Доступ в ипотеку для среднего класса

Говоря о планируемой доступности ипотечных кредитов, российские чиновники имеют в виду их возможную доступность для среднего класса, то есть самое большее - для трети российских семей. Остальные две трети приобрести квартиру в кредит в ближайшее время не смогут из-за нехватки средств. Но даже, для того чтобы хотя бы треть населения к 2010 году смогла взять такой кредит, необходимо предпринять ряд финансовых мер. И, прежде всего, снизить стоимость самих ссуд.

По мнению министра экономического развития Германа Грефа сделать это можно, благодаря выпуску долгосрочных облигаций под эмитированные банками ценные бумаги. То есть Государственное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) будет погашать долговые обязательства перед банком за счет государственных ценных бумаг. Если коммерческий банк не может обеспечить выпуск облигаций по причине скромного портфеля кредитных ресурсов, он может передать право пула более крупному банку-партнеру. Причем сроки погашения банковских обязательств могут быть различные, как и управление ими: например, 3-летними обязательствами банки могут самостоятельно играть на фондовом рынке, а бумаги с более высоким сроком переходят в ведение АИЖК (как, собственно, и сейчас перекупленные закладные). В итоге к 2008 году ставка по кредиту должна снизиться до 10%, а к 2010 - до 8%.

Такая перспектива открывается благодаря поддержке Министерством экономики самого АИЖК: в ближайшее время планируется увеличение для последнего объемов и сроков государственных гарантий. Однако г-н Греф попросил на период 2006-2010 годы обеспечить займы на сумму в 233 млрд рублей. Найдется ли ресурс - вопрос, мягко говоря, спорный.

К слову сказать, Минфин, выступает против столь большой роли АИЖК, видя в лице Агентства монополиста на рынке ипотечных ценных бумаг.

Как бы там ни было - возможная перспектива отличается от суровой действительности. Самые приемлемые ставки сегодня - 11% и 18% в долларах и рублях соответственно. Это само по себе немало. К тому же при этом с заемщика требуют подтверждения доходов, где обязательно должна фигурировать официальная зарплата. Но, поскольку основная часть доходов населения спрятана в тени от налоговых органов, получить кредит даже для тех, кто мог бы заплатить за него такую сумму - проблема. Если же банк готов верить не справке о доходах, а другим показателям кредитоспособности, то он обязательно предложит кредит за более высокую стоимость, скажем процентов за 20 в валюте, что естественно уже совсем другие деньги. Плюс к этому, как правило, повышается и размер первоначального взноса - он составляет не менее 30% от стоимости жилья.

И это не все подводные камни… Рассмотрение заявления о кредите и проверка финансовых рисков обойдутся заемщику в $100-300, а иногда и выше. Кроме того, получатель кредита должен застраховать свою собственность, а также свою жизнь и возможную потерю собственной трудоспособности. Все это увеличивает расходы еще примерно на 3%.

Но нас вновь утешают чиновники. Заместитель губернатора Московской области Александр Горностаев сулит закрепить страховую сумму в размере не менее 20% от стоимости жилья. И как он считает, тогда размер первоначального взноса упадет с 30% до 10%. Возникает вопрос, почему? Разве страховка - это эквивалент возможным потерям?! А если рассматривать ее, как вид обеспечения возвратности заемных средств, то для чего тогда вообще ипотечные отношения, подразумевающие наличие залога (в виде приобретаемой недвижимости), кстати, самого эффективного вида обеспечения банковской ссуды?

За прошедший год были приняты меры, способствующие снижению расходов при кредитовании. Например, по словам Заместителя председателя Госдумы Георгия Бооса, существенно сократилось налоговое бремя. На 9% снижен подоходный налог и налог на прибыль по ипотечным облигациям. А помимо этого отменена бюрократическая мера - обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. Но при этом кардинальных изменений для заемщиков не наблюдалось. Так что нет гарантии, что страховка явится радикальным средством для снижения фактически цен на кредитный продукт.

Вообще, в последнее время было немало сделано для упрощения процедуры оформления займа, для его удешевления, но вряд ли эти меры позволят сегодня признать ипотечный механизм доступным для населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Увеличение числа выдаваемых в ближайшем будущем ипотечных кредитов можно связать с распространением ипотечного кредитования в секторе загородного жилья, то есть количество ипотечных ссуд увеличится за счет покупки коттеджей и частных домов. Это направление только начинает развиваться, но уже сейчас можно сказать, что его ожидает успех. Подтверждение тому - динамично развивающийся рынок загородного жилья. Самая распространенная схема кредитования выглядит так: человек покупает из собственных денег землю, а банк кредитует строительство дома на приобретенном земельном участке.

По мнению сотрудников агентств недвижимости, самые крупные банки, занимающиеся загородным строительством: Абсолют-банк, Банк Москвы, Инвестсбербанк, Райффаайзенбанк, Газпромбанк, Сбербанк и др. Схема кредитования подразумевает первоначальный взнос в собственность в размере 40-50% от ее стоимости, срок погашения ссуды и процентов по ней может длиться до 20 лет при 12-процентной годовой ставке. Максимальная сумма кредита называемая банкирами - $500 000.

Разумеется, вложения в загородную собственность не имеют никакого отношения к системе приобретения доступного жилья. Поэтому, при анализе развития и доступности российской ипотеки, изучая статистические показатели, нужно четко разделять направления финансовых потоков. Одна часть вращается вокруг типового строительства, предназначенного для решения жилищного вопроса основной массы населения. Другая, занимается оборотом денежных средств на рынке респектабельной загородной жилой собственности.

Дата публикации: 10:12 07 апреля 2005

Источник: bpn.ru