В недвижимость инвестировать можно, но осторожно

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Разговоры о необходимости вложений в недвижимость опять разгораются. Эксперты вспоминают прежние годы, когда такиеинвестиции в Москве приносили хорошие деньги. А почему была такая доходность? Потому что цены росли по 30 - 100% в год. Понятно: что ни купи - можно перепродать с хорошей прибылью. Но не стоит думать, что беспроигрышная возможность зарабатывать деньги осталась по сей день или вообще когда-то была, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Сейчас время «активной семейной жизни», полагают специалисты ИРН. Можно покупать жилье для себя, совершать альтернативные сделки. Цены более или менее стабильны, есть возможность и время подумать. Но целесообразно ли сейчас покупать квартиры с целью дохода?

По итогам 2010 г. в Москве виден прирост цен на жилую недвижимость в 12%, что немногим больше инфляции. Это cравнимо со ставками по депозитам. Сейчас депозиты немного «просели», но, если сравнивать с началом прошлого года, ведущие банки при размещении сумм, сравнимых с покупками квартиры (от 5 млн руб.), на срок от года давали от 10% годовых.

То есть недвижимость не давала существенного преимущества по сравнению с банками. Но зато обладает значительно большими издержками на содержание, расходами на покупку-продажу. Не стоит забывать и про накладные расходы.

Ярые сторонники инвестиций в недвижимость говорят, что нужно было покупать новостройки, которые начинались с демпинговых цен, они прирастут намного больше. Действительно, есть примеры жилых комплексов в Москве, которые стартовали с 70 000 - 80 000 руб. за кв. м и очень быстро поднялись до 110 000 - 120 000 руб. за кв. м, и, казалось бы, прирост составил 30% годовых.

А если подумать

Стоп. Посидим, покурим, задумаемся. Помимо общего прироста стоимости новостройки растут в цене за счет приближения к готовности объекта. Это примерно 15 - 20% из этих 30%.

Что такое новостройки? Это риски. Риск, что дом вообще не будет построен. Риск, что затянутся сроки строительства.

Как заработали люди, которые удачно вложились? Либо им повезло, или они имели инсайдерскую информацию. А те, кто ходит на Горбатый мост с плакатами, пишут письма президенту России, мэру – прошлому и нынешнему, – это неудачники. У них ни жилья, ни денег.

Нужно понимать, что, покупая квартиры на нулевом цикле, инвестор несет дополнительные риски. Риски, на взгляд руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, вполне сопоставимые с рисками при инвестировании в финансовые инструменты – валютные, сырьевые или иные.

Можно посмотреть, как менялись цены в зависимости от объемов строительства за последние 10 лет (см. подробнее статью «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?).

Регионы 

Но, может быть, имеет смысл сегодня обратить внимание на российские регионы? Многие из их рынков недвижимости повторяют столичный сценарий развития рынка недвижимости просто с определенным запозданием – разным для каждого региона.

Но специалисты ИРН думают, что полагаться на подобную зависимость – все равно что ставить на красное, когда три раза подряд на рулетке выпало черное. Как бы игрок себя ни убеждал в возможности выигрыша, все равно вероятность равная. Инвестировать в жилье в регионах, может, выгоднее, однако и рисков в провинции больше, считает Олег Репченко.

Эксперт отмечает, что в плане темпов роста цен на квартиры города-миллионники в регионах привлекательнее Москвы: существенного подорожания жилья в столице пока не предвидится. Однако, принимая решение о вложении денег, надо учитывать не только потенциальный доход, но и риски. Столичное жилье ликвидно, квартиру практически всегда можно продать или сдать в аренду за один-два месяца. Высокий спрос на столичную недвижимость обеспечивают потоки мигрантов, стремящихся поселиться в Москве – постоянно или хотя бы временно.

В регионах приезжих значительно меньше, и спрос на жилье ниже. Инвестор может столкнуться с невозможностью продать подорожавшую на бумаге собственность по рыночной цене. В этом смысле особенно рискованны инвестиции в недвижимость быстро развивающихся городов, где строятся огромные объемы жилья. Например, в Екатеринбурге, в районе Академический, собираются возвести 9 млн кв. м жилой недвижимости. Когда все запланированное будет сдано в эксплуатацию, рынок может оказаться затоварен, и с ликвидностью возникнут очень большие проблемы.

Частный инвестор всегда находится в менее выгодном положении, чем застройщик. Во-первых, девелопер продает квартиры (даже в уже построенных домах) по более низким ценам, чем на вторичном рынке, так как ему надо быстро реализовать большие объемы жилья. Во-вторых, покупатель скорее обратится в солидную фирму с хорошей репутацией, чем к неизвестному ему частному лицу. В-третьих, застройщик обладает огромными возможностями и преференциями по рекламе своих объектов по сравнению с частниками.

Если брать московскую недвижимость, то продать, сдать ее в аренду даже в кризис можно, пусть со скидкой. Существует стабильный спрос. Что нельзя сказать о регионах. Меньше населения, меньше емкость рынка, меньше миграционные потоки (особенно иммиграционные).

Дата публикации: 13:20 24 февраля 2011

Источник: bpn.ru