Налоговое бремя пайщиков

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

С 1 января 2011 недвижимое имущество, земля, внесенные в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) облагается налогом. Управляющие фондами компании сетуют, что нет ясности в вопросе уплаты налога и поэтому платить его не собираются. Налоговые консультанты удивляются подобной позиции, объясняя, что избежать налогов почти невозможно.

В конце 2010 года депутаты Госдумы РФ изменили главы 30 и 31 Налогового кодекса РФ, касающиеся исчисления налога на имущество организаций и земельного налога. До этого момента имущество паевых инвестиционных фондов не облагалось налогами. Девелоперы, банкиры, создавали ПИФы недвижимости для ухода от имущественных налогов. Теперь же налог на имущество и земельный налог придется уплачивать управляющей компании из средств фонда.

Управляющие компании отмечают, что пока совершенно не ясно, как платить налог. Участники рынка коллективных инвестиций ждут от Министерства финансов РФ дополнительных законодательных актов и разъяснений, которые позволят предотвратить возможные проблемы в области администрирования данных налогов. «С какой стоимости будет исчисляться налог: с рыночной, кадастровой? - вопрошает заместитель председателя правления управляющей компании «Арсагера» Алексей Астапов. – Также непонятно, по какой ставке будет рассчитываться налог: по ставке для юрлиц или физлиц? Ведь фонд не является юридическим лицом». Из-за всех этих неточностей оценить потери инвесторов, пайщиков (а ведь именно их деньги пойдут в уплату налогов) пока не представляется возможным, отмечает Астапов.

Налоговые консультанты полагают, что в нормативных актах все достаточно четко написано, и есть только один способ избежать имущественных налогов - и тот сомнительный. Объектом налогообложения выступает имущество, учтенное на балансе компании по счету 01 – основные средства. «Базой является среднегодовая стоимость этого имущества. Что касается земли, то налог на нее исчисляется исходя из кадастровой стоимости», - поясняет Алексей Куликов, управляющий партнер Агентства Налоговых Поверенных. По его словам, совершенно не важно, что фонд не является юридическим лицом - есть норма, согласно которой управляющим компаниям придется платить налог. Например, долгое время управляющие не платили НДС по операциям с имуществом, переданным в доверительное управление: брали в управление недвижимость, сдавали ее в аренду, а налог не платили. Но государство раскусило эту уловку и подкорректировало законодательство. Теперь собственников уравняли в правах и по налогу на имущество.

Им не облагается только незавершенное строительство (объекты, учтенные на счете 08 – капитальное строительство). По словам Алексея Куликова, объект считается завершенным не когда прошел госкомиссию или зарегестрирован в Росреестре, а только когда готов к использованию, соответствует запросам заказчика, пользователя. «Установить, что объект используется, несложно», - добавляет Куликов. Но поскольку налоговики не часто выходят на объект, а больше доверяют бумажкам, то у управляющих появляется возможность ускользнуть от налогообложения.

Пайщики ПИФов, имеющие в составе своих активов соответствующее налогооблагаемое имущество, конечно же, недовольны законодательными инициативами. «В свое время управляющие компании активно завлекали крупных собственников недвижимости в фонды во многом благодаря отсутствию налога на имущество и земельного налога. В итоге ПИФ как схема оптимизации налогообложения стала весьма популярной. В настоящий момент работает свыше 500 ПИФов, имеющих в своих активах недвижимое имущество, в том числе земельные активы, а объем средств таких фондов находится на уровне 300 млрд. рублей», - говорит исполнительный директор Управляющей компании БФА Андрей Никитченко.

Не исключено, что часть ПИФов благодаря налоговым нововведениям прекратит существование. «Это не будет носить массовый характер и в целом не повлияет на рынок коллективных инвестиций», - уверен Андрей Никитченко. По его мнению, необходимость уплаты имущественных налогов не сильно снизит общую привлекательность такого инструмента инвестирования в недвижимость, как ЗПИФ: у данного инструмента остаются такие преимущества, как отсроченная уплата налога на прибыль, многоуровневая защита прав пайщиков, удобный инструмент для привлечения инвестиций.

Справка

Законопроект № 308-ФЗ от 27.11.2010 года ввел изменения в Налоговый кодекс РФ относительно имущества (в частности, зданий и сооружений) и земельных участков, входящих в состав паевого инвестиционного фонда (ПИФ). Данные изменения предполагают, что с 2011 года ПИФам придется уплачивать налог на имущество и земельный налог. При этом налогоплательщиками признаются управляющие данными ПИФами компании, а налог уплачивается за счет имущества фондов.

Дата публикации: 13:19 13 января 2011

Источник: bpn.ru