"Однушка" - выгодные инвестиции

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Вложения в жилую недвижимость всегда были надежным инструментом сохранения и преумножения денег, особенно в докризисный период. Причем квартиры-студии и «однушки» маленькой площади пользуются у арендаторов наибольшим спросом. Инвестиции в малогабаритное жилье окупаются небыстро, зато это один из самых ликвидных, а потому надежных товаров на жилом рынке. 

Площадь меньше, цена выше 

Несмотря на то что малогабаритные квартиры являются самыми ликвидными на рынке в силу их относительно невысокой стоимости, студий общей площадью до 30 кв. м строится сегодня очень немного. Причин здесь несколько. 

Во-первых, существуют жесткие ограничения по количеству парковочных мест. В новостройках Москвы этот показатель регулируется постановлением городского правительства N 769-ПП от 4 октября 2005 года. Согласно данному документу, в жилом доме второй категории комфортности, где на одного человека отводится 30 кв. м, нужно построить минимум одно машино-место. 

Таким образом, вырисовывается довольно простая формула: чем меньше площади квартир, тем больше пространства застройщику придется отводить под паркинг. А, как известно, машино-места стоят недешево, и окупить вложенные в них средства можно лишь одним способом — увеличив стоимость квадратного метра. «Так, если один "квадрат" в "двушке" (55-60 кв. м) стоит условно 100 тыс. рублей, то в "однушке" (38-42 кв. м) — уже 110 тыс. рублей. А в малогабаритной квартире или студии (28-30 кв. м) он стоит 115-120 тыс. рублей»,— поясняет Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер» — Москва. 

Во-вторых, не стоит забывать о финансовом кризисе. До 2009 года на московском первичном рынке недвижимости преобладал бизнес-класс с соответствующими площадями квартир. Строить малогабаритное жилье считалось моветоном. Оно обладало невысокой ликвидностью, да и спроса на него практически не было. Сегодня ситуация в корне изменилась. Покупательская способность людей значительно снизилась, что подтолкнуло застройщиков к решительным действиям. В настоящее время жилых комплексов, где есть малометражки, становится все больше. Хотя пока мини-квартиры не стали такими популярными, как бы того хотели девелоперы.

Всем по карману 

В то же время строительные компании понимают перспективы столь маленького жилья и в своих проектах стараются уделить ему достаточно внимания. Ведь главный плюс квартир небольшой площади — это бюджет, доступный широкому кругу покупателей. Например, в строящемся в Химках ЖК «Новосходненский» (проект Urban Group) студии с отделкой площадью 28-31 кв. м предлагаются в ипотеку за 1,5 млн рублей при первоначальном взносе 300 тыс. рублей. «Главная задача — позволить любому работающему человеку приобрести по ценам экономкласса жилье, не уступающее по качеству бизнес-классу. Чем меньше стоимость покупки, тем большее количество людей могут быстрее приобрести жилье»,— утверждает Андрей Пучков, генеральный директор Urban Group. 

Малогабаритные студии есть в Котельниках в микрорайоне Белая Дача, корпус 15. Он состоит из 112 однокомнатных квартир со свободной планировкой общей площадью 31,2 кв. м. Студии площадью 30,8 кв. м есть и в жилом комплексе «На Яузе», расположенном недалеко от парка «Сокольники», на пересечении улицы Гастелло с Поповым проездом. В поселке Свердловский Щелковского района в монолитно-кирпичной новостройке студии площадью 32 кв. м продаются за 1,4 млн рублей. В Подольске в ЖК «Европа» можно приобрести малогабаритную студию площадью 27 кв. м за 1,1 млн рублей — это самая низкая стоимость студии на первичном рынке. 

По словам экспертов, на сегодняшний день самые оптимальные студии по соотношению «цена-качество» представлены в жилом комплексе экономкласса «Молодежный городОК». Он расположен в поселке Лесные Поляны в 10 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Комплекс состоит из семи трех- и четырехэтажных монолитно-кирпичных корпусов. Общая площадь студий составляет 20,8 кв. м. При стоимости 60 тыс. рублей за 1 кв. м цена квартиры будет всего около 1,3 млн рублей при первоначальном взносе в размере 50% от ее стоимости. 

Кстати, в проекте «Эдальго» концерна «Крост» (расположен в поселке Коммунарка Ленинского района Московской области в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе) также есть помещения мизерного размера. Квартира свободной планировки площадью 30 кв. м обойдется покупателю в 2,7 млн рублей. В основе объекта лежит идея открытого пространства, которое покупатель сможет самостоятельного зонировать. Правда, в компании подобные предложения считают отнюдь не малогабаритными. 

Спорные вклады 

Уже несколько лет подряд эксперты отмечают, что покупатели квартир в новостройках предпочитают разумно вкладываться в приобретаемый объект, то есть покупать те квартиры, где разница между жилой и общей площадью минимальна. Вложения в квартиры маленькой площади с целью их дальнейшей сдачи в аренду вполне понятны: арендаторы предпочитают снимать жилье по приемлемым ценам, а двух- или трехкомнатная квартира обойдется в несколько раз дороже. «Спрос на квартиры небольшой площади можно назвать достаточно высоким, поскольку неудобства проживания, вызванные скромным размером жилища, компенсируются сравнительно невысокими абсолютными ценами. А это в условиях дороговизны московского квадратного метра является благом для многочисленной армии покупателей, не располагающей средствами для покупки "полноценной" квартиры»,— считает Олег Самойлов, генеральный директор "Релайт-Недвижимости". 

Следует отметить, что инвестиционные покупки, будь то малогабаритное жилье или полноценная квартира, весьма выгодны. «Они менее рискованны по сравнению с прочими объектами вложений — рынком ценных бумаг, валютным рынком, золотом и пр. Если делать расчеты, то в случае падения основных показателей — стоимости квадратного метра и т. п.— потери составят намного меньше, нежели в прочих случаях. Более того, существует и возможность компенсации потерь при росте рынка»,— уточняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». В пользу приобретения жилья с целью инвестиции также говорит и тот факт, что число площадок под застройку в Москве сокращается, что, безусловно, в дальнейшем сыграет свою роль. Но несмотря на все это, инвестиции в студии или квартиры маленькой площади окупаются в среднем от семи до девяти лет. 

Суммарный доход 

Другими словами, покупать студию в надежде на скорый возврат вложенных средств от ее сдачи в аренду смысла нет. Гораздо выгоднее получить доход от роста цен на недвижимость. В настоящее время доходность от приобретения жилья находится на уровне инфляции — 10-12%. «Если говорить о том, чтобы сначала приобрести квартиру в новостройке, а потом сдавать ее в аренду, то для сокращения издержек на ремонт лучше приобретать жилье с отделкой. После того как помещения будут оснащены всей необходимой техникой, а также установлена мебель, жилье можно будет сдавать в аренду. В итоге годовой доход от сдачи в наем может составить порядка 5%»,— знает Дмитрий Таганов. 

В то же время такую доходность можно получить, просто разместив средства на банковском депозите. Но поскольку квартира — это капитал, который постоянно дорожает, то, прибавив к доходу от аренды цену продажи, получится хороший синергетический эффект. То есть, если инвестор на протяжении 12 месяцев сдавал квартиру, а затем ее продал, совокупный доход составит около 16%. Есть и другой интересный вариант: состоятельные люди или те, у кого есть свободные финансы, приобретают студии своим детям. И пока отпрыски растут, во избежание простоя квадратных метров они сдаются в аренду. 

«Малогабаритные квартиры снижают порог входа на рынок инвестиций, расширяя круг потенциальных инвесторов. Раньше барьером входа можно было считать стоимость однокомнатной квартиры в столице, то есть 4-5 млн рублей. Сейчас, если у человека есть 2 млн рублей, он может вложить их в недвижимость»,— рассуждает Андрей Пучков. «С точки зрения инвестиций малогабаритная квартира не очень рентабельна: она окупится примерно через десять лет. Однако надо понимать, что стоимость таких активов будет год за годом подниматься»,— предупреждает Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar.

Резюмирую вышесказанное: получается, что покупать студии в инвестиционных целях выгоднее, чем квартиры большей площади. Разница в арендной плате будет меньше, чем разница в цене квартир. Однако следует учитывать, что арендный бизнес в России пока в целом малодоходен и не позволяет окупить стоимость квартиры в разумные сроки. То есть студии и однокомнатные квартиры небольших площадей приобретаются в основном конечными пользователями для собственных нужд.

Дата публикации: 17:02 10 декабря 2010

Источник: bpn.ru