Ипотека для семейных

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Банки традиционно предпочитают иметь в качестве созаемщиков (или поручителей) по ипотечным кредитам супруга или супругу основного заемщика. Казалось бы, это удобней для клиента: тот, кто делит с ним финансовые обязательства, является одновременно самым близким человеком. Однако в случае, когда эти близкие отношения разрываются, созаемщикам предстоит процедура раздела ипотечных обязательств. «Семейные вопросы» ипотеки – мало изученная область правовой практики. Прецедентов здесь пока немного. Попробуем для начала рассмотреть наиболее типичный случай.

Возьмем самый сложный вариант – когда супруги являются созаемщиками по ипотечному кредиту на покупку строящегося жилья. При этом квартиры как таковой еще нет, нет и права собственности. Есть лишь доля в будущем доме и обязательства, выраженные в денежном эквиваленте. Если иное не оговорено в брачном контракте, то все приобретения и долги, нажитые в период брака, при разводе делятся между супругами поровну. При этом возможности «на всякий случай» не иметь супруга(-у) в созаемщиках у клиента не так уж много. Формально банки выдвигают разные условия – помимо вариантов созаемщиков-супругов, есть вариант разделить ответственность с другими членами семьи, а то и вовсе взять в созаемщики не родственника. Однако на практике выходит так, что при прочих равных банк предпочтет клиента с созаемщиком-супругом, чтобы уменьшить свои риски при обращении взыскания. При этом в ситуации, когда супруг созаемщиком все же не является, при разводе он становится им: опять-таки согласно положению Семейного кодекса, по которому все доходы, полученные в период брака, являются общими. А ипотечный кредит – это доход.

Если на квартиру уже оформлено право собственности, то банк предпочтет просто «не заметить» развода супругов-созаемщиков. По взаимной договоренности они продолжают делить обязательства и выплачивать кредит, как будто ничего не произошло. В случае, если супруги хотят поделить квартиру, им придется договариваться о продаже ее из-под залога и досрочном погашении кредита.

При разводе двух созаемщиков и продаже квартиры из-под залога (например, для покупки двух квартир) супруги будут рассматриваться банком как два независимых друг от друга заемщика. При покупке новых квартир должен быть перезаключен первоначальный договор, для чего бывшие супруги обязаны найти себе новых созаемщиков. Однако, по моему личному мнению, банк на такое никогда не пойдет. Отсутствует правоприменительная практика, нет юридических механизмов столь сложной операции. Скорее всего, банк в этом случае предложит досрочно погасить кредит, а потом начать все сначала с новым кредитом, без всякой связи со старым. Вообще, точно спрогнозировать поведение банка нельзя – все зависит от конкретного кредитного договора.

Несколько более однозначной представляется ситуация с регистрацией в ипотечной квартире. В договорах банки оговаривают обязанность заемщика «уведомить» банк в случае прописки кого-либо на жилплощадь, обремененную ипотечными обязательствами. Однако информирование банка в этом случае носит не разрешительный, а уведомительный характер. Если уведомления не будет, то банк может счесть это нарушением кредитного договора и потребовать его досрочного расторжения. В случае дефолта и наложения взыскания на квартиру банк, согласно договору, обяжет вас в оговоренный срок выписать всех, имеющих регистрацию на данной площади.

Дата публикации: 13:44 16 ноября 2010

Источник: bpn.ru