Особенности продажи комнат в Санкт-Петербурге

На вопрос отвечает адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель Комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Васильевич Слободянюк.

Вопрос: В 2009 году я приватизировал две комнаты (15 кв.м каждая) в коммунальной восьмикомнатной квартире. Хочу продать одну из комнат за 1 млн рублей. Какие проблемы могут меня ожидать? Должен ли я заплатить какой-либо налог?

Ответ: Санкт-Петербург является столицей коммунальных квартир. Продажа комнат в Северной столице имеет свои особенности, так как комнаты приватизировались у нас не как по всей стране, как отдельный объект, а как доли в праве общей долевой собственности на квартиру. В связи с такой приватизацией при желании продать доли (комнату) возникает вопрос о преимущественном праве сособственников (соседей) на покупку. Этот вопрос регулируется статьей 250 ГК РФ, которая устанавливает, что при продаже доли участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Таким образом, вам в первую очередь необходимо предложить купить комнату соседям-сособственникам, а в случае их нежелания покупать получить от них отказ от преимущественного права покупки долей. Однако очень часто соседи-сособственники злоупотребляют преимущественным правом покупки. Так, на практике очень часто соседи не дают отказ от преимущественного права покупки. В случае невозможности получения отказа необходимо направить сособственникам уведомление о продаже с указанием цены. Если в течение месяца со дня уведомления сособственник не обратился с предложением выкупить комнату, то можно будет продать ее любому другому лицу. К сожалению, недобросовестные соседи имеют в арсенале еще не один способ затянуть законную продажу комнаты, например, всеми способами уклоняются от получения уведомления.

Вопрос налогообложения при продаже комнат в Санкт-Петербурге длительное время решался не как в других регионах, а исходя из того, что комната – это доля в квартире, а потому, если она была в собственности менее трех лет, то налоговый вычет предоставлялся в размере, пропорциональном проданным долям от 1 млн рублей на всю квартиру. Только с 2009 года суды Санкт-Петербурга стали признавать комнату отдельным объектом недвижимости в целях налогообложения. В вашей ситуации не все так просто. Поскольку вы приватизировали две комнаты, а продавать будете только одну, а в собственности она находилась менее трех лет, налоговый вычет будет предоставлен в размере 1 млн рублей не на каждую комнату, а на две комнаты. Так как ваши комнаты одинаковые по долям и метражу, то на продаваемую комнату вам будет предоставлен вычет в размере 500 тыс. рублей, а еще с 500 тыс. вам необходимо будет заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% т.е. 65 тыс. рублей.

Очень часто ко мне обращаются собственники комнат, которые годами не могут обойти препятствия, создаваемые соседями, и продать комнаты. Но если грамотно, со знанием дела подойти к решению этой проблемы, комнаты продаются в течение двух-трех месяцев, даже при сильном противодействии соседей.