Доступное жилье в столице может подорожать

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

По данным риелторских компаний, основной объем сделок на рынке недвижимости сегодня совершается в ценовом диапазоне до 5 млн рублей. Чтобы приобрести за эту сумму относительно качественное с потребительских точек зрения жилье, покупатели готовы перебираться из Москвы в Подмосковье. Эксперты считают, что спрос на дешевые, а потому небольшие квартиры падать в этом году не будет, как, впрочем, и цены на них. 

Как сообщают специалисты «Миэль-Новостройки», в 2011 году к ключевым факторам, влияющим на принятие решения о покупке жилья на первичном рынке, помимо общей стоимости квартиры, стадии готовности дома и репутации застройщика, добавились местоположение, инфраструктура и планировочные решения. При этом треть покупателей переезжала из Москвы в Подмосковье, и около 68% покупок в московских и областных новостройках совершалось в диапазоне до 5 млн рублей. 

Нажито непосильным трудом 

На эти заработанные миллионы покупатели пока могут приобрести лишь одно- и двухкомнатные квартиры, на долю которых приходится около 75% запросов покупателей в Москве и области. Приоритеты по площади, по данным «Миэль», сместились в сторону небольших метражей, на что застройщики отреагировали появлением на рынке квартир-студий площадью от 25 кв. м. 

Кроме того, в этом году продолжила свое развитие тенденция переезда москвичей в города ближнего Подмосковья— доля таких покупателей составляет около 30%. В область, как пишут аналитики «Миэль-Новостройки», обычно переезжают молодые семьи, не имеющие возможности приобрести квартиру в столице, семьи с детьми, желающие увеличить площадь приобретаемой квартиры за счет более дешевого квадратного метра в области, а также пенсионеры, освобождающие свои московские квартиры для взрослых детей. Примерно 43% покупателей желают купить квартиру в новом районе комплексной застройки, районы сложившейся застройки предпочитают 38% потенциальных покупателей. 

Около 95% желающих купить квартиру в области, уже, как правило, присмотрели себе какой-то определенный город, и только 5% готовы рассматривать любое направление в пределах 10–15 км от МКАД. Основная доля покупателей (53%), независимо от того покупают они жилье в Москве или Подмосковье, ориентируется на стоимость квартиры в пределах 3–5 млн рублей. Порядка 14% клиентов планируют потратить на покупку 5–8 млн рублей, 16%— 8–15 млн рублей, 15% выбирают варианты до 3 млн рублей, 2% готовы рассматривать квартиры по цене 15–20 млн рублей. В основном небольшие квартиры приобретаются для собственного проживания, с целью улучшения жилищных условий, на долю таких покупок приходится около 56%. 

Выручает ипотека 

«На основании анализа продаж за 2011 год, по нашей статистике, на однокомнатные квартиры приходится порядка 55% спроса, на двухкомнатные порядка 35% спроса и около 10% на остальные квартиры. С учетом этого, естественно, основная доля покупок сосредоточена в сегменте недорогих квартир»,— подтверждает тенденцию руководитель департамента аналитики и консалтингакомпании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. По ее словам, однокомнатные квартиры в сегменте эконом- и комфорткласса в строящихся домах в Москве, как правило, стоят в пределах 5–6 млн рублей. Что касается ближнего Подмосковья, то здесь в сегмент до 5 млн также попадают небольшие по площади двухкомнатные квартиры, которые также пользуются высоким спросом у покупателей. 

Как говорит руководитель отдела маркетинга и PR ГК «Пионер»-Москва Ирина Романова, с 2009 года и все это время действительно сохранялась тенденция смещения спроса в сторону квартир небольших площадей в пределах 5 млн рублей. «Однако важно отметить, что с появлением приемлемых условий по ипотеке, значительно возросла доля покупок больших квартир с бОльшим бюджетом сделки. Так, в ЖК „Лазаревское“, с появлением программы „Ипотечный “ от Сбербанка России увеличилось число ипотечных сделок на квартиры бОльших метражей. В январе 70% всех сделок— 3–4-комнатные с бюджетами 7–8 млн руб.», — отмечает Ирина Романова. Ее слова подтверждает председатель правления Флексинвест Банка Марина Мишурис: «Именно сделки стоимостью 3–5 млн и проходят с участием ипотечных средств. Причем кредитных средств в сумме таких сделок— до 70%»,— говорит Мишурис. 

Цены на жилье в области 

По словам маркетолога компании «Пересвет-Инвест» Натальи Бланковой, в Московской области в зависимости от стоимости квартиры в январе 2011 года наибольший объем предложения традиционно представлен в диапазоне 2,5–5,0 млн рублей, и, по убывающей, в диапазоне 5,0–7,5 млн р. и до 2,5 млн р. Доля дорогих квартир (от 7,5 млн р.) традиционно самая незначительная. При этом за месяц на 1,2% сократилась доля дешевых квартир (до 2,5 млн р.), а доля остальных квартир увеличилась на 0,1%-0,6%. 

В зависимости от цены квадратного метра в январе 2011 года наибольшее количество квартир продавалось по цене 40–60 и 60–80 тыс.руб. за кв. м. Данные ценовые диапазоны практически соответствуют средней цене метра по области. Также значительна доля квартир в диапазоне 80–100 тыс. руб. за кв. м. А доли самой низкой и самой высокой цены за метр традиционно самые низкие.  За месяц увеличилась средняя цена метра, что привело к увеличению доли квартир от 60 тыс.руб. за кв. м на 0,6–1,9%, а доля квартир в более дешевых диапазонах (до 60 тыс.руб. за кв. м) сократились на 1,1–2,7%. 

Приоритеты покупателей 

«С начала кризиса для покупателей не только в сегменте экономкласса, но и в бизнес-классе, на первый план вышла общая стоимость квартиры, вторым по важности фактором стала стадия готовности дома, а также репутация застройщика. Начало 2011 года свидетельствует о том, что по мере стабилизации экономической ситуации в целом и на рынке недвижимости в частности покупатели стали обращать больше внимания на такие факторы, как местоположение, инфраструктуру и планировочные решения,— отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“. Из элементов инфраструктуры самым главным для покупателей являются наличие и доступность детских учреждений (детские сады, школы, кружки, секции и т. д.) этот фактор отмечают 42% покупателей, далее по степени значимости идет наличие магазинов, спортивных объектов, медицинских учреждений и развлечений. 

По словам Ирины Романовой, покупатели ориентируются не только на стоимость, но и на качество квартир и грамотность планировок. «За 5 млн руб. в Москве достаточно широко представлен ассортимент одно- и двухкомнатных квартир в новостройках эконом- и комфорткласса. Предложений по „вторичке“ на эту сумму не так много, да и качество экспонируемых квартир не всегда соответствует запросам. Относительной новинкой на столичном рынке можно считать интерес к квартирам-студиям. Их основная аудитория— студенты, бизнесмены, которые проживают в регионе и приезжают в Москву по делам, молодые семьи без детей. В этом случае предложение откликается на спрос, а не наоборот: на рынке начинают появляться такие объекты»,— информирует GZT.RU эксперт. 

Примеры квартир 

По информации ГК «Пионер», в 2011 году начинается реализация трех новых проектов компании: это жилой квартал с монолитными корпусами и свободной планировкой квартир у м. «Волжская», ЖК с домами наиболее востребованной серии П-44Т с фирменной отделкой квартир у м. «Сходненская». В третьем проекте, у м. «Митино», помимо обычных квартир, запланировано небольшое число квартир-студий. Стоимость однокомнатных квартир с отделкой на начальном этапе строительства будет составлять около 5 млн рублей. Студий— около 3,5 млн рублей 

По данным компании «Пересвет-Инвест», в ЖК «Царицыно» сегодня предлагают квартиру площадью 46 кв.м. за 5 млн. рублей. В районе метро «Пражская» за подобную сумму возможно найти квартиру площадью 39 кв.м. в строящемся панельном доме. На Академика Янгеля квартиру в панельном доме возможно приобрести за 4,8 млн рублей. 

По информации маркетолога компании «Пересвет-Инвест» Ольги Марковой, в столице за 3–5 млн рублей на рынке первичного жилья можно найти квартиру в районах за МКАД, например, в микрорайоне Кожухово однокомнатная квартира площадью 45 кв.м без отделки стоит 4,3 млн рублей. В Солнцево однокомнатная квартира (39 кв.м) стоит 4,8 млн рублей. В Зеленограде квартиру подобной площади возможно найти за 3,4 млн рублей. Также за 5 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру в 10–20 минутах на транспорте от станций метро, хотя в час пик данный временной промежуток может значительно увеличиться. 

Меньше площадь, больше выбор 

«Скорее всего, тенденция спроса на небольшие квартиры сохранится в долгосрочной перспективе: сейчас застройщики выводят на рынок объекты в наиболее востребованных категориях, которые пока не могут удовлетворить возрастающий спрос. Причем у покупателя есть широкий выбор— за 5 млн рублей он может приобрести квартиру со свободной планировкой или отделкой, в жилом комплексе индивидуального строительства или „панели“»,— говорит Ирина Романова. 

Правда, как объясняет Ольга Маркова, на вторичном рынке выбор сегодня более широкий: за счет меньшей площади можно попытаться приобрести малогабаритную квартиру, причем в пешеходной доступности от метро. Так, на Нахимовском проспектесегодня предлагают однокомнатную квартиру площадью 20,6 кв.м за 4 млн рублей. На Каширском шоссе (метро «Нагатинская») за 4 млн рублей предлагают квартиру площадью 28 кв.м. В Царицыно квартира площадью 22 кв.м стоит 3,8 млн рублей. 

Также есть возможность найти типовую однокомнатную квартиру в панельном доме (60–80-х годов строительства) в транспортной доступности от метро или в районах за МКАД. Например, в районе Капотня однокомнатная квартира площадью 32 кв. м стоит 4 млн рублей. В Печатниках на удалении 15 минут на транспорте от метро можно найти однокомнатную квартиру площадью 31 кв. м за 3,8 млн рублей. В Солнцево квартира площадью 33 кв. м стоит 4,1 млн рублей, в Бирюлево— 4 млн рублей. Во Внуково за 4 млн рублей можно приобрести квартиру площадью «целых» 35 кв. м. В то же время двухкомнатную квартиру за 5 млн рублей возможно приобрести и в Ближнем Подмосковье, например, на Щелковском шоссе предлагается двухкомнатная квартира площадью 44 кв.м за 5,1 млн рублей,— информируют аналитики. 

«Иными словами, по-прежнему, наибольшим спросом пользуются квартиры небольшой площади из-за сравнительно низкой цены предложения. В Москве только малогабаритные квартиры на вторичном рынке стоят от 3,8–4 млн рублей. За 5 млн рублей возможно приобрести однокомнатную квартиру в панельной новостройке, но в транспортной доступности от метро. Однако из-за низкого платежеспособного спроса большинство покупателей действительно готовы отказаться от таких плюсов, как престижность районов или транспортная доступность, в пользу большей по площади квартиры в новом доме в Москве. Что касается области, то вряд ли желающие приобрести квартиру в столице, согласятся переехать за МКАД, исключением являются районы, где планируют в ближайшем будущем провести станции метро: такие как Кожухово, Жулебино, Солнцево. Правда, и цена предложения в подобных местах выше»,— считает Ольга Маркова. 

Февраль и март— время переезжать 

Согласно составленному компанией «Миэль-Брокеридж» «календарю» покупок жилья, февраль и март характеризуются достаточно стабильной ситуацией на рынке, и количество сделок начинает планомерно увеличиваться, сначала активизируется спрос на недорогие объекты экономкласса. В апреле появляются запросы на более дорогие объекты. Также начиная с марта увеличивается количество сделок с квартирами без отделки. Это связано с тем, что покупатели предпочитают к лету завершить все юридические и правовые дела и начать ремонт, так как традиционно теплые месяцы— время ремонтов. До майских праздников покупатели более дорогого сегмента стараются завершить все сделки и уехать на отдых— это многолетняя тенденция. 

Также в конце апреля— мае возрастает количество альтернативных сделок, когда семьи с детьми улучшают свои жилищные условия. Таким образом родители пытаются решить квартирный вопрос перед началом очередного учебного года, который можно встретить уже в новой школе. Июнь и июль обычно— время «несрочных» покупок. Возможно, что в эти месяцы предпочитают приобретать недвижимость те, кто не привязан к жестким срокам и хочет торговаться. А вот в августе на рынок выходят те, кто опасается традиционного осеннего повышения цен и старается успеть приобрести недвижимость по летней стоимости. 

Осенью, с окончанием периода отпусков, восстанавливается активный спрос и возрастает число выставленных на продажу объектов, несколько поднимаются цены. С рынка вымываются наиболее дешевые объекты, вновь увеличивается количество альтернативных сделок. В ноябре, перед зимними каникулами, по аналогии с майскими праздниками, возрастает численность сделок, в том числе и в дорогом сегменте. Конец года характеризуется неоднородностью покупательского спроса— в это время прежде всего завершаются альтернативные цепочки в сегменте экономкласса.

Дата публикации: 17:30 24 февраля 2011

Источник: bpn.ru