Реформа «долевки»: фальстарт — дан!

Закон о дольщиках вступил в силу. Смягчающие поправки, на принятие которых до последнего рассчитывали строители, сняты Госдумой с повестки. И оказалось, что пока — ничего страшного не случилось.

Закон, призванный в полную силу защитить интересы дольщиков и выстроить в струнку нерадивых застройщиков, в ближайшие месяцы работать не будет. А возможно, и дольше.

Некомплект

Закон — есть. Однако нет подзаконных актов, схем, процедур. Не установлен надзирающий федеральный орган.

Например, одна из главных мер, обеспечивающих права дольщиков, — госрегистрация договора долевого участия. Однако регистрационные службы пока не получили документов и форм, которые могли бы эту процедуру на практике обеспечить. Уж не говоря о штатных единицах.

А ведь придется еще регистрировать право залога земельного участка — на каждого дольщика. В информации о себе застройщик обязан рассказать «о мерах по добровольному страхованию». Если «обязан» — то почему «добровольное»? И на какую сумму — на любую?

Также подлежат раскрытию сведения «о величине собственных денежных средств». Такая расплывчатая формулировка поставит в тупик любого главбуха: что именно следует считать «денежными средствами»?

По мнению Оксаны Добротиной, советника по правовым вопросам Группы ЛСР, в такой ситуации неисполнение закона не может считаться его нарушением. Впрочем, подчеркнула г-жа Добротина, это ее частное мнение как юриста.

Иная точка зрения — у Надежды Косаревой, президента Фонда Институт экономики города. (Институт принимал активное участие в разработке закона «О долевом участии в строительстве…») По мнению г-жи Косаревой, то обстоятельство, что еще не появился административный контролирующий орган, не создает проблемы для вступления закона в силу.

«Если пока еще нет административного контроля, то в любом случае остается ответственность за нарушение закона».

Суета вокруг поправок

Примерно месяца три назад застройщики осознали, к каким последствиям может привести введение закона в силу в первоначальном варианте. И приложили лоббистские усилия, чтобы «уравновесить» документ.

Поправки сводились к следующим моментам: уменьшение объема раскрываемой информации; снижение штрафных санкций; возможность расторгнуть договор с дольщиком-неплательщиком без суда (дольщику такое право давалось изначально); возможность привлекать средства с помощью облигаций; дифференциация гарантийных сроков.

Надежда Косарева считает, что поправки отражают непросто выработанный компромисс и при этом — не затрагивают принципиальных посылок закона.

После многочисленных консультаций (в том числе — на уровне помощника президента) вице-спикер Георгий Боос и председатель Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Владислав Резник внесли поправки в Госдуму. Планировалось их в срочном порядке рассмотреть и принять до 1 апреля. Однако этого не случилось.

По данным «НП», поправки были сняты из повестки дня из-за претензий Государственно-правового управления Администрации Президента.

По словам Надежды Косаревой, главные возражения ГПУ сводятся к двум основным моментам. Во-первых, нецелесообразно вносить поправки к еще не вступившему в силу закону, который не прошел мониторинга на практике. Во-вторых, закон создавался именно в защиту дольщиков, а поправки усиливают защиту интересов бизнеса.

Тем не менее процесс продолжается. По некоторым данным, повторное рассмотрение поправок назначено на 14 апреля. Сколько времени займет их обсуждение — неизвестно. Генеральный директор компании «Петербургстрой СКАНСКА» Виталий Вотолевский надеется, что на все про все уйдет 2-3 месяца.

По мнению Надежды Косаревой, процесс согласования, рассмотрения и принятия поправок может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Уже подготовлен второй вариант поправок — от другой группы депутатов.

По словам генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова, можно надеяться, что в середине апреля «исправленный» вариант будет стоять в повестке дня.

Параллельно идет работа с Минэкономразвития по установлению нормативных показателей для застройщиков, с органами регистрации — по выработке процедуры для первичного рынка. «Наша задача — убрать из закона перекосы», — комментирует г-н Викторов. «С парламентом надо работать быстрее и эффективнее. Наверное, это не здорово, что нас не услышали на этапе принятия законодательных актов, когда можно было избежать ошибок. Тем не менее есть позитивная динамика диалога. Думаю, все решается цивилизованно. Несмотря на обременения, которые возникнут с первого апреля, ничего смертельного не произошло», — заявил председатель совета директоров Группы компаний «СУ-155» (Москва) Юрий Жданов.

Условно действующая модель

Закон вступил в силу — это факт. Но действовать он начнет лишь тогда, когда первый застройщик исполнит предписанные процедуры и получит разрешение на строительство. По мнению адвоката компании «ЮНИКС» Владимира Малашина, следует различать разрешения на строительство, выданные правительством — и надзорными органами строительства. Техническое разрешение (от УГАСН) появляется позже, но именно оно имеет значение для дольщиков.

Вопрос: многие ли застройщики приступят к проектам, зная, что через месяц-два условия могут быть существенно смягчены?

Владимир Малашин полагает, что первые проекты «новой волны» появятся не раньше середины апреля.

Виталий Вотолевский считает, что большинство застройщиков займет выжидательную позицию.

По данным «НП», в крупных строительных компаниях готовы разного рода «обходные» схемы, позволяющие минимизировать издержки и риски застройщиков даже в том варианте, если никакие компромиссные поправки так и не пройдут.

Стоит учесть и то обстоятельство, что спад продаж на первичном рынке, который продолжается уже год, не только снизил финансовые показатели компаний, но и обеспечил их изрядным запасом нереализованного жилья.

Напомним: все проекты, начатые ДО 1 апреля, реализуются на старых условиях и по старым схемам. Нас ожидает продолжительный и весьма интересный переходный период, когда на рынке будет сосуществовать однотипный товар (квартиры), изготовленный по разным стандартам.