Дольщик платит за все

Дольщик платит за все

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Начиная с апреля 2005 года теоретически отношения между застройщиками и дольщиками должны соответствовать новому закону «О долевом строительстве многоквартирных домов…». Однако в отношении объектов, разрешение на строительство которых было получено до 31 марта 2005 года, будет действовать обычная схема: продажа квартир путем заключения инвестиционного договора или договора долевого участия в строительстве.

В чем проблема

Такая практика существует уже около 15 лет - с момента принятия 26 июня 1991 года закона РСФСР №1488–1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», регулирующего вопросы инвестиционной деятельности строительных компаний на жилищном рынке. Позже к этому документу добавился закон от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Нужно, однако, заметить, что законы эти регламентировали работу строителей, но никак не покупателей, как раз и приносящих основной доход в копилку продавцов. В итоге вплоть до сегодняшнего дня отсутствовал специальный нормативный акт, регулирующий правоотношения покупателя и застройщика,- форма договора об инвестиционной деятельности указанными законами предусмотрена не была, все регулировалось Гражданским кодексом (о чем говорится в статье 8 федерального закона №39-ФЗ).

Неудивительно, что на рынке множились как грибы после дождя компании, позволявшие себе заключать с покупателями договоры без наличия всех согласований и исходно-разрешительной документации на строительство. В принципе это стало общепринятой практикой на столичном рынке недвижимости. Случалось, что эта документация так и не появлялась, и покупатели квартир в строящемся доме не могли вовремя оформить на них право собственности.

Нередкими были случаи двойной реализации квартир, срывы сроков сдачи объектов и проблемы с их качеством. Как правило, ответственность застройщиков за плохую работу договором долевого инвестирования почти никак не регулировалась.

Договор-приговор

Тем не менее квартиры продавались и на таких условиях. За возможность сэкономить на нулевом цикле, а не доплачивать за квартиру риэлтерам дольщики-инвесторы готовы были рисковать. При этом покупатели изначально понимали, что ни посмотреть дом, ни оценить его качество, а следовательно, приобрести готовый продукт, возможности нет. Так же как и уйти от неизбежности подписания инвестиционного контракта с застройщиком (другие возможные варианты: договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования жилья или договор купли-продажи жилья).

В соответствии с ГК РФ покупатель и продавец имели право заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421). Получалось, что дольщики, вкладывая деньги в строительство будущей квартиры, зачастую подписывали с застройщиком документ, не предусмотренный ГК РФ, чьи положения могли регулироваться лишь законодательством об инвестиционной деятельности. Более того, официальная регистрация таких договоров законом не предусматривалась и была на совести застройщика.

В процессе строительства покупатели могли столкнуться с различными проблемами. Самой неприятной из них - гораздо худшей, чем плохое качество строительства или срыв срока сдачи объекта,- была возможность того, что оплаченная покупателем квартира достанется кому-то другому.

Согласно схеме соинвестирования, на одну квартиру могли претендовать одновременно несколько клиентов: в ходе реализации инвестиционного контракта доли его участников могут меняться. И по сей день застройщики рассчитываются с городом или поставщиками материалов определенными долями в строящемся доме. Не было гарантии, что уже принадлежащая кому-то квартира не окажется у нового владельца.

Другим неприятным «открытием» для клиента часто становился факт затягивания застройщиком или риэлтером процесса оформления квартиры в собственность. Иногда продавец просто требовал оплатить образовавшиеся во время строительства «лишние» метры. В иных случаях строительная компания могла отказаться от обязательства по подписанию основного договора инвестирования, ссылаясь на прекращение отношений с посредниками (риэлтерами).

Злостные нарушители

Отстоять свои интересы дольщику в условиях такого правового беспредела было крайне сложно, хотя случаи успешного «выбивания» своих квартир или денег из нерадивых строителей не так уж редки. Но есть и многочисленные примеры громких надувательств, случившихся на рынке недвижимости за период этого «смутного времени». Одним из наиболее показательных считается случай обмана дольщиков действовавшим в середине 90-х годов ЗАО «Ремонтно-строительный центр (РСЦ) „Юнисстрой”». Тогда указанная компания не выполнила взятые на себя обязательства по инвестированию строительства нескольких жилых домов в Москве. Общее количество пострадавших от жилищных махинаций составило 452 человека, в том числе юридические лица.

Распоряжением премьера правительства Москвы была создана комиссия по разрешению конфликтной ситуации, сложившейся вокруг РСЦ «Юнисстрой». В результате на заседании комиссии 29 сентября 2004 года было решено погасить все финансовые долги РСЦ «Юнисстрой» и выделить обманутым вкладчикам жилье в новых домах (всего пострадавшим предоставлено 440 квартир общей площадью 26 652 кв. м).

Более свежий пример такого рода: ситуация вокруг ОАО «Финансовая группа „Новый мир”». С августа 2004 года проблемы возникли, в частности, у покупателей квартир в домах по проезду Черского, вл. 13–14 и на улице Байкальская, вл. 18. Застройщиком были нарушены сроки сдачи объекта, а дольщикам направлено уведомление с предложением доплатить в течение месяца за уже купленные квартиры $15–30 тыс. «Новый мир» сообщил покупателям, что в соответствии с Гражданским кодексом невнесение указанной суммы даст им юридические основания к взысканию с «должников» этих денег, рассказал курирующий это дело представитель компании «Правовая защита» Алексей Голованов. По его словам, те, кто решил забрать свои деньги из компании, смогли получить лишь $3 тыс. вместо всей суммы.

Дата публикации: 01:05 01 апреля 2005

Источник: bpn.ru



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Новостройки и строительство - Россия - последние новости

Популярные публикации в разделе Новостройки и строительство - Россия

Объемы нового строительства по итогам 2018 года лишь в каждом четвертом крупном городе соответствуют целевым значениям

Объемы нового строительства по итогам 2018 года лишь в каждом четвертом крупном городе соответствуют целевым значениям

05.09.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

В 2018 году объём жилищного строительства в России снизился на 4% и составил 75,7 млн кв. м. Детальная статистика на муниципальном уровне выходит с заметным запозданием и изучить динамику на уровне отдельных городов и агломераций можно лишь сейчас.

Рынок новостроек во второй половине 2019 года

Рынок новостроек во второй половине 2019 года

03.09.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

Сентябрь – традиционное начало не только нового учебного года, но и время повышения деловой активности. Эксперты ГК «Атлант» проанализировали текущую ситуацию на рынке новостроек Московского региона и поделились прогнозами по развитию сегмента до конца 2019 года.

Квартиры, которые предлагаются на первичном рынке прямо сейчас, уже подорожали на 5,4 процента

Квартиры, которые предлагаются на первичном рынке прямо сейчас, уже подорожали на 5,4 процента

01.08.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

Аналитический центр ЦИАН изучил, как сейчас растут цены в процессе реализации квартир в новостройках. Сравнивались актуальные цены предложения конкретных квартир с ценами при первой публикации. Учитывались предложения, где за период реализации квартир было проведено хотя бы одно изменение цены, а также объявления, которые находились в реализации более 15 дней.

Ввод жилья в России по итогам полугодия вырос на 3,7 процента

Ввод жилья в России по итогам полугодия вырос на 3,7 процента

17.07.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

В январе-июне 2019 года в РФ ввели в эксплуатацию 30,1 млн кв.м жилья, что на 3,7% больше показателя за аналогичный период прошлого года, сообщила Федеральная служба государственной статистики (Росстат).

НКО «ПОВС застройщиков» передала в «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» более 705 млн руб. страховых премий

НКО «ПОВС застройщиков» передала в «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» более 705 млн руб. страховых премий

06.08.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

НКО «ПОВС застройщиков» перечислила на номинальный счет публично-правовой компании «Фонд по защите прав граждан-участников долевого строительства» 705 393 067 рублей, составивших 99% от полученной страховой премии, приходящейся на неистекший срок страхования. При этом 99% - это обозначенная действующим законодательством РФ цифра, при расчете части подлежащей перечислению страховой премии учитывался срок страхования, равный периоду несения ответственности по договору страхования - с учетом двухлетнего срока по истечении предусмотренного ДДУ срока передачи выгодоприобретателю жилого помещения. Денежные средства были перечислены 1 и 2 августа 2019 года.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012