Жилье в поднаем

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В последние два года на рынке жилой аренды увеличилось число мошенничеств. Основная схема, используемая аферистами, – незаконный поднаем жилья. Страдают в данном случае все: и владелец помещения, и ничего не подозревающий поднаниматель.

Подобная преступная схема всегда была одной из самых распространенных на российском рынке недвижимости. Аферисты снимают одно- или двухкомнатную квартиру (как правило, эконом-класса), а потом пересдают ее другому человеку. Вариантов тут может быть два. В первом случае вам предложат квартиру по цене значительно ниже рыночной, но попросят внести предоплату или залог под предлогом отъезда «собственника» в длительную командировку и т. д. Таким образом, мошенники могут взять залог сразу с нескольких незадачливых нанимателей и быстренько исчезнуть.

В этой ситуации вернуть деньги вам, скорее всего, уже не удастся, как и вселиться в «арендованное» жилье. Во втором случае, если нанимателю все-таки удается заселиться в квартиру, нет никаких гарантий, что однажды у него на пороге не возникнет настоящий собственник жилья, который сдавал квартиру совсем другим людям и, естественно, попросит вас немедленно собрать вещи и съехать. В этом случае возвращать потраченные на аренду деньги вам также никто не будет.

Законные возможности

Особенно рискуют «нарваться» на мошенников граждане, самостоятельно сдающие или снимающие жилье. «Наниматель – не юрист и не специалист в вопросах аренды, поэтому он может не знать, какой именно документ на квартиру является правоустанавливающим, как он выглядит, сколько времени действует, где и кем должен быть удостоверен, какие еще документы прямо или косвенно подтверждают права на жилье. Например, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) действует в течение того дня, в который выдана. Дополнительные сведения о том, кто владеет помещением, можно получить в ПИБе, ЖЭКе, ТСЖ или у председателя кооператива. Нелишне бывает навести справки у соседей по лестничной площадке или бабушек у подъезда», – советует Светлана Журавлева, менеджер отдела аренды агентства недвижимости «Центр».

Чтобы обезопасить себя и убедиться, что снять жилье вам предлагает его настоящий собственник, нанимателю, прежде чем отдавать деньги, нужно проверить документы наймодателя на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное Росреестром по СПб и ЛО), а также не вносить залога и арендной платы без расписки, в которой обязательно должны быть указаны паспортные данные наймодателя.

Такие меры помогут больше узнать о квартире или комнате, которую вы собираетесь снять, а также о ее собственнике и позволят не нарваться на мошенников, предлагающих замаскированный поднаем.

Однако в теории ничего незаконного в поднайме жилья нет, главное условие – чтобы эта процедура проводилась с согласия собственника недвижимости и его потенциальных поднанимателей. Право на такие сделки закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации. Согласно ГК РФ, наниматель вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором найма, в том числе сдавать арендованное имущество в поднаем. Сложность подобной сделки заключается именно в участии в ней трех (а не двух, как при простой аренде) сторон – наймодателя (собственника помещения), нанимателя и поднанимателя. В связи с этим в сделке возникает целый ряд нюансов.

На практике

Основное правило в данном случае – сдавать имущество в поднаем наниматель вправе только с согласия собственника или уполномоченного им лица. На это стоит обратить особое внимание при заключении договора поднайма: согласие собственника на поднаем должно быть выражено в письменной форме.

«Для сдачи жилого помещения в поднаем (субаренду) необходимо согласие собственника помещения (наймодателя), подтвержденное документально (пунктом в договоре найма), – отмечает Ирина Никулина, руководитель департамента аренды компании «Адвекс-Петроградский». – Заключение договора поднайма без согласия наймодателя является недействительным. Поэтому, чтобы избавить себя от неприятных ситуаций, собственнику следует обязательно составлять договор найма. В нем необходимо отразить все существенные моменты: предмет договора, условия, на которых сдается квартира, обязательства сторон, размер платы за пользование объектом недвижимости, сроки ее внесения и т. д.».

На практике большинство договоров найма уже содержат условие о поднайме. В одних случаях собственник прямо запрещает пользователю сдавать имущество, в других – разрешает, но каждый раз требует обращаться к наймодателю за согласием. В третьих договорах собственник заранее дает добро на поднаем (либо без ограничений, либо с некоторыми оговорками) и нередко даже предоставляет пользователю право самостоятельно определять его условия и выбирать поднанимателей. Но если условия поднайма в договоре не отражены, собственник не защищен от превращения его квартиры в «ночлежку».

«Чтобы защититься от незаконного поднайма, наймодатель должен быть грамотен и внимателен при составлении договора. В части, где описываются права и обязанности сторон, должен быть пункт о том, что «наниматель не имеет права сдавать объект в поднаем». Также в договоре должна быть следующая фраза: «наймодатель имеет право проверять материальное и техническое состояние объекта не чаще, чем один раз в месяц, предупредив нанимателя о своем посещении заранее, не позднее, чем за 24 часа». Это позволит посетить квартиру и посмотреть, кто там проживает и в каком состоянии находится жилье, – советует Елена Лаппо, менеджер отдела аренды агентства недвижимости «Александр». – Также при заключении договора аренды необходимо учесть пункт, в котором будет оговорено, что в случае нарушения нанимателем какого-либо из вышеперечисленных условий договора, наймодатель имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке. Если же наймодатель сдает квартиру, пользуясь услугами агентства, то в договоре, который предоставляет компания, все эти пункты уже учтены и интересы обоих сторон защищены максимально возможным образом».

Есть еще одна маленькая хитрость, помогающая собственнику подстраховать себя на случай незаконной пересдачи его имущества третьим лицам, – это залог, который, как правило, равен одной ежемесячной арендной ставке, установленной для его объекта. «Обычно наниматель вносит при подписании договора залоговую сумму в обеспечение своих обязательств по договору. Следовательно, если квартира будет незаконно сдана в поднаем, у собственника появится законное основание удержать залоговую сумму при расторжении договора найма по вине нанимателя», – добавляет Ирина Никулина.

Срок договора

Договор поднайма имеет еще несколько особенностей и отличий от стандартного договора найма. Так, он заключается на срок, не превышающий срок основного договора найма. По общему правилу досрочное прекращение договора найма влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора поднайма. В этом случае поднаниматель имеет право заключить договор найма на имущество, находившееся в его пользовании, в пределах оставшегося срока поднайма, причем сделать это он может на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора найма.

«Поскольку договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма, нанимателю следует очень внимательно прочесть пункт о сроках действия договора. Это поможет ему не быть обманутым недобросовестным нанимателем, который снял квартиру на несколько дней, а затем пересдал ее на длительный срок, не имея на это никаких законных прав», – предупреждает Ирина Никулина.

Чтобы не оказаться заложником ситуации, когда договор найма неожиданно для вас закончился, еще на стадии обсуждения условий поднайма следует ознакомиться (желательно при участии юриста) с текстом основного договора найма и потребовать для изучения подлинный документ (письмо, ответ на запрос и пр.), в котором собственник разрешает поднаем. После получения этих бумаг надо уделить особое внимание положениям о сроке поднайма и сопоставить его со сроком найма. Если же наниматель отказывается предъявить необходимые документы, ссылаясь, например, на коммерческую тайну, лучше поискать другие варианты.

Об отношениях

Есть еще один нюанс, который следует помнить, заключая договор поднайма: собственник имущества и поднаниматель не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить друг другу претензии. Исходя из этого некоторые поднаниматели могут сделать неверный вывод: мол, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а субнаймодатель также не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит.

Но по закону поднаниматель несет ответственность перед субнаймодателем и последний может чинить ему судебные иски. Например, если поднаниматель по своей инициативе произвел перепланировку помещения и его качество ухудшилось, то восстановительный ремонт будет оплачен за счет поднанимателя. Поэтому для поднанимателя субнаймодатель – ключевая фигура и именно с ним ему придется выстраивать отношения во время действия договора поднайма.

Дата публикации: 18:12 26 октября 2010

Источник: bpn.ru