Рассрочка выигрывает у ипотеки

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Ипотека дешевеет, а объемы кредитования растут, уверяют банкиры, но пока больше половины квартир застройщики продают в рассрочку, то есть позволяют покупателям полностью рассчитаться за жилье в течение определенного срока. Наш корреспондент изучил особенности финансовых схем продавцов жилья и нашел очень выгодные предложения.

По легенде корреспондент приобретал крупногабаритное жилье, которое будет сдано в эксплуатацию в текущем году. Стоимость объекта 5-7 млн руб. Собственных средств – 2,5 млн руб. Но квартира нужна сегодня, а деньги будут нескоро. Недостающую сумму планируется выручить от продажи имеющейся квартиры. От нее в один миг не избавишься, на продажу может уйти от полугода до полутора лет, поэтому интересует рассрочка платежа. Единых стандартов здесь нет. Сколько застройщиков, столько и вариантов рассрочек, у каждого – свои условия. Одни компании готовы отложить окончательный расчет по всем выставленным на продажу объектам, другие – только по тем, которые плохо продаются, либо по крупногабаритному, дорогому жилью. Как правило, рассрочку предоставляют на сумму не более 70% от стоимости жилья.

Рассрочка в ассортименте

Существуют два варианта рассрочки – беспроцентная и возмездная, когда за отсрочку платежа застройщик берет вознаграждение в виде процента от остатка задолженности по квартире, как правило, не менее 1% в месяц, что составляет 12% годовых. Это выглядит привлекательней многих предложений банков по ипотеке. Обычно платить процент покупателю приходится, если он не может полностью рассчитаться за жилье в течение полугода. Например, в М-Индустрии готовы договориться с клиентом о беспроцентной отсрочке платежа на три-четыре месяца, но в этот период покупатель должен вносить какие-либо средства по договоренности с компанией, хотя бы 50 тыс. руб. в месяц, а по истечении льготного периода полностью оплатить покупку. В «ЛенСпецСМУ» готовы терпеливо, без промежуточных платежей, ждать доплаты за жилье шесть месяцев. А вот в компании «ЮИТ Дом» предлагают уникальную беспроцентную рассрочку на год: первоначальный взнос от 30%, затем в первые шесть месяцев нужно донести 35% и остаток – во втором полугодии. Занимать понравившуюся квартиру можно после того, как будет оплачено 60% – это общее для всех правило.

Некоторые застройщики не взимают процентов с покупателей строящегося жилья, но только до окончания строительства. К этому моменту квартира должна быть оплачена целиком и неважно, что дом еще не принят госкомиссией. При таком раскладе альтернативы ипотечному кредиту нет, если покупатель не может рассчитаться полностью.

Сколько стоит «беспроцентная» рассрочка

Выяснять у некоторых застройщиков стоимость квартиры при покупке ее в рассрочку более чем на полгода – это все равно что выпытывать военную тайну. Прежде всего, продавцы заявляют о повышении цен в скором времени. Оно и понятно: надо стимулировать потенциальных клиентов поскорее заключить договор. В большинстве компаний заявили, что однокомнатные квартиры уже в марте прибавят в цене 3-4%, двухкомнатные подорожают на 1-2%, а вот стоимость трехкомнатных, скорее всего, не изменится.

По заверениям продавцов, если заключить договор сейчас, то грядущее повышение цен покупателя уже не коснется, поскольку сумма будет зафиксирована в договоре. Стоимость жилья возрастет лишь на процентные платежи за рассрочку, примерно на 3-4% от базовой суммы, а точнее цены предложения, указанной в прайс-листе (от нее, как правило, предоставляется скидка при полной оплате жилья).

Разберемся на примере. Допустим, приобретаемый объект – однокомнатная квартира ценой 2 млн руб. Половина жилья оплачивается сразу же, то есть покупатель вносит 1 млн руб. в кассу компании или перечисляет с пластиковой карты на счет застройщика в течение месяца после заключения договора. Другая половина оплачивается в рассрочку, через год, и за каждый месяц покупатель платит, как минимум, по 1% от суммы задолженности. Некоторые застройщики при единовременной оплате даже части (например, половины квартиры) приобретаемой недвижимости предоставляют скидку 5-10% от базовой цены, что компенсирует расходы по дальнейшей рассрочке.

Цена квартиры заметно возрастет, если срок рассрочки превысит два года. Некоторые компании готовы ждать полной оплаты десятки лет. Например, в компании «Торговый дом «Сигма» можно оформить рассрочку на 20 лет, но только на квартиры в начальной стадии строительства. Если возведено более половины этажей, то максимальный срок, на который можно оттянуть окончательный расчет, не превысит 10 лет. Все эти годы покупателю придется платить Сигме 1,33% в месяц на остаток задолженности, что составляет 16% годовых.

Но встречаются и более интересные предложения. Компания «Норман» предлагает рассрочку на восемь лет. В первый год процент составит 12% годовых, а затем – 19,2% годовых. В «Ленстройтресте» максимальный срок рассрочки достигает четырех лет: в первые два года рассрочка безвозмездная, а в последующие два года за нее надо платить 1,5% в месяц от остатка задолженности. «ЮИТ Дом» объявляет максимальным сроком процентной рассрочки 1,5 года, но зато низкий процент – 8,4% годовых. Платежи можно вносить ежемесячно или ежеквартально.

Ипотека VS рассрочка

Преимущество рассрочки перед ипотечным кредитом в том, что ее проще оформить: застройщик просит предъявить лишь паспорт, а кредитор – справку о доходах, трудовую книжку, диплом об образовании и еще много всяких бумажек в подтверждение кристальной честности заемщика и еще берет квартиру в залог. Но ежемесячные взносы при покупке жилья с отсрочкой платежа могут оказаться столь высокими, что бюджет покупателя не выдержит дополнительной нагрузки. Например, чтобы оплатить половину квартиры стоимостью 2 млн руб. в рассрочку, за год покупателю придется выплачивать застройщику в среднем по 89 тыс. руб. ежемесячно из расчета 1% в месяц на остаток задолженности (12% годовых). Чтобы сократить размер платежа вдвое, надо увеличить первоначальный взнос с 50% до 75% либо удвоить период отсрочки, но в последнем случае, скорее всего, возрастет процент, что сведет на нет все усилия.

Если увеличить первоначальный взнос гражданин не может, то выгодней оформлять ипотеку на пять лет. Например, при авансовом платеже в 50% от стоимости жилья вполне можно получить кредит в рублях под 11,5-12% годовых. В этом случае ежемесячный платеж по кредиту на 1 млн руб. составит всего 22 тыс. руб. в месяц. Возможно, при досрочном погашении кредита банку придется заплатить комиссию около 1% от суммы займа. Еще стоит учесть в совокупных затратах комиссию за рассмотрение и выдачу ипотечного кредита, издержки по оценке квартиры и другие сопутствующие расходы, в совокупности единовременные затраты могут достигать 60 тыс. руб.

Дата публикации: 14:54 04 марта 2011

Источник: bpn.ru