Доходность инвестиций в недвижимость растет

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Доходность инвестиций в жилую недвижимость вышла в прошлом году в плюс, фондовый рынок продемонстрировал впечатляющий рост. Но граждане предпочитают хранить деньги в банках, невзирая на растущую убыточность вкладов.

В 2010 году банкиры превзошли сами себя, собрав с граждан рекордное количество денег. Например, Сбербанк в последнем, самом урожайном для банкиров, месяце прошлого года привлек в депозиты физлиц 295 млрд руб. (его конкуренты поделили 261 млрд руб.). Объем вкладов населения Сбербанка превысил 4,8 трлн руб., что на 27,5% больше по сравнению с началом 2010 года. Такого прироста не ожидало даже руководство банка. Банк России еще не подсчитал совокупный объем средств населения, скопившихся на банковских счетах, но судя по динамике прироста вкладов к началу 2011 года объем депозитов кредитных организаций превысил 9,8 трлн руб., что примерно на 30% больше по сравнению с началом 2010-го.

Рекорд обеспечен изменением в поведении состоятельных россиян: они несут в банки средства, которые раньше вкладывали в недвижимость и ценные бумаги, хотя весь прошлый год проценты по депозитам уверенно снижались и опустились ниже инфляции – 8,8%. В начале 2010 года банкиры покупали у граждан деньги за 15% годовых, а в конце года многие жалели и 6%.

Бумаги – на высоте

Наиболее прибыльными по итогам 2010 года оказались инвестиции в ценные бумаги. Средняя реальная доходность (за вычетом инфляции) открытых фондов акций за год составила 25%. Аналогичный показатель по инвестициям в долговые инструменты несколько скромнее – 11%. Пайщики фондов, пережив кризис, когда рынок акций рухнул на 80% от пиковых значений, забирали средства, а притока новых клиентов в прошлом году не было. Всего с начала финансового кризиса в России (осень 2008 года) пайщики вывели из открытых и интервальных фондов более 30 млрд руб., суммарные активы всех розничных фондов снизились до 120 млрд руб.

«После падения рынков в 2008 году доверие инвесторов к вложениям в инструменты фондового рынка снизилось. Люди боятся вновь выходить на фондовый рынок, даже видя высокие результаты, полученные по итогам 2009-го и 2010 годов», – говорит Варвара Степанова, начальник управления по работе с клиентами Управляющей компании БФА.

Недвижимость – в норме

Вложения в жилую недвижимость в прошлом году продемонстрировали положительную динамику. Реальная доходность инвестиций составила 4,78%, что примерно в 2,5 раза выше аналогичного показателя по банковским вкладам. Доходность оценивается по готовым объектам — квартирам, пригодным для проживания. Потенциальный доход рассчитывался как сумма арендных платежей от сдачи жилья внаем, также учитывается изменение рыночной стоимости квартиры (предполагается, что приобретена она была в начале года). За 2010 год цены на жилье на вторичном рынке в Петербурге выросли несущественно – на 1,13%. Годом ранее они упали на 18%. В основном по этой причине инвестиции в жилую недвижимость в 2009 году были убыточны, правда, и арендные ставки в позапрошлом году опустились, но сейчас они уже почти сравнялись с докризисным уровнем. Снять однокомнатную квартиру площадью 20 кв. м в городе на Неве в начале 2011 года можно в среднем за 19 тыс. руб., двухкомнатная (35 кв. м) обойдется нанимателю примерно в 28 тыс. руб. Разброс цен на рынке велик: аренда сопоставимых по техническим характеристикам объектов может различаться вдвое. Многое зависит от оборудования жилья бытовой техникой, мебелью, но самое главное – местоположение: чем ближе к центру города, тем дороже, и важно, что до метро недалеко.

Рассчитать доходность инвестиций в строящиеся объекты сложней. Во-первых, неясно, когда дом будет сдан, следовательно – непонятно, с какого момента актив начнет генерировать доход. Во-вторых, новое жилье непригодно для проживания и требует ремонта. И, наконец, в-третьих, разброс цен на строящееся жилье еще больше, чем на вторичном рынке: цены подчинены политике застройщика, который регулирует их в зависимости от объема продаж, потребности в денежных средствах, а на вторичном рынке множество конкурирующих друг с другом продавцов, поэтому цены меняются плавно, более предсказуемо, а не рывками, как на первичном рынке. Рассчитывать на высокий доход, вкладывая деньги на нулевом цикле, в надежде, что, когда дом будет сдан, квартиры в нем подорожают, не приходится. Цены на новое жилье продолжали снижаться и в прошлом году.

Несбыточные мечты

Радужные прогнозы экспертов о росте цен на недвижимость не сбываются уже два года подряд, но, тем не менее, надежды на возобновление подъема остаются, правда, оценки стали скромнее. Например, компания «ЛЭК», как и многие другие девелоперы, перед Новым годом предоставляла покупателям скидки до 10%, а после праздников объявила о повышении цен. «Скидки предоставляются от базовой стоимости квартир и действуют до 20 января. По истечении данного периода часть скидок сохранится, но изменятся перечень объектов и типы квартир, на которые они действуют. А повышение цен затронет базовую стоимость квартир, которая с 20 января увеличится на 3–4%», – объясняет Екатерина Симонова, заместитель генерального директора «НДВ СПб». По ее мнению, общий тренд 2011 года – рост объемов продаж при подъеме средних цен примерно на 8–10%. Однако рынок новостроек будет расслаиваться и дальше, как это происходило в 2010 году. «В непродуманных объектах, например, с плохим месторасположением, неудачными планировками, цены могут снижаться. Квартиры в домах с правильной концепцией будут дорожать, причем неважно, к какому классу относится объект – эконом, комфорт или бизнес», – говорит Екатерина Симонова.

Похожего мнения придерживается заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов. Он считает, что средние цены на жилье в этом году могут вырасти на 15%. «Дважды наши прогнозы не оправдывались. Мы анализировали динамику доходов граждан и структуру их распределения в различные инструменты инвестирования: ценные бумаги, недвижимость, депозиты. И мы не предполагали, что в прошлом году люди продолжат активно нести деньги в банки. Возможно, эта тенденция сохранится и в наступившем году», – рассуждает Алексей Астапов. Он уверен, что динамика цен на недвижимость будет зависеть от «депозитной тенденции». Пока у граждан нет интереса вкладывать средства в недвижимость, хотя это наиболее надежный инструмент, даже в кризис он сильно не теряет в цене. В конце 2008-го – начале 2009 года фондовые индексы опустились на 80% от пиковых значений, а недвижимость подешевела менее чем на 20%.

В декабре «Арсагера» провела тестовое размещение паев фонда недвижимости. «Глухо как в танке: мы собрали смешные деньги – 1 млн руб.», – резюмирует Алексей Астапов. По его мнению, граждане бросятся покупать жилье, когда увидят, что цены на него стабильно растут.

Выбор – за клиентом

Финансисты ожидают позитивной динамики на фондовом рынке, прогнозируя увеличение российских фондовых индексов (РТС и ММВБ) на 10–15% к концу 2011 года, но оптимизма в отношении граждан, которые начнут активно вкладывать деньги в фонды и открывать брокерские счета, не испытывают. «Существенным преимуществом депозитов клиенты считают тот факт, что банковские вклады подлежат страхованию, в отличие от средств на счетах брокеров. В экономически нестабильное время население, по всей видимости, предпочитает небольшой, но гарантированный доход – доходу потенциально большему, но связанному с риском», – поясняет Элина Стрельцова, начальник отдела по развитию клиентских сервисов Инвестиционной компании БФА.

Зато банкиры не сомневаются, что ставки по депозитам продолжат снижаться. «У крупнейших российских банков и банков с иностранным участием в капитале, которым российские граждане доверяют в большей степени, предпосылок к росту ставок по депозитам в ближайшее время нет. В период кризиса они получили дополнительный приток вкладов и сегодня сосредоточились на выдаче кредитов населению», – делает вывод директор по работе с частными клиентами петербургского филиала Банка Сосьете Женераль Восток Богдан Чекомасов. С ним солидарна Кристина Товстоног, начальник Управления организации розничного бизнеса петербургского филиала «Петровский» банка «Открытие»: «Ставки по вкладам опускаются, однако мы не ожидаем их существенного снижения от текущего уровня. В 2011 году ставки могут уменьшиться на 0,5–1 процентного пункта».

Дата публикации: 14:51 24 января 2011

Источник: bpn.ru