Бизнес берет архитектурные памятники в свои руки

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В 2010 году количество продаваемых на торгах памятников архитектуры увеличилось в разы. Если еще в 2009 году продажа памятников была громким делом, то в настоящее время на торги выставляют самые разнообразные объекты: от отдельных зданий до территорий. Одной из самых громких продаж в 2010 году стала Новая Голландия, купленная Романом Абрамовичем за 400 млн долларов.

Наличие памятника архитектуры в собственности в центре Петербурга – это мечта любого инвестора. Но «покупка памятника - это не подарок», - считает директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Игорь Лучков. Государство чаще всего продает памятники с набором задач не только по его реконструкции, но и с большим объемом реставрационных работ: от сохранения и реставрации фасада до восстановления мельчайших деталей внутренних архитектурных элементов (лестниц, светильников, лепнины, каминов, подоконников и т.д.). Несмотря на наличие целого ряда обременений, памятники обладают имиджевой составляющей, которая привлекает инвесторов. Поэтому на них претендуют крупнейшие компании Петербурга, желающие, например, разместить свой филиал во дворце.

На практике стоимость реставрационных работ может в разы превышать затраты на восстановление капитальных элементов отделки. Кроме того, в процессе эксплуатации надзирающий орган будет следить за поддержанием хорошего состояния объекта. Поэтому собственник должен быть готовым к тому, что содержание памятника будет гораздо дороже обычного бизнес-центра.

В целом передача памятников в «руки бизнеса» является положительной тенденцией с точки зрения сохранения объектов. Так, например, в 2002 году Becar заключил на длительный срок договор аренды памятника федерального значения БЦ «XIX век» с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. При заключении договора здание находилось в непригодном состоянии (отсутствие не только инженерных сетей, но и пола и т.д.). Но после ремонта здание превратилось в успешно функционирующий бизнес-центр, заполняемость которого составляет 100%. Безусловно, есть и недобросовестные компании, не следящие за состоянием памятника. Но, по мнению экспертов, этот вопрос должен отслеживаться властью, чтобы вовремя можно было принять решение о дальнейшей судьбе объекта.

По словам Игоря Лучкова, что касается функционального приспособления памятников, то чаще всего в них размещаются представительства компаний. Также возможно открытие гостиниц или жилых объектов, если позволяет разрешенное использование.

Мнение юристов

Особенностью памятников является и то, что чаще всего памятники продаются с юридическим обременением: заключенными договорами с арендаторами на 20-40 лет. Как правило, при составлении долгосрочного договора активное участие принимает сам арендатор, и такие договоры крайне редко содержат условие, позволяющее арендодателю (старому или новому, купившему здание вместе с арендатором) легко расторгнуть договор по своему усмотрению, в одностороннем внесудебном порядке.

По данным юридического отдела ГК NAI Becar, расторгнуть долгосрочный договор аренды можно по основаниям, предусмотренным императивными (то есть не изменяемыми по соглашению сторон договора) нормами ст.619 Гражданского кодекса в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями
• существенно ухудшает имущество
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату
• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора

В силу закона расторжение в этих случаях осуществляется в судебном порядке, однако стороны могут предусмотреть в договоре и внесудебный порядок (равно как и дополнительные основания для расторжения). 

Однако в долгосрочных договорах арендатор обычно заботится о том, чтобы его было непросто выгнать с объекта. Поэтому юридически проще всего расторгнуть долгосрочный договор аренды в случаях, когда арендатор допускает какое-либо из перечисленных выше нарушений. Если же он исправно вносит арендную плату, содержит объект в порядке, соблюдает иные обязанности, за неисполнение которых договор может быть расторгнут, то при прочих равных условиях расторгнуть договор в одностороннем порядке крайне затруднительно.

Прогноз

Если рынок будет быстро возвращаться к уровню ценообразования 2007-2008 года, то интерес к подобным объектам будет расти, но учитывая то, что это не массовый продукт, резкого увеличения спроса и продаж не ожидается. Игорь Лучков считает, то в 2011 году возможен рост спроса на памятники в пределах 10-20%. В целом, реконструкция территорий и памятников - это сложный и дорогостоящий процесс. Поэтому эксперты говорят о целесообразности введение торгов с предварительным отбором конкурсантов. Это позволит оценивать потенциальных покупателей не только с точки зрения цены, но и конкурсных предложений. 

Дата публикации: 17:14 14 марта 2011

Источник: bpn.ru