Кому дают кредиты на новостройки?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

На пике кризиса большинство банков свернули ипотечные программы, в первую очередь – по кредитованию покупок жилья в строящихся домах. Но постепенно доверие покупателей и финансовых организаций к застройщикам восстанавливается, и сегодня около двух десятков банков в Петербурге заявляют о готовности кредитовать приобретение жилья в новостройках. Мы выясняли, насколько сложно получить у них заем.

Казалось бы, приобретение квартиры логично начинать с выбора предмета покупки. Сначала определиться, в каком районе хотелось бы жить, найти дом от надежного застройщика, квартиру нужной планировки по приемлемой цене, а потом обращаться к кредитору. Однако «танцевать» от квартиры своей мечты могут единицы потенциальных покупателей, а именно: те, кого банки называют идеальными заемщиками. Это мужчина в возрасте до 40 лет, с высшим образованием (а лучше – с двумя), работающий в качестве менеджера среднего звена в государственной корпорации и зарабатывающий от 100 тыс. руб. в месяц. При этом желательно, чтобы он уже накопил первоначальный взнос за будущую квартиру в размере 50% ее стоимости и был готов рассчитаться с займом в течение 10 лет. Но такой заемщик, похоже, существует только в фантазиях банкиров.

В реальности большинство клиентов не соответствуют идеалу. Потому начинать решение жилищного вопроса приходится с изучения банковских ипотечных программ. Их пока не так уж много – из двух десятков банков, анонсировавших кредитование покупки жилья в новостройках, активно на этом рынке (по оценке ипотечных брокеров) работает всего треть. Прежде всего, это лидер рынка ипотечного кредитования Северо-Западный банк Сбербанка России. Кроме него готовы связываться с долевым строительством ВТБ24, Балтинвестбанк, Банк Санкт-Петербург, Газпромбанк, Ханты-Мансийский банк.

Примерка к банку

Итак, первый этап – примерка себя к банковским требованиям, описанным в программах кредитования, и отсечение тех кредитных организаций, условия которых вам выполнить не удастся. Например, «Зенит» и DeltaCredit согласны давать заем на строящееся жилье только под залог имеющейся недвижимости. Потому круг их потенциальных клиентов достаточно узок, как правило, это семьи, проживающие в собственных домах или квартирах и решающие жилищную проблему младшего поколения. Другим банкам может не понравиться возраст заемщика: они настаивают, чтобы кредит был выплачен до того, как заемщику-женщине исполнится 55 лет, мужчине – 60. Третьи занимают деньги только людям, зарегистрированным и имеющим место работы в Петербурге. Четвертые требуют не менее 24 месяцев непрерывного трудового стажа, а значит, перерыв в работе, случившийся у многих во время кризиса, станет препятствием в установлении отношений с банком. Пятые готовы работать только с клиентами, за которых берут на себя поручительство юридические лица.

Весьма существенный момент – минимальный размер первоначального взноса. В большинстве ипотечных программ он составляет 15–20%. Только у Сбербанка, в рамках акции «В десятку!», и у банков-партнеров АИЖК, реализующих программы ипотеки с государственной поддержкой, размер кредита может достигать 90% от стоимости жилья. Но кредиторов такой категории также устраивают далеко не все клиенты. Банки, предоставляющие ипотеку с господдержкой, учитывают только доходы, подтвержденные справкой 2НДФЛ. Сбербанк предлагает лучшие условия в рамках акции «В десятку!», согласно которой срок погашения кредита не должен превышать 10 лет. За такой промежуток времени справиться с выплатой долга в 2–3 млн руб. может лишь человек с очень высокой заработной платой.

Наконец, неплохо прикинуть, достаточен ли уровень ваших подтвержденных доходов для получения займа в необходимом размере. Предельно допустимая доля платежа по ипотеке в общем объеме месячных доходов составляет, как правило, 40–60% (чем больше доход, тем выше может быть этот показатель). Если официальная заработная плата не позволяет взять ипотечный кредит, в некоторых банках разрешено привлекать созаемщиков. Это равноправные партнеры, которые будут отвечать по обязательствам основного заемщика, если вдруг его доходы упадут и он не сможет рассчитываться по кредиту.

Все эти тонкости можно найти на сайтах компаний – в условиях программ ипотечного кредитования, изучение которых дает возможность понять в самом начале процесса, с каким банком лично вы сможете найти общий язык. К счастью, требования банков разнообразны и зачастую противоречивы. Так, большинство кредитных организаций считают, что клиентом может стать лишь человек, проработавший на последнем месте 6–12 месяцев. А вот DeltaCredit согласен начинать диалог с потенциальным клиентом сразу после получения им первой зарплаты на новом месте работы. Разнобой в банковских программах дает шанс неидеальному заемщику найти свой банк, а то и несколько.

Окончательный выбор

Наступает второй этап «примерки». Теперь можно оценивать, какой банк из числа выбранных вам подходит. В первую очередь потенциальные заемщики смотрят на уровень годовых процентных ставок. Самые «дешевые» деньги – от 9,5% годовых – можно получить в банках-партнерах АИЖК и в Сбербанке. Но по причинам, указанным выше, эти кредитные организации могут не попасть в «шорт-лист» многих петербургских заемщиков.

Большинству придется выбирать свой банк из числа кредитных организаций, занимающих деньги под 13–16%. Годовая процентная ставка по программам кредитования покупки жилья на первичном рынке на 1–2% выше, чем на вторичном рынке. Разница объясняется высокими рисками банков, работающих с недостроем. Строго говоря, действующая схема кредитования далека от классической ипотеки. На период строительства объекта банки в залог получают не квартиру, а право требования на нее, то есть просто бумагу. После того как дом будет достроен и сдан госкомиссии, право собственности на квартиру зарегистрировано, кредит станет действительно ипотечным (в залог будет оформлена приобретаемая недвижимость). Цена заемных денег снизится на те самые один-два процентных пункта. Единичные банки, и только в рамках акций (Сбербанк, Газпромбанк, Ханты-Мансийский банк), устанавливают одинаковую ставку на весь срок кредитования – как до завершения строительства дома, так и после.

Помимо размера ставки необходимо обратить внимание на сопутствующие расходы, увеличивающие стоимость кредита. К ним относятся различные комиссии банков. Большинство кредитных организаций рассматривают заявку бесплатно, но некоторые (например, Банк Санкт-Петербург) взимают за это комиссию в размере 1–2 тыс. руб. За выдачу кредитов не берет комиссию только Сбербанк, его конкуренты могут отменять этот платеж или снижать его размеры во время проведения акций. В большинстве банковских программ за выдачу ипотечного кредита взимается комиссия в размере 1–1,5% от суммы выдаваемых денег. Иногда устанавливаются верхняя и нижняя границы.

Не менее существенный момент при выборе банка-партнера – перечень кредитуемых объектов. Единицы финансовых организаций готовы обсуждать кредитование покупки квартиры практически в любом строящемся доме. Например, Газпромбанк работает как с объектами, квартиры в которых продаются в рамках 214-ФЗ, так и с теми, где оформляются предварительные договоры купли-продажи. Но в этих случаях уже требует поручительства третьих лиц (юридических лиц, на которые установлен лимит поручительства в соответствии с требованиями банка, или физических лиц) или страхования финансовых рисков. Большинство же кредитных организаций выдает займы только на новостройки от застройщиков-партнеров. Длина списка таковых варьируется от одного (например, ЮниКредитБанк кредитует только покупку квартир в домах от ЮИТ) до нескольких десятков (Банк Санкт-Петербург, ВТБ24). Многие банки способствуют приобретению квартир только в домах, возводимых с помощью их средств (например, так действует сбербанковская программа «Ипотека », по которой предлагаются квартиры в 28 строящихся домах).

Остается понять, какие из кредитуемых отобранными банками объектов устраивают вас по местоположению, соотношению цены-качества, срокам завершения строительства, справиться о наличии в доме непроданных квартир и можно переходить от теоретического изучения рынка к практическим действиям.

Процесс пошел

Стандартный пакет документов, необходимый для первичного рассмотрения заявки, включает в себя заявление-анкету, паспорта заемщика, его поручителя или залогодателя, документы, подтверждающие их финансовое состояние. Для работающих это справка за последние шесть месяцев по форме 2НДФЛ или по форме банка. Для предпринимателей – свидетельство ПБОЮЛ о регистрации в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей либо лицензия на осуществление определенной деятельности, а также документы, подтверждающие доходы заявителя. Кроме того, во многих банках потребуется заверенная копия трудовой книжки, свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей. Необходимо также подтвердить наличие у потенциального заемщика собственных средств на первоначальный взнос.

Сроки рассмотрения заявок могут быть разные, от семи рабочих дней – до нескольких недель. Все сведения, указанные в анкете, будут тщательно проверены, вплоть до приезда банковского агента на место вашей работы. Также доскональному изучению будут подвергнуты собственность потенциального клиента, наличие долгов по кредитам и так далее. Той же процедуре будут подвергнуты созаемщики.

После этого банк выдает мотивированное решение о выдаче кредита или отказе. Одобрение кредита действует в среднем 90 дней, в течение которых необходимо подобрать квартиру. Теоретически банк может продлить этот срок. Но на практике при покупке жилья в новостройке этого не требуется – отношения с застройщиком удается выстроить намного быстрее. После этого банк второй раз рассматривает возможность выдачи кредита – под конкретный залоговый объект. Для этого придется представить пакет документов на приобретаемую квартиру (с этим поможет застройщик). В некоторых случаях требуется также оценка покупаемого жилья той компанией, которую выбирает сам банк. Процедура обходится в среднем в $100–200. Понятно, что в тех случаях, когда банк кредитует приобретение жилья в «своих» объектах, окончательное одобрение проходит легче и быстрее.

Одновременно необходимо позаботиться о страховании жизни и здоровья заемщика и, при необходимости, финансовых рисков в страховой компании, аккредитованной банком. По закону человек имеет право отказаться от страхования жизни и здоровья при ипотечном кредитовании, но при этом процентная ставка по кредиту вырастет на 1–5%. Страховой полис обойдется в год в 0,6–1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%, так что суммарные расходы окажутся существенно меньше. После того как дом будет сдан и квартира станет ипотечным залогом, придется страховать также сохранность имущества.

Наконец наступает долгожданный момент – банк дает окончательное «добро». Заемщик перечисляет свою часть средств застройщику. После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве банк выполняет свои обязательства по переводу денег.

Проще, но дороже

Для тех, у кого нет времени или желания вникать в нюансы ипотечных программ и сортировать предложения застройщиков, есть простой выход – переложить все заботы на плечи профессионалов. Для этого следует заключить договор с одним из ипотечных агентств: либо о помощи в получении одобрения на выдачу ипотечного кредита, либо – на сопровождение сделки полностью, включая подбор новой квартиры и юридическое оформление отношений с застройщиком.

По заверению самих специалистов, стоимость их услуг начинается от 15–30 тыс. руб. – в случае, если необходимо получить одобрение кредита для почти идеального заемщика. Если клиент успел подпортить кредитную историю, имеет непогашенные займы или судимость, то цена вопроса возрастает. «Такса» ипотечного брокера может доходить до 2–3% от суммы кредита. Помимо экономии времени, участие в процессе профессионала помогает избежать некоторых подводных камней, незаметных для человека, плохо знающего рынок. Так, некоторые банки не жалуют холостых заемщиков или состоящих в повторном браке, воспринимая это как некий сигнал о ненадежности человека. Другие кредитуют только людей с высшим образованием. Ипотечные брокеры, не афишируя того, подают кредитные заявки сразу в несколько банков, чтобы обеспечить по максимуму положительный исход дела.

Дата публикации: 17:30 25 января 2011

Источник: bpn.ru