Аренда жилой недвижимости Петербурга 2010: никаких сюрпризов

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Прошедший 2010 год не преподнес петербургскому рынку жилой аренды никаких сюрпризов: этот сектор рынка планомерно восстанавливался после кризиса. Наниматели и собственники жилья уже приспособились к новым условиям, а арендные ставки почти достигли значений 2007 года.

Сегмент жилой аренды – один из наиболее мобильных на рынке недвижимости. После любых стрессов в экономике он достигает баланса в рекордно короткие сроки – от нескольких месяцев до полугода. Для сравнения: некоторые сегменты, такие как загородная недвижимость, в состояние равновесия не вернулись до сих пор. Правда, процесс восстановления несколько затянулся из-за присущего рынку аренды фактора сезонности, благодаря которому существуют ярко выраженные периоды активности и застоя. Так, после зимнего спада, в конце весны – начале лета, наступает плавный подъем, который достигает своего пика к августу-сентябрю, после чего в конце осени начинается снижение.

Интерес к найму жилья планомерно рос в течение всего 2010-го, увеличившись в летние месяцы на 40% по сравнению с началом года. В итоге, по сведениям «АРИН», к началу сентября количество запросов, например в эконом-сегменте, превысило число предложений почти в 2,5 раза.

Новые эффекты

Помимо традиционной сезонности 2010 год на рынке жилой аренды был отмечен еще одной, посткризисной, особенностью – участились случаи мошенничества со снятым жильем. По словам экспертов, с начала 2000-х годов петербургский сектор аренды еще не был таким неконтролируемым и не переживал подобного наплыва неквалифицированных риэлторов, так называемых частных посредников.

Но если оставить в стороне этот безрадостный факт, в целом минувший год для петербургской аренды был достаточно успешным. Во всяком случае, рынок был значительно более активным, чем в 2009 году. Особенно динамичными выдались летний и осенний сезоны, хотя риэлторы опасались, что весенний подъем ставок на 10–15% по некоторым объектам отобьет у клиентов охоту их снимать. Однако подобного не случилось, поэтому общей ситуацией на рынке эксперты довольны.

Особую активность рынку аренды в нашем городе придала сложная ситуация вокруг Москвы, затянутой летом дымом от лесных и торфяных пожаров. Аномальная жара заставила тысячи людей разъехаться из столицы на лето, в частности, уехать в Петербург. Многие москвичи снимали квартиры на все лето, используя Северную столицу для временного проживания как ближнее Подмосковье. В результате рынок жилой аренды, особенно краткосрочной, пережил в летние месяцы настоящий бум – свободных площадей практически не было. Как следствие, ставки по краткосрочным договорам аренды взлетели вверх на 30%. В конце лета началась также традиционная подготовка к учебному году, и львиная доля сдаваемых квартир и комнат пришлась на студентов и их родителей.

Подросли

Еще одна тенденция последнего года – смещение потребительского спроса от самых дешевых вариантов в сторону квартир с улучшенными качественными характеристиками. «Хотя в целом кризисная тенденция совместной аренды жилья друзьями и родственниками еще сохраняется, теперь это делается не столько в целях максимальной экономии, сколько для оптимизации затрат на съем квартиры в хорошем состоянии, – констатирует руководитель отдела аренды жилой недвижимости «АРИН» Татьяна Болбошенко. – Объекты с низкими потребительскими характеристиками перестали пользоваться спросом. Перед владельцами такого жилья теперь стоит выбор – либо снижать цену, либо делать ремонт и оснащать помещение бытовой техникой, чтобы сдавать его по среднерыночной цене».

Отметился 2010 год еще одной особенностью, крайне неприятной для риэлторов: «Последний год работы показал, что некоторые сайты по аренде, доступные потребителям, их же и испортили. Многие клиенты теперь сами диктуют условия по размеру комиссионного вознаграждения, но мы стараемся работать за 100%-ную комиссию, и иногда делаем скидки», – говорит Алла Иванова, руководитель отдела аренды компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость».

Цены не выдали качества

Отчасти подобная несговорчивость клиентов объясняется тем, что предложение жилья, цена которого не соответствует его качеству, по-прежнему остается доминирующим в Петербурге, уверена Ирина Бузина, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»: «Сейчас мало объектов с хорошим ремонтом, мебелью и соответствующей их статусу ценой. К сожалению, качественные варианты предложений быстро сдаются, то есть уходят с рынка».

Отчасти завышенные ценовые ожидания наймодателей компенсируются их большей терпимостью к иногородним постояльцам, а также к семьям с маленькими детьми, что в прошлые годы встречалось нечасто. Особенно актуально это стало именно в текущем периоде. «Судя по заявкам, поступающим к нам в агентство, в 2010 году увеличился приток в Петербург клиентов из южных стран – Узбекистана, Киргизии, Таджикистана. Такого рода наниматели селятся большими семьями или группами. Работать с ними сложно, но возможно», – отмечает Алла Казакова, руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Итака».Однако обилие потенциальных квартирантов породило еще одну проблему. «Осенью, в период активизации рынка, наймодатели перестали торговаться и снижать цены на свое жилье, так как количество съемщиков на одну квартиру составляло примерно десять человек. Поэтому хозяева жилых помещений получали (помимо завышенной арендной платы) еще и возможность выбрать себе наилучшего клиента», – рассказывает Екатерина Михальчук, старший специалист отдела аренды агентства недвижимости «Александр».

В дефиците

В целом в течение 2010 года наибольшим спросом у петербургских нанимателей пользовались квартиры и комнаты северных районов города: Выборгского, Приморского, Калининского. Традиционно популярен также Московский район.

На рынке аренды присутствует еще один посткризисный эффект – снижение количества сдающихся объектов. Причина проста: арендаторы, которым удалось в кризис снять квартиру по более низкой, чем обычно, цене, держатся за нее, уговаривая хозяев не поднимать ставки. Особенно такая ситуация распространена в эконом-сегменте.

«Повышенным спросом по-прежнему пользуются недорогие однокомнатные квартиры, комнаты по 7–8 тыс. руб., а также помещения, сдаваемые посуточно. Осенью количество желающих снять жилье заметно возросло, а вот сдаваемых объектов стало ощутимо меньше, что усложнило работу по поиску», – отмечает Наталья Бондаренко, директор по рекламе и маркетингу ГК «Ярус».

Начал в минувшем году оживать также спрос на объекты бизнес-класса. Как отмечают риэлторы, по сравнению с 2009 годом желающих арендовать такие варианты стало немного больше. Клиенты предпочитают новые дома (не старше десяти лет) с развитой инженерной инфраструктурой, подземным паркингом и круглосуточной охраной.

Однако найти подобное жилье непросто. «В этом сегменте характер предложения, имеющегося на рынке, не соответствует запросам, предъявляемым нанимателями к квартирам подобного класса, – считает Татьяна Болбошенко. – Если раньше определяющим фактором было местоположение жилья, то теперь на первом месте стоит уровень безопасности, наличие парковки, внутреннее техническое оснащение помещения. Поэтому выбор, скорее, будет сделан в пользу новостройки на Московском проспекте, а не барской квартиры на набережной реки Мойки».

По мнению Татьяны Николаевой, соучредителя агентства недвижимости «Петроаренда», еще одна причина дефицита предложения в дорогих сегментах – нежелание многих владельцев дорогих объектов сдавать их «кому попало»: они подыскивают определенного нанимателя, отвечающего их высоким требованиям. Пока поиски не завершатся, хозяева таких квартир спокойно относятся к их простою.

«А вот элитный сегмент пока мало востребован. Причем на рынок практически не возвращаются апартаменты, которые ушли с него в период кризиса», – добавляет Ирина Бузина.

Все выше и выше…

Подъем ставок в сегменте жилой аренды, начавшийся в июне 2010 года, продолжается до сих пор. По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», ставки на однокомнатные квартиры за последний год (с декабря 2009-го по декабрь 2010-го) поднялись почти на 9% и сейчас держатся на уровне 19 тыс. руб. в месяц. Цены на двухкомнатные квартиры за тот же период подросли еще более существенно – на 10%, до 25,5 тыс. руб. за объект. А вот трехкомнатные квартиры прибавили в цене меньше всего – 6%. Сейчас такое жилье можно снять за 34 тыс. руб. в месяц. Таким образом, ставки жилой аренды в Петербурге вернулись к уровню декабря 2007 года, то есть к своим докризисным показателям.

Достаточно сильно в последний год увеличилась и стоимость аренды петербургских комнат – в среднем на 10%. Больше всего подорожали комнаты Центрального района (14% за год). Сейчас такое жилье можно снять в среднем за 10 тыс. руб. в месяц. Существенно подросли цены и на комнаты Петроградского района: плюс 13,8% за год – до 9,8 тыс. руб. в месяц. Таким образом, стоимость аренды комнаты в Петербурге сейчас варьируется от 8 тыс. руб. в месяц на окраине города до 12 тыс. руб. в месяц в районах центра города.

Наиболее дорогие однокомнатные квартиры также находятся в Центральном районе. Ставки по ним остаются на уровне 26 тыс. руб. в месяц. Второе место – у Петроградского района (24 тыс. руб. в месяц). Третье место занимает Адмиралтейский (23 тыс. руб. в месяц). А вот наиболее доступные маленькие квартиры расположены в Красносельском районе – 16 тыс. руб. в месяц.Ситуация с двухкомнатными и многокомнатными объектами в целом аналогична. Ставки в районах старого центра города (Центральном, Петроградском, Адмиралтейском, Василеостровском, а также Московском) всегда на 20–40% выше тарифов на подобные варианты в спальных районах.

Арендные ставки на квартиры бизнес-класса и элитные объекты стабильны и практически не менялись с начала 2010 года. В последние месяцы стоимость найма таких квартир начинается от 40 тыс. и может доходить до 400 тыс. руб. в месяц – за апартаменты на Крестовском острове.

На перспективу

Подводя итоги 2010 года, эксперты отмечают, что начавшийся в третьем квартале подъем рынка аренды продолжается до сих пор. По крайней мере, арендные ставки, выросшие в конце лета по объектам эконом-класса в среднем на 2–3 тыс. руб., пока не падают, хотя перед новогодними праздниками спрос на жилую аренду начал снижаться. Следующий заметный подъем рынка долгосрочной аренды ожидается в конце весны 2011 года. Очередной подъем рынка посуточной аренды начнется примерно в это же время – перед майскими праздниками.

«Думаю, пока нельзя говорить, что рынок жилой аренды полностью оправился от кризиса. По-прежнему восстановлены не все рабочие места, в Петербург приехало не так много иногородних руководителей, специалистов и рабочих, как в прошлые годы. Иностранные менеджеры, ранее работавшие в России, но в 2009 году уехавшие на родину, также пока не слишком активно возвращаются в нашу страну. Поэтому стимулов для резкого роста рынка нет», – резюмирует Татьяна Николаева.Как следствие, в 2011 году ситуация на рынке жилой аренды будет развиваться стабильно и предсказуемо, уверены эксперты. «Нас ждет небольшое зимнее снижение ставок (в среднем на 5%), затем наступят летняя активизация и осенний рост ставок, примерно на 15%, – считает главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Также в этом году мы увидим, что будет больше привлекать собственников жилья: возможность сдать его дороже или быстрее. Будущей осенью мы это узнаем».

Дата публикации: 11:15 18 января 2011

Источник: bpn.ru