Все о правах покупателей новостроек

По закону, вступившему в силу 1 апреля, приобретатели будущих квартир получают массу прав и гарантий. Сегодня мы разбираем самые важные положения закона и выясняем, к каким последствиям может привести его воплощение в жизнь.

Когда можно требовать компенсацию?

Недобросовестных застройщиков, что называется, "обложили по всем фронтам".

За каждый день просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает гражданину неустойку. Она "капает" вплоть до дня фактической сдачи готового жилья (ст. 6 Закона). Размер неустойки определяется исходя из цены договора (т. е. суммы вклада гражданина в строительство) и ставки рефинансирования Центрального банка. В целом схема расчетов довольно сложная, поэтому для определения неустойки в конкретной ситуации и составления претензии лучше обратиться в юридическую консультацию.

Если стройка настолько затягивается, что дожидаться ее завершения уже не в ваших силах и интересах, то можно отказаться от исполнения договора и потребовать возврата всех уплаченных вами денег. В этом случае вы вправе получить сразу две неустойки:

• за саму просрочку (см. выше) - она начисляется с первого дня нарушения срока передачи квартиры до дня вашего отказа от договора;
• неустойку за пользование застройщиком вашими денежными средствами (ч. 2 ст. 9 Закона) - она рассчитывается со дня уплаты вами денег по договору до дня их возврата застройщиком.

Когда можно требовать компенсацию

Если в новой квартире обнаружатся недостатки, делающие ее непригодной (или даже опасной) для проживания, то новосел вправе по своему выбору потребовать от застройщика:

• бесплатного ремонта;
• соразмерного уменьшения цены договора и возврата части уплаченных денег;
• возмещения своих расходов на ремонт.

В случае "существенного нарушения требований к качеству объекта строительства", т. е. при особо серьезных недостатках, гражданин вправе отказаться от квартиры, потребовать возврата всех уплаченных сумм и выплаты неустойки (ч. 3 ст. 7 Закона).

Кроме перечисленных случаев, можно отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег с выплатой неустойки в следующих ситуациях:

• если стройка прекращена либо приостановлена и имеются обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что она не будет закончена в предусмотренный договором срок;
• если застройщик существенно изменяет проектную документацию строящегося дома, в том числе при существенном изменении размера квартиры;
• если изменяется назначение общего имущества (например, придомовой территории) и (или) нежилых помещений дома (чердака, подвала и т. д.).

Застройщик, нарушивший договор, также обязан возместить все убытки, причиненные гражданину. Убытки возмещаются сверх неустойки, т. е. их размер не уменьшается на сумму, выплаченную в счет неустойки (ст. 10 Закона).

Что должно быть в договоре

Закон оговаривает обязательный перечень пунктов договора участия в долевом строительстве. Этот список вы можете сверить с тем, что предлагает конкретная компания-застройщик. Если чего-то недосчитаетесь, то не рискуйте и отправляйтесь в другую фирму.

В договоре непременно должны быть:

Подробное описание объекта долевого строительства. Опасайтесь как кратких, так и расплывчатых формулировок. Известны случаи, когда вместо обещанных квартир на нижних этажах застройщики вселяли клиентов на верхние (и наоборот), пользуясь тем, что в договорах указывалась лишь площадь будущего жилья.

Срок передачи застройщиком готовой квартиры. Сейчас встречаются договоры, по которым неустойка за просрочку начинает "капать" только после определенного периода "опоздания": скажем, начиная с 4-го месяца затягивания срока сдачи квартиры. Если вы заключили такой договор и подпадаете под действие нового закона (см. рубрику "ВАЖНО"), то подобное невыгодное условие признается недействительным, потому что ущемляет права гражданина по сравнению с законом. А действовать будет правило: неустойка начисляется с первого же дня просрочки.

Цена договора (т. е. сумма, которую должен уплатить гражданин), сроки и порядок ее уплаты. Какие бы то ни было доплаты допускаются только в том случае, если договор прямо предусматривает возможность изменения цены и конкретно определяет случаи и условия изменения (ст. 5 Закона).

Гарантийный срок. По закону он может составлять не менее 5 лет. За недостатки новостройки, обнаруженные в период гарантии, граждане вправе предъявлять претензии компании-застройщику (подробнее см. в тексте).

Чем выгодно долевое строительство?

Во-первых, вы экономите на деньгах - квадратный метр "квартиры будущего" обходится в среднем на 15 - 20% дешевле "квадрата" в готовом жилье. Во-вторых, вы становитесь первоначальным собственником жилья, поэтому нет опасности, что приобретение квартиры будет оспорено прежним хозяином или другими заинтересованными лицами.

НАША СПРАВКА

Долевое строительство - это способ приобретения квартиры в новостройке. Гражданин - будущий новосел - вносит денежный вклад на строительство дома, а компания-застройщик возводит его (своими силами или с помощью подрядчика) и после ввода дома в эксплуатацию передает новую квартиру в собственность гражданина.

Исчезнет риск двойной продажи квартир в новостройках

Заместитель генерального директора по развитию ЗАО "ИК "Дружба" Петр ХОДАКОВСКИЙ:

- С одной стороны, Закон о долевом строительстве давно назрел: надо было упорядочить, привести в цивилизованную форму отношения граждан и компаний-застройщиков. С другой стороны, закон в его нынешнем виде несколько опережает время: большое количество фирм-застройщиков оказались не готовы к некоторым новым обязанностям. Так, привлекать денежные средства граждан на строительство теперь можно только после получения в собственность или аренду земельного участка и оформления разрешения на строительство дома. До этих пор придется рассчитывать только на свои средства (а суммы потребуются очень приличные, не у всех они есть) либо привлекать дорогостоящие банковские кредиты. Банки же, скорее всего, будут менее охотно идти на кредитование застройщиков. Потому что по новому закону в ряде случаев банк несет солидарную ответственность с застройщиком перед гражданами. То есть, например, если имущества застройщика не хватит на удовлетворение претензий клиентов, то в определенной ситуации можно будет требовать недостающие средства от банка.

Еще одно очень важное новшество: договор участия в долевом строительстве теперь обязательно должен проходить госрегистрацию. Благодаря этому снимается риск продажи одной и той же будущей квартиры нескольким лицам.

Вообще закон максимально усиливает защиту граждан. Думаю, эти строгие нормы будут стимулировать застройщиков соблюдать права своих клиентов и не допускать нарушений.

Вырастут ли цены на жилье

Эксперты, работающие в сфере строительства, рисуют мрачную картину. Застройщики, обремененные "неподъемными" обязанностями, пойдут одним из двух путей. Либо вообще исчезнут с рынка или вольются в состав более крупных компаний, что приведет к ослаблению конкуренции и росту цен. Либо - компенсируют тяготы исполнения нового закона за счет увеличения размера денежного вклада для граждан (т. е. того же роста цен).

Однако большинство опытных аналитиков придерживаются другого мнения. "Заявления о непременном повышении стоимости нового жилья после введения Закона о долевом строительстве безосновательны", - считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег РЕПЧЕНКО. Цены на жилье в Москве уже давно оторвались от его себестоимости и определяются исключительно платежеспособным спросом населения. Поэтому вероятность дальнейшего подорожания квартир зависит только от того, готовы потенциальные покупатели платить больше или нет. Между тем анализ динамики цен за последнее время показывает, что население не горит желанием тратиться на более высокие ставки: вот уже 9 месяцев стоимость квадратного метра в Москве остается практически неизменной. Таким образом, по мнению О. Репченко, новый закон либо вообще никак не повлияет на цены, либо вызовет их незначительное повышение к концу года. Последнее возможно, если граждане, обрадовавшись новым правам и гарантиям, массово рванут в долевое строительство.

А часть фирм при этом, испугавшись новых обязанностей, все-таки закроются или присоединятся к другим, уменьшая конкуренцию. Под влиянием этих факторов цены могут подрасти на 5 - 10%.

На кого распространяется новый закон

Если вы уже вступили в долевое строительство и давно "кукуете" в ожидании обещанной квартиры, то наказать просрочившего застройщика по новому закону, скорее всего, не удастся. Потому что согласно ст. 27 применяется он только в двух ситуациях:

• если договор участия в долевом строительстве заключен 1 апреля 2005 года и позднее;
• если договор заключен раньше этой даты, но разрешение на строительство дома получено застройщиком ПОСЛЕ нее. Причем называться договор может по-разному, например, инвестиционным контрактом. Главное, чтобы, по сути, в нем предусматривалось именно долевое строительство (см. "НАШУ СПРАВКУ").

Правда, некоторые эксперты считают, что во втором случае закону неправомерно придается обратная сила, что нарушает нормы гражданского законодательства. Поэтому попытка воспользоваться законом в ситуации ю может быть оспорена в суде. Так что имейте в виду еще один способ "выбивания" неустойки за просрочку - на основе Закона "О защите прав потребителей" (подробно см. в "Вашем доме" за 25 января). Этот вариант может пригодиться всем, кто не подпадает под действие нового закона.

Дата публикации: 10:37 06 апреля 2005

Источник: bpn.ru