Ипотека для учителя: мечта или реальность?

Разработанный пакет законов по формированию рынка доступного жилья был рассчитан на преодоление спада строительства и разгрузку многолетней очереди на улучшение жилищных условий. Понятно, что однозначно будет решена первая задача, и поэтому основной вал вопросов по Жилищному кодексу и другим законам пакета касался норм выселения за неуплату или тех, для кого все-таки бесплатное жилье останется реальностью.

За этим как-то забылась еще одна цель жилищного пакета, которая была для его создателей главной - запустить в стране механизм ипотечного кредитования, что при всем нашем рынке пока не удалось. А в будущем именно на ипотеку возложена доминирующая роль в обеспечении россиян жильем.

Как видится это очередное светлое будущее сейчас, рассказал нам зампред думского комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолий АКСАКОВ.

- Как, по-вашему, предусмотренное кодексом выселение за неуплату услуг ЖКХ, возможное только по суду, повысит кредитные банковские риски? Суд же у нас и подкупить легко...

- Ну, повышает, конечно. Есть предложение по изменению этой нормы.

- То есть могут быть внесены поправки?

- Да.

- Как повлияет Жилищный кодекс на становление ипотеки?

- При подготовке Жилищного кодекса надо было решить две задачи. Первая - это формирование долгосрочной ресурсной базы для ипотечного кредитования. Сегодня банки просто не могут кредитовать граждан, так как у них нет долгосрочных ресурсов. Следовательно, они не могут на долгие годы давать деньги. А кредит ипотечный - это пятнадцать - двадцать лет, желательно под низкие проценты. Вторая проблема - это снижение рисков для банков. Что касается долгосрочных ресурсов, то я считаю, мы эту задачу выполнили за счет закона об ипотечных ценных бумагах. В этом законе мы предусмотрели возможность выпуска ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов участия, обеспеченных залогом недвижимости, то есть тем жильем, которое строится за счет кредита. Иными словами, банки смогут предоставлять кредиты населению на достаточно длительные сроки, потом под эти кредиты выпускать долгосрочные облигации и занимать деньги на рынке капитала. До последнего времени такой возможности у банков не было. Мы повысили рейтинг этих облигаций, то есть их качество, привлекательность для покупателей. Теперь облигации даже при банкротстве кредитной организации, которая их выпустила, могут продолжать жить, и обязательства по ним перед покупателями будут выполняться в любом случае.

- За счет чего?

- Они выводятся из общей конкурсной массы: предоставляются кредиты под покупку жилья, под приобретение или строительство жилья, далее под этот пул кредитов выпускаются облигации. У них очень хорошее обеспечение - жилье. Жилье все-таки достаточно ликвидный продукт, его можно продать довольно быстро и без особых потерь. Вторая гарантия - даже если вдруг банк, который выпустил эти облигации, обанкротится, то это ипотечное покрытие, этот пул кредитов и все эти обязательства перед держателями облигаций выводятся из общей конкурсной массы. Поэтому у ипотечных облигаций должен быть высокий рейтинг. Мы рассчитываем, что это позволит нашим банкам обеспечить долгосрочную ресурсную базу.

- На каком уровне будут кредитные риски, от которых зависит банковский процент?

- Возможность выселения граждан по суду все-таки появляется, что снижает риски кредитных организаций. Я считаю, что надо пойти дальше и прописать в законодательстве возможность несудебного взыскания предмета ипотеки, который является залогом, в случаях, если обе стороны об этом договорились заранее и это записано в договоре об ипотеке.

- Вы внесете такую поправку?

- Она готовится, да. Поправка заключается в следующем: если покупатель квартиры, получатель кредита под залог квартиры, и кредитор договорились о том, что возможно взыскание площади, которая является залогом, в несудебном порядке, то это должно осуществляться. Но такой договор обязательно должен быть заверен нотариально.

- Разумеется, безусловное взыскание залога кажется не обходимым для снижения банковских рисков и соответственно для снижения ставки кредита, но наш народ этого не понимает, его пугает сама возможность выселения…

- Да, рискуют обе стороны. Банк рискует деньгами вкладчиков, населения, тех же пенсионеров - всех простых людей, которые несут деньги в банк. И если у банка не будет возможности изымать залог в виде квартиры и продавать ее, чтобы рассчитаться со своими кредиторами, то на самом деле это будет обман тех же вкладчиков.

- Скажите, пожалуйста, если цена приобретаемой квартиры будет все-таки достаточно высока, даже при учете ипотечного кредита, как быть? Возможна ли в таком случае какая-то комбинированная схема?

- Да, возможна. Я представляю в Госдуме Чувашию. Так вот, в Чувашии субсидируют процентную ставку для молодых семей. Благодаря этому она снижается до шести процентов при кредите пятнадцать лет. Если без субсидии, на рынке ставка ипотечного кредита восемнадцать процентов на восемнадцать лет, ну, пятнадцать, но обычно выше.

Субсидируется также процентная ставка под шесть процентов годовых бюджетникам. То есть учителям и врачам. Причем статистика говорит, что более половины ипотечных кредитов получили в Чувашской республике именно бюджетники, зарплата у них ниже, чем в коммерческой сфере.

- Чем современная ипотека будет похожа на приобретение квартиры в ЖСК и чем отличаться от того, что мы знаем по советскому времени?

- ЖСК ближе к такой форме, как долевое участие в строительстве жилья. И есть соответствующий закон о долевом строительстве многоквартирных домов и иных жилых помещений. В соответствии с этим законом предусмотрена защита инвесторов, так называемых дольщиков. Причем защита предусмотрена так, что многие застройщики взвыли, поскольку они считают, что слишком сильно защитили права дольщиков. Это сделано в связи с тем, что на сегодняшний день случаются продажи квартир двум лицам, двум семьям, а то и больше. Иногда замораживается строительство, несвоевременно вводят дома в эксплуатацию. Соответственно в таких ситуациях дольщики, которые вкладывают деньги в строительство жилья, оказываются слабой стороной по отношению к строителям. И для того, чтобы подобных случаев не возникало, создан закон. Да, бывает, строительная организация начинает рекламу, не имея права собственности либо права аренды на землю, а то и не имея разрешения на строительство, начинает собирать деньги с населения. Теперь же по закону заключать договора по долевому строительству могут только те организации, которые имеют право собственности или аренды на землю, имеют соответствующее разрешение на строительство этого дома. Договора по долевому строительству должны регистрироваться в едином реестре на недвижимость.

На рынке так сложилось, что, как правило, если ты заранее вносишь деньги, квартира будет дешевле. Но часто происходит и такое, что, как только не хватает денег строительной организации, она начинает требовать от дольщиков доплаты. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, как раз закон о долевом строительстве жилья и написан. И главная задача закона - защитить дольщика, защитить простого человека, который хочет построить жилье. Причем теперь дольщик может выйти из этого договора и потребовать возврата денег, да еще и штрафные санкции. Кстати, штрафные санкции очень жесткие, они напугали застройщиков.

- И какова цена вопроса?

- Одна семидесятая ставки рефинансирования Центробанка в день. Это очень мощно.

- Если я купил по ипотечной схеме квартиру, значит, моя старая квартира в любом случае отходит банку в счет оплаты новой квартиры?

- Да.

- А если, допустим, у меня появились деньги, а сын, например, женился, я могу доплатить и сохранить прежнюю квартиру или банк уже обладает преимуществом?

- Что касается вашего вопроса, квартира является залогом. То есть она не обязательно отходит в собственность банка, она является залогом. И если вы погасили кредит полностью, то квартира остается в вашей собственности. Если вы ее передаете как первоначальный взнос на строительство жилья, то это уже другая ситуация, вы теряете право собственности. Но если вы ее отдаете в залог на получение кредита для строительства жилья, то квартира ваша. И как только вы погасите кредит, можете полностью распространить свои права собственности на это жилье.

- Как будет развиваться рынок жилья в целом?

- Снижению рисков будет также способствовать и закон о кредитных историях, который мы приняли в составе жилищного пакета. Он вводится в действие с 1 июля, но реальный эффект можно ожидать только через три- пять лет. Это будет способствовать тому, что станет снижаться риск кредитных организаций, поскольку будет база данных о заемщиках.

По прогнозам правительства, объем строительства жилья должен возрасти почти в три раза к 2010 году по сравнению с тем, что есть сегодня. Причем в основном строительство жилья уже должно идти к 2010 году за счет ипотечного кредита. Это стимул для строительных организаций, для строительной индустрии, соответственно и предложения строительной индустрии должны резко возрасти, поскольку они понимают, что есть рынок, есть спрос, тем более обеспеченный деньгами спрос.

- Это действительно так, - даже учителя и врачи смогут воспользоваться ипотечной схемой?

- В отдельных регионах это уже делается. И абсолютно правильно. Я считаю, что надо стимулировать, в том числе стимулировать многодетные семьи, чтобы получали кредиты на покупку квартир.

Дата публикации: 14:15 01 апреля 2005

Источник: bpn.ru