Квартирная расплата

Состоятельность клиента определяет стоимость, но не качество коммунальных услуг

Понятие "элитное жилье" в последние годы значительно трансформировалось. Если на заре приватизации покупателей просторных квартир в старом центре не особо беспокоили текущие трубы в подвале, то сегодня обладатель "жилья повышенной комфортности" рассчитывает на соответствующий уровень коммунального обслуживания. Впрочем, как выяснила корреспондент "Ъ-Дома" Ирина Кравцова, размер квартплаты за элитное жилье пока в большей степени зависит от платежеспособности клиента, а не от качества обслуживания.

Широкие жесты

По оптимистичной оценке руководителя Городского жилищного агентства Алексея Бакшина, в Санкт-Петербурге на долю элитного жилья (ЭЖ) приходится около 10% из 95 млн кв. м городского жилого фонда, на долю жилья повышенной комфортности (ЖПК) -- около 20%. Пессимисты считают, что в городе лишь несколько жилых комплексов можно с натяжкой считать элитой, а на долю ЖПК приходится не более 10% жилья. Эксперт Санкт-Петербургской академии недвижимости Ефим Смулянский считает, что в Петербурге на сектор элитного жилья и жилья повышенной комфортности едва приходится 12% жилищного фонда, меньшая часть из которого "элита".

Вследствие широкого понимания термина "элита" уровень коммунального обслуживания такого жилья тоже сильно разнится -- от "демократичного" общегородского до весьма приличного европейского. И все же большую часть "элиты" и "полуэлиты" сегодня обслуживают в основном государственные жилищные конторы, с которыми заключают соглашения товарищества собственников жилья (ТСЖ). В случае обслуживания жилконторами расценки квартплаты -- общегородские и качество содержания общедолевой собственности -- соответствующее. Если жильцы в добровольном порядке не скинутся на ремонт инженерных сетей, подъезда, двора и еще какие-либо маленькие радости бытия, то "элита" заканчивается на пороге квартиры. Таким образом, содержание 3-комнатной квартиры (80-90 кв. м, 3 человека) в доме, на базе которого образовано ТСЖ, обходится владельцам в 2-2,5 тыс. рублей в месяц (без света и телефона). Плата за дополнительные услуги (охрана двора, консьерж и т.п.) взимается отдельно и чаще всего устанавливается председателем ТСЖ. Жилищники никому поблажек не делают -- жильцов ожидает то же хамство при общении в ЖЭК, необязательность исполнения заявок, отсутствие качественного текущего ремонта.

Лишь единицы элитных жилых комплексов находятся на обслуживании специализированных управляющих компаний, которые также можно пересчитать по пальцам. При таком положении дел квартплата за 3-комнатную квартиру может достигать $300-400 в месяц. Но даже это, как ни странно, пока не гарантирует соответствующий уровень обслуживания. Приведем пример такого парадокса. Элитному дому, расположенному в границах исторического центра, более 10 лет. Содержание 3-комнатной квартиры (90 кв. м, проживает 2 человека), расположенной в этом здании, составляет $300 в месяц. В момент ввода в эксплуатацию дом, бесспорно, относился к "элите". Здание находится в управлении компании, которая специализируется на предоставлении жилищных услуг фешенебельным домам. Все претензии по техническому состоянию здания принимает дежурный консьерж. Он же в случае аварии отключает коммуникации во всем доме, так как система разводки внутридомовых сетей не предусматривает возможности отключения по стоякам. С этого момента начинается собственно сервис, как себе его представляет обслуживающая фирма. Так, например, без горячей воды этот элитный дом в пик жары может остаться на неделю. Дозвониться до руководителей обслуживающей компании непросто, еще сложнее встретиться и поговорить с ними. Более того, как выяснилось при очередной серьезной аварии, управляющая компания не имеет даже минимальной собственной производственной базы для устранения неполадок. Каждый раз, как только прорывает трубу или что-то рушится, управляющий начинает искать исполнителя работ и находит его либо в ближайшей жилконторе, либо среди незаконных мигрантов из ближнего зарубежья, "результаты труда" которых и вынуждены потом заново устранять жильцы элитного дома.

Строящиеся жильцы

Отсутствие предложения на рынке управления жилой недвижимостью побуждает строителей жилых комплексов на время гарантийного срока самостоятельно решать эту задачу. И здесь кроется другая проблема. Понятно, что коммунальные условия в новых домах повышенной комфортности напрямую зависят от качества строительства. Но, поскольку застройщик самостоятельно организует эксплуатацию зданий, выяснить, за устранение каких неполадок -- и по чьей вине возникших -- платят жильцы, зачастую практически невозможно. Принцип непрозрачности квартплаты запускается с передачей ключей. Одновременно будущему владельцу квартиры навязываются "единородные" управляющая и обслуживающая компании. Выбора же нет, поскольку, в случае отказа жильца вступить в ТСЖ с назначенным от застройщика председателем, компания может затянуть оформление квартиры в собственность дольщика.

Таким образом, застройщик сам строит жилье, сам у себя принимает на баланс общедомовое имущество, а в течение гарантийного срока сам у себя принимает работы по обслуживанию. Если же дольщик-покупатель начинает задавать вопросы, представители застройщика, как правило, не церемонятся. Как показывает практика, ТСЖ "от застройщика", как и управляющая компания, далеко не всегда согласовывает с жильцами расходы по дому, а также отчитывается за доходы от сдачи общего имущества. Тарифы непрозрачны и завышены, утверждают жильцы. Так, как рассказала Ъ обладательница квартиры в жилом комплексе повышенной комфортности, когда покупатели-дольщики пришли принимать жилье по акту, им предложили сначала внести в кассу 7 тыс. рублей "на создание резерва". Расшифровку резерва не предоставили. "Я отказалась оплачивать "филькину грамоту" и вступать в ТСЖ с председателем, которого назначил застройщик. В итоге акт приемки квартиры я получила только после того, как пришла со своим адвокатом. Нас все же попросили внести 1,6 тыс. рублей "в счет оплаты коммунальных услуг". Но, когда мы получили ключи, в почтовом ящике нас ждала квитанция по квартплате: 800 руб. плюс непонятный долг. Что мы оплатили перед подписанием акта приемки, осталось неясным", -- утверждает собеседница Ъ.

Впрочем, вышеназванные суммы зашифрованных доплат -- не предел. Так, дольщику другого, более дорогого, элитного жилого комплекса перед подписанием акта приемки предложили внести в кассу 9 тыс. рублей. На вопрос: "За что?", последовал ответ: "Это сущая мелочь по сравнению с тем, что вам выставит ТСЖ -- по $800 с апартаментов".

Цыганский рынок

По данным Министерства регионального развития РФ, емкость рынка жилищно-коммунальных услуг составляет около $30 млрд. Вместе с тем, ЖКХ -- это единственная отрасль, на которую до сих пор не распространяются рыночные механизмы управления. "Думаю, что сектор управления элитным жильем у нас пустой и еще долго будет таковым оставаться", -- отмечает Ефим Смулянский из Санкт-Петербургской академии недвижимости. По мнению господина Смулянского, организация солидного качественного обслуживания требует больших долгосрочных вложений, окупаемость которых -- 5-7 лет. "Это рискованно в нашей стране, потому что российская экономика до сих пор остается псевдорыночной. Вот и получается, что бизнес в основном -- быстроокупаемый, товар -- 'скоропортящийся'", -- констатирует эксперт.

Таким образом, на рынке жилищных услуг уровень квартплаты пока в большей степени зависит от платежеспособности клиента, чем от качества обслуживания и реальных затрат. При любых платежах и запросах клиентов уровень один -- российский, а условия диктуют жилищные конторы и коммунальные предприятия, альтернативы которым пока нет. В итоге элитность нередко начинается и заканчивается усиленной охраной дома. И все же "цена вопроса" достаточно велика. Так, бюджет элитного дома на 45 квартир, управляемого специальной компанией, может составлять около 5 млн рублей в год с учетом сдачи в аренду нежилых помещений. Притом что дом качественно построен и не потребует серьезного ремонта в ближайшие 5-7 лет, управление зданием может быть весьма рентабельным бизнесом.

Что же касается качества коммунальных услуг, то, по мнению экспертов Ъ, ситуация может измениться с появлением на местном рынке специализированных (с собственным штатом технических специалистов) независимых управляющих компаний. Стимулировать появление таких компаний может растущая конкуренция на рынке элитного жилья. Именно сегменты "элитного" и "комфортного" жилья растут сейчас гораздо быстрее "типового" рынка (см. таблицу). Так, по данным корпорации "Петербургская недвижимость", в 2004 году доля сегментов, рассчитанных на "дорогой" спрос, увеличилась настолько, что предложение начинает его опережать. Поскольку у состоятельных покупателей наконец появился выбор: жить ли в таун-хаусе на Крестовском острове, например, или в пентхаусе с видом на стрелку, конкуренция в верхнем ценовом диапазоне сильно обострилась. Далеко не все объекты отличаются уникальными характеристиками или внятным позиционированием, и строители начинают искать новые способы конкурентной борьбы за покупателя. В отсутствие местных профессионалов многие уже сейчас задумываются о том, чтобы привлечь в число партнеров западных управляющих с их стандартами обслуживания жилья.

Дата публикации: 14:31 06 апреля 2005

Источник: bpn.ru