 тыс. руб., а «трешки» - в 47 тыс. руб. Немногим меньше цена аренды и в престижном ЗАО, кстати, именно в этом округе квартиры в сентябре подорожали заметнее всего - по сведениям Василия Митько (МИАН) - на 5,2%. Второе место по росту арендных ставок занял более экономичный Северо-Восточный округ - 5%. Менее же всего арендные ставки возросли на юге и юго-востоке Москвы – на 4,9%. В ЮВАО и ЮАО, а также в ВАО можно найти самые дешевые варианты: «Здесь зафиксированы минимальные цены на «однушки» - от 22 тыс. рублей в месяц, двухкомнатную квартиру можно снять за 29 тыс. руб. в месяц, а арендная плата за трехкомнатную квартиру начинается от 36 тыс. руб.», - сообщает Галина Киселева (Инком).

Спрос после летнего зноя

Летом предложений хватало, и арендаторы могли себе позволить обстоятельно выбирать жилье, медлить и ждать лучших вариантов. Но к концу августа – началу сентября спрос значительно вырос – примерно на 30%, как сообщает Артем Артюхов («МЭТР РОШЕ).

Правда, это справедливо в большей мере для бюджетного жилья. В сегментах же «бизнес» и «премиум» спрос вырос с начала лета на 20%. Эту цифру называет Екатерина Батынкова, директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet. Однако, если в сегменте эконом-класса наблюдался дефицит наиболее доступного по цене и качественного жилья, то «в бизнес-классе и элитном сегменте, напротив, число предлагаемых в аренду квартир существенно, в 3-5 раз, превышало и превышает количество потенциальных нанимателей», - утверждает Артем Ржавский («Азбука Жилья»).

Предложение: сократилось или нет?

Рост спроса, естественно, привел к сокращению сроков экспонирования квартир, а также к изменению объема и структуры предложения. По поводу объема мнения экспертов расходятся. Одни говорят о вымывании предложения с рынка, и даже называют цифру – 18-20%.

А другие комментаторы, наоборот, утверждают, что собственники квартир, вернувшись из отпусков, выставили на рынок свой «товар». Появились на рынке и те квартиры, которые специально удерживали, прогнозируя рост цен в конце лета. К тому же в августе-сентябре заканчиваются годовые договоры аренды, заключенные в этот же «горячий» период год назад, часть из них продлевается на новый срок, но часть квартир снова попадает на рынок. Таким образом, объем предложения пополнился и за их счет. «По данным аналитической службы МИАН, объем предложений квартир в аренду в августе увеличился по сравнению с июлем на 5,5%, - сообщает Василий Митько. - За первые две недели сентября количество обращений потенциальных арендодателей в МИАН увеличилось почти на 35%». А общий сентябрьский прирост обращений арендодателей по сравнению с августом в МИАНе прогнозируют на уровне 25%, но окончательно показатель пока не рассчитан.

Факторы влияния

Главной причиной увеличения спроса на рынке аренды в августе-сентябре традиционно стал приток студентов. В Москву вновь потянулись жители регионов, желающие трудоустроиться в столице. Вернулись отпускники-москвичи. Далеко не у всех из них есть собственные квартиры в Москве, поэтому и они пополнили ряды потенциальных арендаторов. Особенно такая тенденция характерна в сегментах бизнес-класса и класса «премиум»: люди, снимающие дорогое жилье, часто проводят лето за границей или постоянно проживают в частных загородных домах, но с осени по весну, когда деловая активность выше, предпочитают иметь еще и «угол» в Москве.

И еще один фактор: «Крупные компании, как российские, так и западные возвращаются к тому, чтобы арендовать жилье для своих сотрудников», - уверяет Вадим Ламин, эксперт ГРМ, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. «И эти корпоративные клиенты составляют значительную долю в структуре спроса на жилье верхних ценовых сегментов», - добавляет Артем Ржавский («Азбука жилья»).

Сказались и необычные погодные условия этого лета. Из-за жары многие арендодатели и арендаторы вернулись в Москву только к концу лета, поэтому активный в июне-первой половине июля рынок аренды во второй половине июля- первой половине августа затихал. Серьезное оживление началось на пару недель позже, чем обычно в этот период – только в 20-х числах августа, но рост спроса и цен был более резким. И даже в начале сентября было довольно много вполне ликвидных предложения с хорошим соотношением «цена/качество», и некий баланс между спросом и предложением был достигнут тоже в сентябре.

Что предлагают - что арендуют

Если цены и спрос на рынке аренды в августе-сентябре выросли, то предпочтения арендаторов не изменились. «Самыми популярными остались однокомнатные квартиры стоимостью до 25 000 руб.», - говорит Артем Артюхов («МЭТР Роше»). И по данным Василиия Митько среди клиентов МИАН доля клиентов, обращающихся с просьбой подобрать такую однокомнатную квартиру, - 40%. Но в базах риэлторов такие объекты не задерживаются более 1-2 дней.

Вообще в сегменте эконом-класса, главный фактор выбора – цена. Часто потенциальные арендаторы, обращаясь к риэлторам, просто сообщают свой бюджет на аренду и просят подобрать что-то подходящее, не предъявляя особых требований к иным параметрам

Запросы в этом случае минимальны: косметический ремонт, отсутствие в квартире старых хозяйских вещей, но присутствие необходимой мебели холодильника, а также желательно наличие стиральной машины, металлических дверей при входе в квартиру и в подъезд, кодового замка либо домофона.

«Заметно возросли требования к транспортной и инфраструктурной составляющим района будущего проживания, к месту положения. БОльшей популярностью пользуются квартиры, расположенные между ТТК и МКАД (3-5 остановок метро от Кольцевой линии), в спальных районах Москвы, но в зоне пешеходной доступности от станций метрополитена. Период экспозиции таких объектов сократился с 3-5 дней в середине лета до 1-2 дней во второй половине августа – сентябре. Особый интерес проявляют арендаторы к Северному и Юго-западному округам, где предлагаемые в аренду квартиры характеризуются оптимальным соотношением «цена/качество», - рассказывает Артем Ржавский («Азбука жилья»), - а также в существенным фактором при выборе становится наличие выделенной линии Интернет».

С ростом платежеспособности ослабевает и еще одна тенденция: «Постепенно сокращается количество арендаторов, желающих снять жилье вскладчину. По нашим оценкам, сегодня это не более 5-10% от общего количества обращений в наше агентство. Такой вид аренды остался востребованным, в основном, со стороны студентов, приезжих из стран СНГ. Молодые же семейные пары, которые в кризисный период тоже нередко предпочитали снимать квартиру на несколько семей, теперь чаще обращаются с просьбой подобрать отдельное недорогое жилье», - разъясняет Василий Митько (МИАН).

Ну а в сегментах «бизнес» и «премиум» требований к съемному жилью, конечно, предъявляется больше, хотя и тут весьма востребованы более «бюджетные» варианты: 1-2-комнатные квартиры и студио с ежемесячной арендной ставкой не более 2 тыс. долл. США для «бизнес-класса» и 5 тыс. долл. США для элитных объектов. «Велик спрос на районы комфортного проживания – Патриаршие пруды, Арбат, Хамовники, Красная Пресня», - говорит Вадим Ламин (Penny Lane Realty). «Однако мы наблюдаем и усиливающуюся тенденцию повышения спроса в некоторых микрорайонах за пределами ТТК. Среди них Ленинский проспект, Олимпийская деревня и Крылатское, где возведено большое количество новых бизнес-центров», - рассказывает Екатерина Батынкова (Est-a-tet).

В конце августа-сентября во всех сегментах рынка аренды возросла популярность квартир рядом с учебными заведениями. В элитном сегменте большим спросом пользуются квартиры с 3-4 спальнями в районах Покровское-Глебово и Чистые пруды, где находятся иностранные школы - англо-американская, немецкая и французский лицей. Как отмечает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании Пересвет-Недвижимость, повышен интерес к квартирам рядом с крупными ВУЗами, например, в районах ЗАО, где расположены МГУ и МГИМО, пользуется спросом и северные районы, где также есть ВУЗЫ и крупные офисные центры, а жилья не так много.

В дорогих сегментах рынка аренды арендаторы без особых проблем могут найти подходящее жилье. А вот бюджетного жилья, которое наиболее популярно у арендаторов, на всех не хватает. Прежде всего, наибольший интерес вызывают объекты в ЮЗАО, СВАО, САО, но больше всего предложений эконом-класса в ЮАО и ЮВАО (районы Чертаново, Бутово, Алтуфьево, Митино, Марьино, Кузьминки и т.д.), и только за ними идут САО и СВАО, а на Юго-западе столицы недорогого жилья вообще мало. Таким образом, в САО, СВАО и ЮЗАО спрос со стороны потенциальных арендаторов в 1,4-1,8 раз превышает существующее предложение. Но что обнадеживает, чаще всего предлагаемые квартиры, а это 1- или 2-комнатные объекты в пешей досягаемости метро общей площадью 30-40 кв. м или 40-55 кв. м соответственно (площадь кухни – 9-12 кв. м), расположенные на средних этажах панельных или кирпичных домов высотой 9-17 этажей, соответствуют запросам и ожиданиям арендаторов. Неухоженных квартир без ремонта на выселках столицы на рынке аренды меньшинство.

Резюме

Новый год на рынке аренды традиционно начался с оживления и повышения арендных ставок. Большинство экспертов рынка ждет, что так и будет продолжаться и считает, что к концу октября они могут вырасти примерно на 5%. Однако рост на рынке аренды в конце лета и осенью – часть традиционной схемы, согласно которой к декабрю темпы роста постепенно замедляются. Риэлторы склоняются к тому, что за год цены подтянутся примерно на 10-12%.

Впрочем, так думают не все. Эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» прогнозируют меньший рост: они считают, что арендные ставки, а прибавят к ценовой планке лета всего 6-8%.

Дата публикации: 10:17 08 октября 2010

Источник: bpn.ru