Эксперт: рынок недвижимости растет и будет расти

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Про брокеридж, про то, скоро ли застройщики закроют свои отделы продаж и снизится ли цена на строящееся жилье, рассказал Олег Пашин, генеральный директор Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость».

– В последние годы число риэлторских компаний, брокерских агентств, которые занимаются продажами на первичном рынке, растет. Это послекризисная тенденция?

– Скорее, можно сказать, что кризис подтолкнул застройщиков, которые не очень охотно работали с брокерами, активнее с ними сотрудничать. В кризис застройщики начали искать другие каналы реализации. А что такое брокер? Это – дополнительный канал для реализации. У застройщика есть собственный канал – это отдел продаж. А есть еще и брокер. Почему им не пользоваться? Многим застройщикам это помогло.

Каждый должен заниматься своим делом профессионально: строитель – профессионально строить, продавец – профессионально продавать. Выделение продаж в самостоятельную деятельность, если она организована правильно, – безусловно, эффективно. Эффективно для застройщика, потому что его дело – строить хорошо, много, качественно и быстро. Дело продавца – продавать.

– В ближайшее время застройщики начнут разгонять свои отделы продаж и отдавать продажи на аутосорсинг?

– Нет, я не думаю, что они будут разгонять свои отделы продаж. В любом случае найдутся люди, которым приятно купить квартиру, придя в офис застройщика. Допустим, дом строится у человека под носом, и ему хочется купить квартиру поблизости. Человек понимает, у кого покупает, смотрит, за сколько покупает и сам принимает решение.

– А есть компании, которые реализуют квартиры только через свой отдел продаж?

– Да, но их становится все меньше. Фактически, остались единицы. Но это для них, скорее всего, дань традиции – все вроде хорошо, зачем еще чего-то делать.

– С другой стороны – проценты жалко отдавать…

– С другой стороны да, жаль отдавать проценты, не понимая, за что. Здесь главное – понять, в чем преимущества продаж через брокеров. Когда это понимание приходит, дальше застройщикам уже нравится так работать. В продаже важен результат, а мы как раз результат и даем.

– Но есть другое опасение… Нелояльности к конкретному проекту или недостаточной заинтересованности в его продажах.

– Это просто невозможно – для меня финансово все застройщики совершенно одинаковы. Мне как раз важно продавать объекты всех компаний, а не становиться отделом продаж одного застройщика. С точки зрения потребителя, покупателя, мы находим вместе самое оптимальное решение. У каждого проекта есть свои плюсы. Здесь мы вместе с покупателем подбираем наиболее оптимальный для него вариант.

– Сколько вы получаете с продажи?

– В среднем 5%.

– Вы заинтересованы в эксклюзивных договорах? У нас застройщики не любят отдавать эксклюзив.

– Местные – да. Московские – достаточно охотно отдают. С московскими компаниям легче договариваться, им здесь нужна помощь и в организации продаж, и в консалтинге, и в прочих вопросах. Им проще нанять брокера, чем заниматься развитием собственного отдела продаж. Местные застройщики исторически имеют собственные отделы продаж, а с другой стороны, мы на эксклюзиве особенно и не настаиваем. Эксклюзив – это громадная ответственность, хотя бы моральная. В любом случае необходимо обеспечивать застройщику тот объем продаж, который нужен для продолжения строительства, независимо от состояния рынка, кризиса, качества строительства. Это и мои моральные обязательства, это и некоторые доверительные отношения. Мне застройщик должен доверять. На мой взгляд, для застройщика самая идеальная схема – собственный отдел продаж и выделенный брокер. Возникает своего рода соревнование между отделом и брокером, но это – только на пользу девелоперу. Любая эксклюзивность расслабляет. А когда есть некоторое соперничество между двумя продавцами, конкуренция, это, по нашему опыту, увеличивает объем продаж.

– Хорошо, застройщику работать с брокером – одни плюсы. А покупателю?

– Самому сориентироваться на рынке недвижимости стало крайне сложно. Предложений много, в глазах рябит. Что это за компании, что за предложения? В этом случае брокер – как эксперт, который поможет разобраться в море предложений. Ответить на простой вопрос: можно работать с этой компанией или нельзя. В этом и заключается его основная функция при оказании услуг.

– А несет ли брокер какую-то ответственность за свои советы?

– Безусловно. Он отвечает своей репутацией. Репутацией как эксперта, так и компании, которой можно доверять. У «Петербургской Недвижимости» есть такая репутация, поэтому нас слушают, к нам приходят и спрашивают: где купить? Реально 70% запросов исходит от людей, которые не сориентированы на какой-то конкретный объект. Это люди, которые говорят, что у них есть столько-то денег и спрашивают совета, где приобрести жилье.

– А кроме репутации? Допустим, вы порекомендовали купить у какой-то компании, а компания задержала сдачу дома на 2–3 года. Какие-нибудь финансовые гарантии есть?

– Кроме репутации, наверное, нет. Но для нас репутация очень важна. Конечно, бывают какие-то форс-мажорные обстоятельства. Но когда мы предлагаем покупателю тот или иной объект, у нас есть полная уверенность, что с домом все будет в полном порядке. Мы понимаем, что компания находится в надежном финансовом положении, что все документы, необходимые для строительства, есть. Мы уверены в этой компании. Мы только с такими работаем и продвигаем их продукцию на рынке. Но безусловно, риски для покупателя существуют, как и при покупках на вторичном рынке жилья. Поэтому стопроцентной гарантии «Петербургская Недвижимость» дать не может, как бы этого не хотелось.

– А 214-ФЗ дает какие-нибудь гарантии?

– Абсолютных гарантий на рынке нет. Есть компании, работающие по 214-ФЗ и имеющие определенные проблемы. В качестве примера можно привести, допустим, «ЛенСпецСтрой». Насколько я знаю, город сейчас оказывает компании значительную помощь. Это просто как пример. При покупке квартиры дольщику недостаточно одного понимания, какой нужно заключить договор и по какой схеме работает компания. Первостепенный фактор – кто строит, что за компания, как она себя чувствует на рынке, какая у нее история, какое у нее сегодня финансовое положение, какие проекты есть на будущее. Вот это должно быть определяющим для покупателя при заключении договора с той или иной компанией.

– В последнее время стали много говорить про ЖСК. Насколько эта форма интересна покупателям и застройщикам?

– В схеме есть свои плюсы и минусы – как для покупателя, так и для застройщика. В принципе, эта схема проходит по всем требованиям законодательства. А любая законная – в отличие от предварительных договоров – схема позволяет застройщику работать, и это уже хорошо.

– Сейчас застройщики чаще или реже стали переносить сроки сдачи домов?

– Все опасения участников рынка, связанные с кризисом и возможной заморозкой проектов, уже прошли. В целом рынок на подъеме. Сейчас у большинства строителей все хорошо, продажи идут, покупатели есть, деньги есть. Если какие-то задержки и случаются, то как правило это связано с проблемами подключения.

– Можете сравнить ситуацию на рынке в 2009 и 2010 годах?

– Могу сравнить, как по продажам, так и по спросу: увеличение примерно в 2 раза.

– А сколько «Петербургская недвижимость» продает?

– Ежемесячно – 500–600 квартир.

– Насколько прошлогодний выход дешевых квартир в «Северной долине» сказался на рынке строящегося жилья? Как говорят некоторые эксперты, если бы не квартиры по 49 тысяч рублей за кв. м, цена по городу «скакнула» бы процентов на 25–30.

– 25% – это конечно много, но «Северная долина», конечно, сильно придавила цены на рынке. С другой стороны, независимо от стоимости жилья не каждый захочет там купить квартиру. Работают другие точки притяжения – семья, школа. Но проекты, которые выходили на рынок с лета 2010 года, пришлось выводить по более низким ценам.

– Если раньше жилье было доступно 5–7% жителей, то за счет снижения цены, открытия ипотечного кредита оно станет доступно 9–10%?

– Да, на самом деле так и происходит. Масса людей, которые раньше готовы были купить квартиры по 50–60 тыс. рублей за кв. м, теперь имеют такую возможность.

Все больше людей уверены, что цены на жилье падать не будут. Если не случится какого-то коллапса, то предпосылок для этого нет. Рынок растет и будет расти. Нефть уже 100–105 долларов. Все у нас будет хорошо.

Дата публикации: 16:12 10 февраля 2011

Источник: bpn.ru