Квартиры купили, а въехать нельзя

Более ста человек, купивших квартиры в новостройке на проспекте Вернадского, уже второй год не могут въехать в свой достроенный дом. Причина – конфликт между городскими властями и застройщиком. Каждая из сторон считает, что дом принадлежит ей. А граждане-покупатели, в данном случае именуемые "частными инвесторами", сидят в ожидании внешней канализации.

По договорам инвестирования, которые граждане подписывали с ЗАО "Концерн "Яуза", и согласно Постановлению правительства Москвы № 494 от 02.07.2002 23-этажный кирпичный дом по адресу проспект Вернадского, 60-1, должен был сдаваться в IV квартале 2003 года. Когда этого не произошло, граждане, несколько лет назад аккуратно заплатившие все причитающиеся с них деньги, забеспокоились и предприняли собственное расследование. Первые же его результаты повергли людей в шок: по документам выходило, что дом, построенный на их деньги, оказался муниципальным.

Из официальных документов последних десяти лет вырисовывалась следующая картина. Еще в январе 1994 года Постановлением правительства Москвы № 3 ЗАО "Концерн "Яуза" был назначен "инвестором-генподрядчиком" по реконструкции жилого квартала 34-35 на проспекте Вернадского. В 1996 году префектура Западного округа Москвы изменила свои намерения в отношении "Яузы" и передала часть площадок, обозначенных в постановлении, другим компаниям. Результатом переговоров стал контракт № 519 от 22.02.1996. К последним событиям имеют отношение два положения этого контракта: во-первых, о том, что дом 60-1 по проспекту Вернадского является муниципальным, и во-вторых, о намерении сторон пересмотреть в I квартале 1996 года распределение строящихся площадей в сторону увеличения доли инвестора (в связи с большим объемом уже понесенных затрат). Однако до сих пор соответствующие приложения к контракту, где были бы распределены доли города и инвестора, не подписаны.

Впрочем, это обстоятельство не помешало концерну начать в 2000 году продажу квартир через известные риэлтерские компании, которые, похоже, тоже не смущало отсутствие правовых документов, разрешающих реализацию жилья в этом доме.

2 июля 2002 года вышло Постановление правительства Москвы № 494, где говорилось, что ввод дома 60-1 по проспекту Вернадского запланирован в 2003 году. Причем по городскому заказу. С тех пор прошла серия переговоров между застройщиком и московскими властями по вопросу распределения долей в злополучном доме (совещание в стройкомплексе, протокол от 24.06.03 подписан Владимиром Ресиным; совещание в департаменте экономической политики и развития, протокол от 23.09.04, подписан Юрием Росляком). Тем не менее вопрос до сих пор не решен.

И в графики сдачи объектов в 2005 году давно достроенный дом не включен.

"Куда мы только не обращались с просьбой разобраться с нашим домом, – говорит член инициативной группы инвесторов Татьяна Лобанова. – Ответов на письма в адрес Лужкова и Ресина мы не получили. А после звонка на "горячую линию" мэрии нам пришло письмо из управы района о том, что из-за невыполнения "Яузой" условий по передаче городу его доли в новостройках округа сдача нашего дома откладывается на неопределенный срок".

"Власти сознательно тормозят сдачу нашего дома, вынуждая "Яузу" пойти на уступки, – считает другой частный инвестор Сергей Михайлов. – "Яуза" борется за дополнительные площадки, которые у них отобрала префектура. А мы для всех них просто разменная монета. Никакой ответственности перед нами не чувствуют и риэлтеры, скрывшие от нас факт имущественных споров между концерном и префектурой. Они, видимо, надеясь, что все само собой "рассосется".

По версии застройщика, он имел право продавать квартиры в этом доме, а городскую долю отдавать квартирами в следующих домах.

При этом финансовый директор ЗАО "Концерн "Яуза" Михаил Черненко ссылается на протокол совещания у Ресина и данные Госэкспертизы, подтвердившие значительные затраты фирмы на разработку проектной документации и другие подготовительные работы, необходимые для застройки всего квартала (построить в конечном итоге "Яузе" разрешили лишь два дома).

"О пересмотре долей в связи с понесенными нами затратами было сказано еще в контракте1996 года. Они этого до сих пор не сделали, зато теперь требуют: отдайте долю города, – говорит г-н Черненко. – А чтобы не вводить дом в эксплуатацию, в префектуре придумали хороший способ – уже полтора года не дают нам прорыть 172 метра внешней канализации. Наша позиция – нулевой вариант. Построенные два дома отдаем частным инвесторам, затем мы продолжаем строить первую очередь квартала (на вторую уже не претендуем) и ведем волновое переселение, распределяя муниципальные и коммерческие доли в пропорции 30 к 70".

Со стороны властей ситуацию "Газете.Ru" прокомментировал начальник отдела строительства и землепользования управы района "Проспект Вернадского" Андрей Кузмичев:

"В соответствии с Постановлением правительства Москвы от 04.01.1994 № 3 "О мерах по ускорению работ, связанных с переселением жителей из пятиэтажных домов кв. 34--35 района "Проспект Вернадского" и с условиями инвестиционного контракта № 519 от 22.02.1996 г. жилой дом по пр. Вернадского, вл. 60-1, был предназначен под переселение жителей из конструктивно непригодных для проживания домов кв. 34--35 района "Проспект Вернадского". Срок ввода дома в эксплуатацию – август 1997 года.

Однако по ряду причин ввод в эксплуатацию жилого дома неоднократно переносился. Так, в 2002 году ввод объекта планировался во II квартале 2003 года; однако из-за неразработки инвестором ЗАО "Концерн "Яуза" проектов на электроснабжение и канализование срок ввода был перенесен на октябрь 2003 года и до настоящего времени не выполнен.

С марта 2003 года префектура Западного административного округа и управа района "Проспект Вернадского" совместно с ЗАО "Концерн "Яуза" рассматривала вопросы изменения технических условий на прокладку инженерных коммуникаций данного объекта для своевременного ввода жилого дома.

В то же время ЗАО "Концерн "Яуза" не выполняются обязательства и постоянно срываются сроки выполнения строительно-монтажных работ. Им не были своевременно переоформлены разрешительные документы на строительство и в настоящее время работы на объекте практически не ведутся.

В связи с вышеизложенным, а также, очевидно, в связи с невыполнением ЗАО "Концерн "Яуза" условий инвестиционного контракта в части передачи городу доли городской собственности в построенных жилых домах Западного административного округа сдача в эксплуатацию дома-новостройки по пр. Вернадского, вл.60-1, откладывается до решения указанных вопросов".

Однако объявления о продаже квартир в проблемном доме до сих пор висят в интернете.

1-, 2-, 4-комнатные квартиры с отделкой по цене 2050--2150 у. е. за квадратный метр прелагаются к продаже на сайте "Инком-Недвижимости". Указан и срок сдачи дома – IV квартал 2004 года. "Все наши клиенты получат свои квартиры, – сказала корреспонденту "Газеты.Ru" директор департамента новостроек компании Ирина Безрукова. – Оснований для беспокойства нет.

Дом построен, двойных продаж там нет, есть распоряжение о передачи квартир физлицам, другие документы. Мы работаем с руководством "Яузы", которое обещало решить вопрос о взаимодействии с властями в самое ближайшее время".

Как и когда разрешится ситуация вокруг дома на проспекте Вернадского, сейчас не знает никто. В том числе и те, на чьи деньги дом построен, – господа "частные инвесторы". Коммуникаций нет – значит, дом не сдан – значит, въезжать в него нельзя. Над головой купивших квартиры в этом доме ведут "переговоры" заинтересованные стороны. Для которых это не вопрос "где жить", а некий типичный рыночный момент – кто у кого больше сможет выторговать.

Прокомментировать ситуацию мы попросили главного аналитика Российской гильдии риэлтеров Геннадия Стерника. Он заявил "Газете.Ru" следующее: "Риэлтерская компания не должна была браться за продажу сомнительного, с юридической стороны, объекта. Риэлтеры обязаны проверять предлагаемые к продаже объекты на юридическую чистоту – не только на вторичном рынке, но и в новостройках. И если они работают "на авось" – то это непрофессионализм.

Но и городские власти ведут себя некорректно, меняя по ходу дела свои решения и правила игры и ставя в тяжелое положение застройщиков и риэлтеров.

А ведь бизнесу надо как-то работать, застройщик в условиях неопределенности рискует и в результате подвергает риску инвесторов-дольщиков.

Я очень надеюсь, что после появления нового закона "О долевом участии в строительстве", направленного на снижение рисков физических лиц и более строгое регулирование отношений "город – застройщик" и "застройщик – инвестор", таких коллизий возникать не будет. Пока же описанная ситуация вполне типична и может быть решена лишь на основе уступки со стороны города ради интересов жителей – с последующим предъявлением санкций к застройщику и риэлтерам вплоть до судебного разрешения конфликта".