Московский рынок недвижимости: вспоминаем 2010 год

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В конце года мы традиционно подводим итоги уходящего года и строим планы и прогнозы на будущий год. В 2010 году произошли значимые для рынка недвижимости события, последствия которых проявятся не только в конце 2010, но и будут продолжать сказываться в будущем 2011 году.

О том, что какие сюрпризы принесет рынок недвижимости в 2011 году и как действовать тем, кто собирается обзавестись новым жильем, рассказывают эксперты Московского Бизнес Клуба - ведущие аналитики рынка и руководители крупнейших компаний рынка недвижимости: Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-недвижимость»; Александр Крапин, генеральный директор Аналитического агентства RWAY; Игорь Пинкевич, председатель Совета Директоров ГК «Настюша»; Юрий Хлестаков, генеральный директор, компании «Русский Дом Недвижимости», Алексей Демьянчук, Управляющий директор «Первый строительный трест», Владислав Луцков, Генеральный директор, «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»; Владлен Волошин, Генеральный директор, «Велес Капитал Девелопмент»; Александр Пыпин, Руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом.РУ".

Обсуждение итогов 2010 года

Оценивая самые важные экономические и политические события уходящего года, которые повлияли на рынок недвижимости, большинство специалистов назвали отставку столичного мэра Юрия Лужкова после 18-летнего срока и назначения нового Мэра Москвы.

«Наверное, все участники рынка назовут одним из основных политических событий текущего года смену мэра г. Москвы. Однако, на фоне общей политической стабильности в РФ, я не ожидаю значительных последствий для рынка недвижимости от данной перестановки», рассказывает Игорь Пинкевич. С ним согласен Юрий Хлестаков, при этом, Юрий отмечает, что политика города станет более «федеральной».

Алексей Демьянчук также отметил, что в масштабах страны в политическом аспекте значимых потрясений, к счастью, не происходило. А что касается Москвы, отставка мэра, конечно же, повлияет на строительный сектор, но как именно, будет видно скорее всего только в следующем году.

Александр Крапин, продолжая тему, называет некоторые федеральные инициативы московской мэрии, которые, по его мнению, непосредственно повлияют на рынок недвижимости - это отмена некоторых решений городской Администрации старого состава по передаче ряда объектов рынка аффилированным с нею бизнес-структурами, пересмотр отдельных положений Генплана столицы, сокращение в 3-4 раза сроков согласования исходно-разрешительной документации и поиск способов решения транспортных проблем. При этом г-н Крапин отмечает, что инициативы новой московской Администрации участники столичного рынка недвижимости смогут ощутить только в середине первого квартала 2011 года, это связанно тем, что только формирование новой команды мэра продлится 3-4 месяца, то есть практически до февраля следующего года.

Александр Хрусталев, руководитель компании-лидера рынка новостроек, так комментирует смену московской власти – «разумеется, смена власти в Москве заставила многих участников рынка недвижимости действовать с большей осторожностью, многие, насколько мне известно, ожидают, когда политика нового правительства будет более четко обрисована». Также Александр отметил, что «экономика страны стала восстанавливаться – это, безусловно, стало основным трендом для девелоперов в 2010 году. Многие стройки возобновились, причем строительство стало вестись даже более активными темпами, чем до кризиса». Другим важной тенденцией 2010 года, которую назвал г-н Хрусталев стало ухудшение условий по банковским депозитам. Это стало переломной точкой для частных инвесторов, которые вернулись на рынок новостроек.

Мнение Владлена Волошина совпадает с г-ном Хрусталевым, помимо смены руководства Администрации Москвы, он также отмечает стабилизацию рынка недвижимости, добавляя факт ужесточения 214-ФЗ в схеме продаж объектов физическим лицам.

Спрос, покупательная способность, количество сделок и новых объектов рынка недвижимости

Анализируя спрос и покупательную способность на рынке недвижимости в 2010 году, мнения экспертов разделились. Так Владлен Волошин дал низкую оценку спросу и покупательной способности рынка недвижимости в 2010 году, отметив, что активный спросом пользовалась лишь недвижимость эконом-класса и объекты, сместившиеся в силу кризиса из бизнеса в эконом-класс, а также земельные участки без подряда. Александр Хрусталев, напротив, очень доволен итогами года: «2010 год отличался повышенным покупательским спросом на недвижимость, причем спрос этот был стабилен и не имел ярко-выраженной сезонности, к нам поступало в среднем около 10 000 звонков в месяц и 6000 -7000 звонков в Санкт-Петербурге. Покупательская способность, безусловно, возросла. Подтверждением этому может служить тот факт, что на многих наших объектах в силу более высокой степени готовности выросли цены, а ежемесячное количество сделок по ним осталось прежним». Положительно 2010 год расценивает Игорь Пинкевич. «Конечно, у нашей группы компаний пока только один проект, хотя и очень масштабный проект в сегменте комфорт-класса – это микрорайон Царицыно, но судя по высоким объемам продаж, все обстоит достаточно успешно» отмечает г-н Пинкевич.

Эту же тенденцию подтверждает «аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ», по их данным, в первом полугодии 2010 года количество сделок на рынке новостроек превышало количество сделок 4 квартала 2009 года, при этом уровень цен в 2010 году не претерпел существенных изменений, а на рынок вышли новые строительные объекты, например, количество новых стоящихся объектов, появившихся в течение 3-кварталов 2010 года на 24% превышает их количество в аналогичном периоде 2009 года. Владлен Волошин добавил, что 2010 год количество проектов компании «Велес Капитал» в активной стадии реализации увеличилось на 70% по сравнению с 2009 годом. Александр Хрусталев и Юрий Хлестаков оценивают прирост количества строящихся объектов за 2010 год на 30-40%, при этом эксперты уточняют, что здесь учтены не только новые объекты, но и проекты, строительство которых возобновилось в 2010 году.

Алексей Демьянчук считает, что показательный спрос на протяжении всего года имел восходящий тренд, что способствовало росту средней стоимости продаваемых объектов.

Александр Пыпин отмечает тенденцию 2010 году рынка московского вторичного жилья - высокая деловая активность, результатом которой стало высокое число сделок купли-продажи, выше чем не только в кризисные, но и докризисные годы. Тенденция имеет все шансы сохраниться и в 2011 году. По поводу выхода на рынок новых застройщиков, Александр считает, что девелоперы сейчас стоят перед сложным выбором времени и точек вхождения в рынок, в связи с тем, что не известна политика нового руководства города в области градостроительства. Например, не понятна будущая политика в области реконструкции районов старого жилья, в связи с чем трудно определить доходность и риски покупки квартир в домах «под снос». Не меньшую интригу создают и возможные перспективы изменения на рынке оборота земельных участков в городе, порядка подготовки коммуникаций к строительству, порядка социальных отчислений городу. «Возможно, по подобию ряда городов, уменьшится нагрузка на строителей, что приведет к концу 2011 года к выходу на рынок в нулевой стадии новых проектов с рекордно низкой начальной стоимостью продаж, а значит и высокой доходностью для инвесторов. Возможно, наоборот, нагрузка на строителей возрастет и соответственно, сегодняшние цены на проекты в «начальной стадии» и будут самыми низкими», - заключает Александр Пыпин.

Самые успешные проекты и новые услуги 2010 года

Оценивать успешный опыт и начинания всегда полезно, это дает пищу уму, развивает креатив и формирует задел собственных успешных проектов. Итак, вот что отметили игроки рынка недвижимости.

Владлен Волошин назвал самыми успешными проектами «Велес Капитал» реализацию 78-ого и 80-го квартала таунхаусов ЖК «Потапово» в ЮЗАО Москвы и рост показателей доходности первой очереди торгово-развлекательного комплекса «Парк» в г. Красногорске и запуск строительства второй очереди, площадью 22 тыс. кв.м. Особо Владлен хотел бы отметить начало передачи проектов фонда AG «Капитал Интерра» в управление «Велес Капитал Девелопмент» и запуск новой инвестлинии для ликвидации земельных активов с последующим девелопментом.

Александр Хрусталев рассказывая о самых успешных проектах «НДВ-недвижимость», назвал, в первую очередь, реализацию микрорайона «Царицыно», который вышел на рынок с рекордно низкой ценой кв.м. -68 тыс. руб. и стал лидером объема продаж, сегодня нам также удалось удержать лидерские позиции, несмотря на то, что минимальная стоимость кв.м. стала уже 76 тыс. руб. Александр отметил заслуги девелопера, группы компаний «Настюша», отметив, что компания разработала великолепную концепцию. Описывая преимущества проекта, которых нет в подобных проектах эконом и комфорт-класса, Игорь Пинкевич назвал монолитные дома с высококачественной облицовкой, подземный паркинг и отдельно-стоящий гараж, богатая социальная инфраструктура – детские сады, школы, поликлиника, ФОК с бассейном, ТРЦ. Разумеется, большое значение имеет удачное расположение микрорайона - напротив Царицынского парка, рядом с Бирюлевским дендропарком. Новой услугой Игорь Пинкевич назвал услугу – отделки высокого качества, которую покупатели окрестили «евроремонтом».

Алексей Демьянчук отмечает, что самым успешным проектом Первого Строительного треста, и символом этого года по праву стал ЖД «Шоколад», который с января вырос от фундамента до полностью готового здания, а в декабре уже будет сдаваться госкомиссии. «Шоколад» представляет собой 22 –ух этажный монолитный жилой дом повышенной комфортности, выгодно выделяющийся в сложившейся застройке своими оригинальными архитектурными и инженерными решениями. Что касается услуг Первого строительного треста, то в 2010 году мы сделали еще один шаг навстречу нашим клиентам и запустили службу клиентской поддержки, рассказывет г-н Демьянчук. Потенциальный или уже состоявшийся покупатель может получить интересующую его информацию любым удобным для себя способом – оставив заявку на сайте «Первого строительного треста», прислав письмо или позвонив по телефону. Не позже чем через сутки на каждый запрос будет составлен оперативный комментарий. Многие наши клиенты уже воспользовались данным сервисом и выразили признательность сотрудникам компании. Если же говорить о новых девелоперских горизонтах, то и тут «ПСТ» стремится предвидеть покупательский спрос, предлагая клиентам первый на российском рынке проект в формате курортных апартаментов «под ключ» – квартиры в жилом комплексе «Морская симфония»г.Сочи.Что касается новых услуг НДВ-недвижимость, то настоящим прорывом можно считать услуги trade-in – «быстрый взаимозачет старой квартиры на квартиру в новостройке» и совместный проект с СК «РОСНО», благодаря которому теперь страхуются не только сделки на рынке вторичного жилья, но и финансовые риски покупателей новостроек.

Юрий Хлестаков назвал главной инновационной услугой, введенной компанией «Русский Дом Недвижимости» - услугу «Экспертиза новостроек», благодаря которой любой покупатель может заказать официальную экспертизу и получить всю достоверную информацию из первоисточника и контролирующего органа. Официальная экспертиза будет содержать в себе информацию о состоянии строительства любого объекта в г. Москве, а также о любых изменениях в исполнении инвестконтрактов и технической документации. Благодаря этой услуге можно будет определить благонадежность застройщика и состояние строящегося объекта перед покупкой квартиры, получив при этом официальное экспертное заключение. Риэлторская компания «Русский Дом недвижимости» аккредитована в качестве эксперта объектов жилищного строительства при Правительстве г. Москвы.

Сценарии 2011 года: тенденции и прогнозы

Владлен Волошин уверен, что положительные тенденции, заложенные в 2010 годом, будут развиваться. В первую очередь, подрастет благосостояние, а с ним – спрос на недвижимость, считает он. «Спрос на участки без подряда будет расти меньшими темпами, а динамика спроса на готовые дома увеличится. Смена приоритетов направлений станет более явной, что скажется на росте цен, который усугубится выбором предложения в 2010 году и его сокращением из-за заморозки строительства новых поселков во время и после кризиса. Думаю, что на Рублевке ситуация не изменится, а вот Новая Рига подрастет в среднем на 15% в готовых поселках. Остальные направления будут активно застраиваться, не увеличиваясь в цене, но формируя стабильный спрос (Калужское, Минское). Цены на городское жилье будут индексироваться в пределах инфляции. Коммерческая недвижимость «вздохнет» еще свободнее. Объем вакантных площадей будет продолжать снижаться. Ставки проиндексируются в рамках 10-15%», добавляет эксперт.

«Полагаю, мы будем наблюдать небольшой ежемесячный рост цен на квадратный метр. Разумеется, не столь стремительными темпами, как до кризиса, но стоимость квадратного метра будет расти», считает Александр Хрусталев. Тенденции по сегментам распределяться следующим образом: по загородной недвижимости, которая, не смотря на обилие новых предложений, в 2010 году переживала спад, думаю, ничего не изменится. Все же загородная недвижимость из-за транспортных проблем в регионе всегда рассматривалась как второй дом, поэтому и в момент кризиса эти объекты показали наиболее значительное падение, а следовательно, дискредитировали себя в глазах частных инвесторов. По коммерческой недвижимости, г-н Хрусталев полагает сохранение тенденции увеличения количества предложений по офисам класса B и B , так как в этих сегментах ощущается недостаток офисных площадей. Элитная недвижимость показала довольно быстрые темпы восстановления и по количеству сделок, и по ценам. Пост-кризисная реструктуризация данного направления еще не завершилась, полагаю, в 2011 году мы увидим здесь и новых игроков, и новые правила игры, считает эксперт.

Думаю, рынок будет демонстрировать умеренный рост как в плане покупательской активности, так и относительно стоимости квадратного метра, добавляет Игорь Пинкевич.

Алексей Демьянчук считает, что прогноз по спросу и объему сделок несомненно будет положительный. Мы предполагаем, что уровень сделок вырастет приблизительно на 30-40%, так как придет так называемый «отложенный спрос». Должно сыграть свою роль восстановление активности банков в области строительства и расширение ипотечных программ. Если же говорить о цене метра, то бешеного роста, как в докризисных 2006-2008 годах, не предвидится. Мы будем наблюдать небольшой ежемесячный прирост стоимости метра, незначительно превышающий уровень инфляции.

Что качается сегментов рынка, говорит Алексей Демьянчук, то мы ожидаем следующие тенденции. В загородной недвижимости наиболее популярными у клиентов будут концептуальные поселки с автономной инфраструктурой на небольшом удалении от Москвы. Продажи будут расти у тех застройщиков, которые предложат объекты с полностью готовыми коммуникациями.В области элитной недвижимости очевидно некоторое расслоение. «Псевдоэлитное» жилье останется на том же уровне и будет дорожать в соответствии с общим ростом цен на недвижимость. А в нише по-настоящему элитного жилья наблюдается некоторый дефицит, предложения. К середине 2011 года мы ждем запуска нескольких громких и востребованных проектов, стоимость которых вероятно будет беспрецедентна даже для Москвы.

«По нашим ощущениям на фоне восстановления и оживления Российской экономики до конца года вероятен ценовой рост на регулярном рынке Москвы в размере 5%-7%. А тот факт, что после летнего спада активность потенциальных покупателей вернулась к весенним показателям, скорее всего в ближайшем будущем оживит рынок и будет сопутствовать сокращению объема жилья в открытом предложении», дает свой прогноз Владислав Луцков.

Александр Крапин, напротив считает, что с большой степенью вероятности цены на жилье в столице будут медленно снижаться в национальной валюте из-за продолжения менее острой фазы кризиса и снижения платежеспособности домохозяйств. То есть, на рынке будет наблюдаться многократный W-сценарий поведения цен. При этом, профессиональные участники рынка будут периодически инициировать процесс повышения цен предложений на жилье, но эти попытки будут все менее успешными.

Стоимость 1 кв.м в 2011 году

Наши эксперты дали свои прогнозы на стоимость кв.м. в секторе эконом и бизнес-класса на 2011 год. Итак, сколько будет стоить кв.м.

Владлен Волошин дал следующий прогноз стоимости кв.м.: 50-90 тыс. руб. за кв м в Подмосковье, от 100 000 руб. за кв. м – эконом в Москве, а бизнес – от 150 000 руб. за метр.

Прогноз Александра Хрусталева: по эконом-классу 140 тыс. за кв.м., бизнес-класс – 180 тыс за кв м.

Алексей Демьянчук: Эконом - 130 000 рублей за кв.м; бизнес - от 170 000 рублей за 1 кв.м

Совет покупателю. Когда и какую недвижимость выгоднее покупать?

Совет от Владлена Волошина: «С точки зрения инвестиций сейчас можно покупать любую ликвидную коммерческую недвижимость. Приоритет я бы отдал торговой. С точки зрения потребителя – покупайте то, что нравится».

Александр Хрусталев, в свою очередь, рекомендует вкладывать в эконом- и комфорт-класс, который показывает максимальный рост по стоимости квадратного метра. «Думаю, что и в 2011 году этот тренд останется неизменным. При покупке недвижимости необходимо обращать внимание, как на качество строительства, так и на темпы возведения объекта. Хорошо, если проект строится в районе с развитой инфраструктурой или предполагает создание самодостаточной собственной инфраструктуры», отмечает эксперт.

Если говорить о рынке новостроек, то очевидно, что клиенты, купившие недвижимость в 2010 году, уже войдут в новый год с прибылью, ведь одновременно растет как уровень готовности объектов, так и цена квадратного метра в среднем на рынке. Возможно, застройщики порадуют покупателей новогодними акциями и скидками, но в 2011 году восходящая тенденция по стоимости жилья непременно сохранится.

Рекомендация по выгодной покупке может быть только одна, говорит Алексей Демьянчук, – приобретать жилье у надежного и добросовестного застройщика с проверенной репутацией на начальной стадии строительства объекта. Такие покупки наиболее выгодны как для личного пользования, так и с целью вложения средств. Ключевые факторы инвестиционной привлекательности объекта: отличная транспортная доступность, скорость и качество строительства. По своему опыту «ПСТ» может гарантировать, что наиболее высокий рост стоимости показывают те объекты, которые включают в себя не более 2-3 домов, расположенных в сложившемся районе с комфортной понятной инфраструктурой и коммуникационной готовностью. Такое жилье может обойтись чуть дороже, чем предложение в массовой квартальной застройке, но будет намного более рентабельным. Добавочную стоимость квартире также придают такие потребительские характеристики, как: благоустройство и озеленение придомовой территории, уровень отделки помещений общего пользования, наличие парковочных мест, удобных подъездов к дому и многое другое. Не нужно забывать и о дополнительном бонусе – видовых характеристиках квартир на высоких этажах. Все эти дополнительные преимущества могут прибавить от 5 до 10% стоимости.

Аналитик рынка Александр Пыпин поддерживает Александра Хрусталева, отмечая выгоду вложений в новостройки в начальной стадии строительства, однако, нельзя не сказать о рисках, которые наиболее высоки при покупке строящихся объектов. Территориально долгосрочной перспективой роста стоимости отличаются объекты между третьим и планируемым четвертым транспортными кольцами – естественно, в экологичной удаленности от этих трасс.

Источник: Московский бизнес клуб

Дата публикации: 14:38 01 декабря 2010