Выдать кредит нельзя, отказать

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Менее половины обратившихся за ипотечным кредитом петербуржцев получают ипотечный заем. Причина – в строгом подходе банков к отбору потенциальных заемщиков, озабоченных качеством кредитного портфеля.

Банкиры утверждают, что условия ипотечного кредитования фактически вернулись на докризисный уровень. Средневзвешенные ставки по рублевым кредитам снизились с 18–20% в прошлом году до 12–15%. Первоначальный взнос по многим программам составляет 10–15% от стоимости квартиры (против 50% – год назад). Банки отменяют комиссии за выдачу и обслуживание кредита, увеличивают срок кредитования, соглашаются на «серую» зарплату. Но ипотечный портфель и близко не подошел к размеру докризисного. Если в 2008 году было выдано 633,8 млрд руб. жилищных кредитов, то в 2010-м, по прогнозам, этот показатель составит около половины данной суммы. Ипотека восстанавливается медленно – на фоне растущих, по данным Росстата, доходов россиян и вечной нерешенной жилищной проблемы. Насколько декларируемая доступность ипотеки соответствует действительности?

Сам себе андеррайтер

Портрет идеального заемщика по версии Абсолют Банка выглядит следующим образом. Это женатый мужчина в возрасте до 40 лет, с высшим образованием (а лучше – с двумя), работающий в качестве менеджера среднего звена в государственной корпорации и зарабатывающий от 100 тыс. руб. в месяц. При этом желательно, чтобы он уже накопил первоначальный взнос за будущую квартиру в размере 50% ее стоимости и был готов рассчитаться с займом в течение десяти лет. «Он похож на зверя, выпущенного из заповедника, – на него охотятся все банки», – иронизирует директор по управлению сетью и продажами Абсолют Банка Виталий Демидов.

В природе идеальные клиенты практически не встречаются, и банкам приходится выбирать из того, кто есть. Самые неподходящие кандидатуры на роль заемщика отсекаются еще во время первого собеседования с менеджером кредитной организации. Банки не особо охотно делятся своими ноу-хау в области селекционного отбора клиентов. Зато ипотечные брокеры более откровенны. «Мы сразу отказываем тем, кто, как знаем по опыту, заведомо не получит банковский кредит. Это, прежде всего, люди, имеющие судимость. Или – имеющие другие непогашенные кредиты. Или, того хуже, попавшие в банковский черный список злостных неплательщиков», – поясняет генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.

По данным банков, «вступительный экзамен» проходит львиная доля потенциальных заемщиков. «В среднем до стадии оформления документов для получения ипотечного кредита в нашем банке доходят 70% от числа тех горожан, что обратились к нашим экспертам за консультацией по поводу покупки квартиры в кредит», – сообщил заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Максим Никулин. Остальные участники опроса также указали цифру в 70–75%, и только банк DeltaCredit (напомним, специализирующийся на ипотечном кредитовании) заявил, что на этап подачи заявки допускаются до 90% претендентов.

Банкиры уверяют, что высокий процент допуска свидетельствует не о неразборчивости кредиторов, а о качественном изменении самих клиентов. «Горожане сейчас приходят на консультацию с более четким пониманием своих возможностей и потребностей. Консультация – это уже не столько возможность получить общую информацию по поводу условий ипотечного кредита, сколько уточнение конкретных деталей перед началом формирования пакета документов», – поясняет директор дирекции розничного бизнеса Банка Санкт-Петербург Марина Гориловская. Иначе говоря, количество обращений за ипотекой по сравнению с докризисными временами снизилось, зато качество клиентского потока возросло.

Клиент под лупой

На втором этапе селекции банковский комитет рассматривает заявку на выдачу ипотечного кредита и принимает решение. Личность и обстоятельства жизни вероятного заемщика изучаются буквально под лупой. Основная причина отказов на этой стадии – плохая кредитная история. «В основном отказ происходит по линии службы безопасности, при наличии у заемщика отрицательной кредитной истории. Все остальное уже не так значительно», – утверждает Максим Никулин. «Заемщики, у которых есть кредиты на любые суммы, в любых банках – должны ответственно относиться к погашению обязательств. То, что им кажется незначительной просрочкой, вполне может испортить им кредитную историю на многие годы», – предупреждает региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутина. По ее словам, испорченные просрочками кредитные истории вышли в период кризиса в списке причин отказа на первое место.

Вторую по значимости строчку занимает величина дохода претендента – ежемесячный платеж по кредиту не может составлять более 40–60% от его размера. Чем выше доход, тем больше может быть доля платежа. Впрочем, этот «шлагбаум» закрыт не так уж плотно. «Если платежеспособность клиента не позволяет ему получить испрашиваемую сумму в соответствии с действующими условиями и тарифами ипотечного кредитования, возможно привлечение созаемщиков», – говорит начальник отдела развития ипотеки филиала «Петровский» банка «Открытие» Карина Кучерук. Общее количество созаемщиков в некоторых банках может достигать четырех человек. Совокупный размер месячного дохода увеличивают также подтвержденные соответствующими документами «побочные» заработки, поступления от сдачи недвижимости в аренду, дивиденды владельцев акций. Но надо помнить, что совокупная сумма доходов считается за вычетом НДФЛ, алиментных платежей, платежей по иным действующим кредитным обязательствам.

Как заявляют банки, форма подтверждения доходов для них непринципиальна. «Мы принимаем к рассмотрению как доход, подтвержденный справкой по форме 2НДФЛ, так и подтвержденный справкой по форме банка, причем на условия выдачи кредита и на процентную ставку это не влияет», – выразила единую для всех кредитных организаций позицию Марина Гориловская. Но, как выясняется, на практике клиенту с «серой» зарплатой все же могут отказать. «Если размер заработной платы, подтвержденной справкой по форме банка, заметно превышает средний по рынку для профессионалов такой же квалификации, занимающих аналогичные позиции в компаниях, это настораживает банкиров. Также в займе откажут, если «белая» зарплата составляет не более 10% месячного дохода. Предположим, человек работает менеджером по продаже грузовиков и получает до 100 тыс. руб. в месяц. Но если он может подтвердить справкой 2НДФЛ только 5–10 тыс. руб., кредитор сочтет его доходы нестабильными», – рассказывает Максим Ельцов.

«Место работы не играет существенной роли. Главное – размер дохода и его стабильность», – утверждает Максим Никулин. И тут же оговаривает дополнительные условия: «Но понятно, что в таком контексте работники «серого» игорного бизнеса, например, или неквалифицированные рабочие вряд ли могут рассчитывать на получение ипотечного кредита». «Мы не кредитуем собственников бизнеса, владеющих долей в уставном капитале более 25%», – добавляет Ольга Бажутина. Предполагается, что в случае краха бизнеса владельцу куда труднее найти новую хорошо оплачиваемую работу, чем руководителям отделов и департаментов или квалифицированным специалистам.

Перечень критериев, с которыми сверяют клиентов, не исчерпывается перечисленными. Например, банкира может насторожить отсутствие движимого и недвижимого имущества у человека с доходом выше среднего. Это может свидетельствовать о неумении жить по средствам и делать накопления. Многие банки «не любят» неженатых мужчин. Тем не менее сквозь частое сито селекции удается пройти довольно значительному числу клиентов. Большинство банков утверждают, что одобрение кредитного комитета получают 85–90% поданных заявок. Только в филиале «Петровский» банка «Открытие» сказали о 60%, что вполне объяснимо – кредитная организация возобновила выдачу ипотечных займов только летом 2010 года и входит на это поле весьма осторожно.

«Думаю, банки несколько завышают данные об одобренных заявках», – не согласен с партнерами Максим Ельцов. По его словам, в прошлом году агентство получало до 40% отказов от банков, причем – часто без объяснения причин или по надуманным поводам. Сейчас доля одобренных заявок постепенно возвращается к докризисному уровню – к 80%, но можно предположить, что без содействия профессиональных ипотечных брокеров результат должен быть хуже.

Довести до кассы

Таким образом, одобрение на получение кредита получают 55–65% обратившихся в банк. Но, как оказалось, мало одобрить заем – надо его еще выдать. «По нашим оценкам, на этом этапе банки теряют 20–30% заемщиков», – утверждает Максим Ельцов.Дело в том, что наиболее продвинутые или патронируемые брокерами заемщики на всякий случай подают документы стразу в несколько кредитных организаций. Понятно, что «почетный приз» в виде нового заемщика получит только одна из них. Другой источник потерь на последнем этапе – самонадеянные клиенты, плохо знающие рынок. Задумав улучшить жилищные условия, они оценивают имеющуюся у себя квартиру по максимуму, а желанный объект – по минимуму, рассчитывая покрыть разницу за счет ипотечного займа. Столкнувшись с реальностью и увидев, что «дебет с кредитом» не сходятся, несостоявшиеся заемщики отказываются от ипотеки.

Случается, что одобренный кредит не удается получить из-за строгих банковских требований. Сбербанк, банки, работающие по государственным ипотечным программам с АИЖК и ВЭБом, не соглашаются на занижение фактической стоимости жилья в документах. Как известно, этот нелегитимный прием применяется в тех случаях, когда объект находился в собственности менее трех лет, чтобы вывести доходы продавца из-под налогообложения. «По нашей оценке, не более 40% объектов на петербургском рынке могут быть куплены без занижения стоимости», – говорит Максим Ельцов. То есть покупатель (он же – заемщик банка) должен либо компенсировать продавцу дополнительные расходы в виде налогов (а при покупке квартиры сумма составит несколько сотен тысяч рублей), либо – искать нового кредитора.

Подведем итог. Весь путь – от первой беседы с банковским менеджером до получения займа – проходят примерно 40–45% петербуржцев, желающих взять ипотечный кредит. Тщательная банковская «селекция» вполне оправдана – они еще не очистили свои портфели от «плохих» долгов, образовавшихся во время кризиса, и вряд ли хотят повторения ситуации. Но, с другой стороны, утверждать, что ипотека стала общедоступной, несколько преждевременно.

Дата публикации: 13:33 24 ноября 2010

Источник: bpn.ru