Эксперт: президентские выборы не повлияют на стоимость жилья

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Результаты парламентских и даже президентских выборов на рынок недвижимости не повлияют, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. С докладом на эту тему он выступил в пятницу, 25 марта 2011 года, на традиционном круглом столе в рамках выставки «Недвижимость-2011» в Центральном доме художника на Крымском валу. Здесь ведущие агентства представляют новые проекты, банки – новые ипотечные программы, а круглые столы «Индикаторов рынка недвижимости» проводятся уже пятый год.

Об отсутствии реального влияния российских выборов на рынок жилья Репченко заявил в докладе «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет». Стоимость жилья, цены аренды с результатами выборов, на его взгляд, не связаны практически никак. Влияет на рынок только предшествующий им ажиотаж. Подробнее об этом можно посмотреть в статье «Предстоящие выборы и цены на жилье: рост и стагнация».

Как уже писал портал ИРН, постулат американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being – гласит: сам факт присутствия военного флота на море оказывает влияние на мировую политику. Похоже на рынок недвижимости: сам факт приближения президентских выборов оказывает влияние на него, вне зависимости от результатов. Уже в ближайшие полгода можно предположить начало PR-кампаний со стороны риэлторских и девелоперских структур на тему необходимости покупать квартиру до выборов.

Аналитики ИРН обратились к собственным прогнозам и выводам, касающимся предвыборных периодов в первые годы нового тысячелетия. Более ранние времена не стоит принимать в расчет. Почему? Испорченное для всех журналистов мира наступление 2000-го года из-за отставки Бориса Ельцина – дестабилизирующий фактор, мешающий правильно оценивать рыночные тенденции. В 1998 г. сложная политическая ситуация наложилась на экономический дефолт России. Картина оказывается смазанной. А уж выборы, которые привели к власти первого президента России, вообще рассматривать нет смысла – организованного рынка жилья тогда еще физически не существовало.

Итак, есть предвыборные 2003-й и 2007-й гг. Тогда еще мало кто прогнозировал мировой финансовый кризис, а политическая обстановка в стране была достаточно спокойной. «Страхи передаются потенциальным покупателям жилья самим фактом приближения выборов, вне зависимости от того, кто победит, – считает Репченко. – Да и чиновники с парламентариями оказываются в такое время обычно богаты на громкие заявления, свежие законопроекты. Немало инициатив уже прозвучали на федеральном уровне, на уровне нового московского правительства, и еще больше прозвучит».

На следующий график участники круглых столов «Индикаторов рынка недвижимости» смотрят постоянно с интервалом в полгода, но кроме маленького «хвостика» с последними данными в нем ничего не меняется. Более того, все укладывается в ту картину, которая была показана ИРН ранее.

Резкий рост цен на жилье до кризиса составлял примерно 30% годовых. Это привело в конце концов к откату назад и к новому плавному нарастанию примерно на уровне инфляции. Реально она составляет 10-15% в год. Как «Индикаторы рынка недвижимости»предсказывали год назад, видно плавное повышение уровня цен без резких откатов назад, без бурного роста к предкризисному уровню.

Сейчас реализуется сценарий постепенного восстановления рынка недвижимости после кризиса и умеренного (на уровне инфляции) роста цен.

Причины очевидны:

• Восстановление макроэкономических показателей почти до докризисного уровня (цены на нефть, РТС, курсы валют)
• Восстановление ипотеки
• Ограниченность предложения жилья в Москве
• Наличие ощутимой инфляции

Психологический фактор – страхи и риски

Вполне естественно, что выборы создают состояние неопределенности. Однако реакция потребителей типовой и дорогой недвижимости разная. Обычные люди скорее готовы вложиться во что-то материальное, а бизнес больше склонен уходить в ликвидность или выводить капиталы.

Объемы предложения

Традиционно с приближением выборов с рынка изымалась большая часть жилья эконом-класса под социальные программы, что создавало дефицит именно в этом сегменте.

На графиках (ниже) показаны ценовые тренды московского жилья 2004-го и 2008 гг. соответственно. Красным цветом показаны темпы изменений стоимости наиболее дешевых квартир (20% от общего числа сделок), зеленым – самых дорогих (20% от общего числа сделок), а синим – общегородской индекс (100% квартир).

Легко заметить, что в 2004 г. рост цен шел до середины года, затем началась стагнация, а в 2008-м – до осени, затем наступил спад. Конечно, в абсолютных цифрах эти графики не отражают ситуацию по России в целом, а только по Москве, но общая динамика схожа.

Цены на нефть хотя и достигали в последнее время $150 за баррель, до все же держатся на уровне $110-120 сейчас, вслед за ними воспрянул индекс РТС. «Курсы валют, думаю, постепенно тоже подтянутся к докризисному уровню», – говорит Репченко.

Налог на недвижимость

Это еще один фактор, влияющий на развитие событий. До выборов эту тему трогать не будут, в макроэкономическом прогнозе правительства годом его введения был обозначен 2013 г. Но это неизбежно будет одним из первых непопулярных шагов нового президента, кто бы им ни оказался, считают аналитики www.irn.ru. Не исключено, что шкала налога окажется прогрессирущая – чем дороже жилье, тем больше придется платить.

Инфляция и власть

По сути дела власти не создали ситуацию, при которой все управлялось бы эффективно. Они просто печатали деньги. Начали это американцы, за ними подтянулись остальные. Наличие ощутимой инфляции за последние несколько лет, особенно отразившееся на продуктах питания – в азиатских и африканских странах, сказывается и на московской недвижимости. Накачка экономики деньгами помогла ей преодолеть нисходящий тренд и постепенно возвращаться к докризисному уровню.

Бифляция (миксфляция)

Сейчас на рынке возникает ситуация, при которой одновременно существуют разнонаправленные тренды. Дешевое жилье будет дорожать, а дорогое – дешеветь.

Бифляция (миксфляция) – состояние экономики, при котором процессы инфляции (роста цен) и дефляции (снижения цен) происходят одновременно. Это состояние характерно для периодов искусственного роста денежной массы – «печатания денег». Именно эти процессы активно происходят последние два года (американские программы количественного смягчения QE1 и QE2, валютные войны).

При бифляции за счет роста денежной массы растут цены на товары первой необходимости (еда, одежда, энергия), к которым можно отнести и «крышу над головой». По этой причине следует ожидать подорожания типового жилья и аренды жилья.

При этом цены на дорогие товары и предметы роскоши падают за счет роста безработицы, уменьшения возможности накопить, падения доходов бизнеса и т.д. По этой причине дорогая недвижимость может снижаться в цене.

Несмотря на отдельные особенности, общие закономерности, наблюдавшиеся на рынке недвижимости в 2003-2004 и 2007-2008 гг. будут присущи и периоду 2011-2012 гг. Более того, они будут даже усилены происходящими процессами бифляции.

Сегмент недорогой недвижимости имеет все шансы получить дополнительную активизацию во второй половине 2011 г. и первой половине 2012 г., прибавив в цене 10-20%, что выведет его на докризисный уровень цен, считает Олег Репченко.

Напомним, что ряд специалистов придерживают противоположной точки зрени. Подробнее об этом можно прочитать здесь.

Дата публикации: 13:23 28 марта 2011

Источник: bpn.ru