Чем помогут строительные сберкассы

Распространенный в Европе механизм строительных сберегательных касс довольно давно в нашей стране привлекает внимание субъектов жилищного финансирования и жилищной ипотеки.

Первые опыты

В 1994 г. Сбербанк России разработал положения "О сберегательных жилищных контрактах" и "О льготных жилищных ипотечных кредитах", которые определили в рамках действующего тогда законодательства весьма эффективные условия и порядок накопления денежных средств, используемых на улучшение жилищных условий. В том же году Московский ипотечный акционерный банк открыл для своих клиентов семейные жилищные накопительные счета, целевой установкой которых было накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение (строительство) объектов недвижимости (дома, квартиры, дачи, гаража и т. п.). Минимальный период накопления средств на счете, достаточный для получения кредита, составлял один год. При завершении накопительных операций по счету клиент получал право на ипотечный кредит. Клиенты этого банка проявляли значительный интерес к такого рода счетам, которые в основном открывали среднеобеспеченные граждане. Наиболее типичная величина накоплений, зафиксированная в заявке на открытие семейного счета, составляла в то время $5000-6000.

В 1995 г. интересную схему жилищных накоплений предлагал своим клиентам Акционерный коммерческий ипотечный банк "Сокол банк" (г. Череповец). В соответствии с их подходом программа жилищных сбережений была встроена в систему строительного и ипотечного кредитования.

В 1998 г. в Москве государственным унитарным предприятием "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" была в инициативном порядке разработана программа, которая согласно постановлению правительства Москвы № 896 от 24 ноября 1998 г. была реализована в порядке эксперимента на территории Западного административного округа (940 000 жителей). В Московскую строительную сберегательную кассу, созданную согласно указанному постановлению, клиент должен был вносить сначала 5% от стоимости квартиры, а затем, в течение накопительного периода или срока строительства, еще 45%. По сути, вкладчик ежемесячными взносами оплачивал фактически выполненные строительно-монтажные работы. Как только клиент вносил 50%, квартира оформлялась в его собственность с последующим оформлением договора ипотечного займа на сумму 1/2 стоимости квартиры и договора ее залога.

Надо отметить, что этот московский эксперимент удался. МССК было заключено более 1000 договоров, реально привлечено и инвестировано в жилое строительство около $90 млн. Это позволило построить и заселить микрорайон на ул. Лобачевского общей площадью 76 000 кв. м, подготовить к сдаче в первой половине этого года жилой комплекс на ул. Коштаянца в размере 21 000 кв. м, в Тропареве-Никулине - 30 000 кв. м, начать строительство на ул. Удальцова на месте переселенных и снесенных пятиэтажек. Эффективность этой схемы признало правительство Москвы в своем постановлении № 1054-ПП от 24 декабря 2002 г. и приняло решение распространить ее на всю территорию Москвы.

В 2001 г. правительство Российской Федерации в рамках федеральной целевой программы "Жилище", утвержденной постановлением правительства Российской Федерации № 675 от 17 сентября 2001 г., предложило "создать условия для долгосрочных жилищных накоплений граждан и установить государственный контроль за различными формами привлечения средств населения для финансирования жилищного строительства и приобретения жилья {строительно-сберегательные кассы, кредитные союзы, товарищества и другие организации, не имеющие лицензий кредитных организаций, но выполняющие их функции)".

В 2001 г. вступил в силу федеральный закон "О кредитных потребительских кооперативах граждан", который, по мнению заместителя министра строительства и архитектуры Ростовской области И. Л. Далаксакуашвили, позволил в определенной степени обеспечивать функционирование системы стройсбережений. На основе этого закона в Ростовской области был создан региональный центр строительных сбережений, имеющий семь филиалов в городах области. Правительство Ростовской области сообщает о значительной востребованности этой структуры, которая принимает в день до 150 обращений из шахтерских городов Ростовской области. Следует отметить, что центр предоставляет своим вкладчикам предусмотренные в областном бюджете государственные гарантии, а также строительные премии, без которых, по убеждению администрации Ростовской области, система жилстройсбережений нежизнеспособна.

На основе того же закона в 2001 г. Европейским трастовым банком была создана Первая домостроительная ссудо-сберегательная касса, позволяющая приобрести более доступное жилье гражданам, обладающим средними доходами. Процентные выплаты по предоставляемым ПДССК кредитам в размере половины стоимости приобретаемого жилья на 5 лет под 14% годовых увеличивают его стоимость на 17,5%, тогда как при обычном ипотечном кредитовании (30%-ный начальный взнос, 10-летний кредит под 15% годовых с аннуитетными платежами) такое увеличение составит 65,5%.

Ипотечная корпорация Московской области разработала стандарты деятельности кредитных кооперативов в системе ипотечного жилищного кредитования и инициировала их создание в городах Московской области: Одинцове, Подольске, Жуковском, Электростали, Сергиевом Посаде и других.

Вышеизложенный обзор показывает, что в России сегодня существуют определенные перспективы развития института строительных сберегательных касс. Более того, представляется, что посредством этого механизма возможно за счет привлечения накопленных населением денежных средств решить наиболее болезненные проблемы российской ипотеки: снижение процентных ставок, увеличение сроков возвращения ипотечных кредитов, смягчение требований андеррайтинга. Впечатляют и успешные результаты, которые достигнуты в этом направлении в Германии и других странах Европы.

Вместе с тем следует иметь в виду, что все вышеизложенные примеры имеют экспериментальный характер, причем ни один из них не является строительной сберегательной кассой европейского образца. Таким образом, германский опыт строительных сберегательных касс пока не получил существенного распространения в России, а российские аналоги сегодня не оказывают какого-либо заметного влияния на улучшение жилищного финансирования в целом.

Закон пока не идет

Президент России в ежегодном послании Федеральному собранию Российской Федерации указал, что "в мире давно существуют институты, серьезно облегчающие гражданам решение проблем приобретения и содержания жилья". Как известно, наибольшее распространение в мировой практике получили два таких института: американская двухуровневая и европейская (или немецкая) одноуровневая ипотечные системы. В феврале - марте 2002 г. на заседаниях Госсовета при президенте Российской Федерации и правительства России прошли развернутые дискуссии по вопросу: какая же из этих двух моделей будет наиболее приемлемой в нашей стране? Окончательное решения принято не было, однако сегодня очевидно, что чаша весов склонится в пользу американской модели.

По моему мнению, для правильного выбора следует исходить не столько из теоретических построений, сколько из реально существующих отношений рынка. Такой принцип является главным в моей законодательной деятельности.

Например, очевидно, что российским банкам необходим механизм для рефинансирования выданных ими ипотечных кредитов. Консультации, проведенные с ведущими субъектами российского ипотечного рынка, показали, что схема с элементами как американской, так и европейской ипотечных моделей является наиболее оптимальной. Таким образом, возникает задача законодательного оформления уже по существу сложившихся деловых и экономических отношений. Для ее решения я, будучи депутатом Государственной думы, подготовил проект федерального закона "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах", который уже вступил в силу.

Другим примером является институт строительных сберегательных касс. Как уже отмечалось, в России этот институт востребован и его аналоги функционируют в настоящее время. Однако деятельность российских квазистройсберкасс имеет локально- экспериментальный характер. Например, наиболее распространенные аналоги в виде кредитных кооперативов не могут в полной мере осуществлять функции специализированных кредитных организаций, каковыми являются зарубежные строительные сберегательные кассы, в силу специфичности организации своих органов управления. Таким образом, в этом случае возникает необходимость законодательно урегулировать уже возникшие отношения. Однако проблемы этого направления имеют несколько иной характер, чем в случае с ипотечными ценными бумагами.

Законопроект "О строительных сберегательных кассах" был внесен мною в Государственную думу еще в октябре 2002 г. Принятие законопроекта полностью поддержало большинство субъектов Российской Федерации. Банк России поддержал его по принципиальным позициям, однако при этом выдвинул обязательное условие: внести до первого чтения в текст законопроекта блок поправок. И хотя учесть все эти поправки довольно сложно (они, например, предусматривают внесение изменений в ряд системообразующих законов нашей страны), все же надо отметить, что Банк России принципиально поддержал идею создания в России строительных сберегательных касс. В связи с этим позвольте выразить благодарность коллегам из Банка России за поддержку нашего законопроекта и помощь, оказываемую в его разработке.

Правительство Российской Федерации, к сожалению, не поддержало законопроект. Это, конечно, серьезное осложнение, которое депутаты обсудили на заседании комиссии Государственной думы по развитию ипотечного кредитования. Решение было принято следующее: изменить до первого чтения текст законопроекта, максимально учитывая при этом замечания правительства и Центрального банка. Кроме того, мы решили еще раз внимательно изучить немецкое законодательство о стройсберкассах для возможно более полной рецепции уже опробованных зарубежной практикой норм.

В результате этой работы в настоящее время подготовлено три варианта нового текста данного законопроекта. Первый содержит редакцию, максимально приближенную к предложениям ЦБ и правительства. Однако, как считают некоторые эксперты, принятый в такой редакции закон будет теоретически красивой и в то же время бесполезной абстракцией. Второй вариант редакции более близок к реальности, однако вряд ли будет поддержан правительством. Наконец, третий максимально учитывает мнение ведущих европейских специалистов, хотя во многом не соответствует действующему российскому законодательству.

Следует отметить, что варианты текстов содержат взаимоисключающие положения. Например, согласно предложениям Банка России мы должны предусмотреть для стройсберкасс жесткие нормативы по соотношению между собственными и привлеченными ресурсами - допустим, один к пяти. А российские участники рынка и их немецкие коллеги говорят, что это невозможно, поскольку не позволяет работать экономически эффективно. Или, как отмечается немецкими коллегами, в европейском законодательстве в большинстве стран полностью отсутствует целевое резервирование денег, однако наш Центробанк настаивает, чтобы для ССК резервирование было таким же, как и для универсальных банков.

Итак, текущая проблема по разработке федерального закона "О строительных сберегательных кассах" состоит в получении компромиссной редакции, устраивающей все стороны.

По мнению некоторых российских специалистов, уже сейчас возможно начать создание институциональной среды для деятельности строительных сберегательных касс в рамках существующего законодательства. В качестве накопления опыта, видимо, надо опробовать стройсберкассы в нескольких регионах Российской Федерации. Возможно, в этих целях следует разработать соответствующее законодательство этих регионов.

Учитывая большое социально-экономическое значение рассматриваемого вопроса, я уверен, что наши совместные усилия обеспечат принятие в ближайшем будущем необходимого нашей стране законодательства о строительных сберегательных кассах.

Дата публикации: 10:47 07 апреля 2005

Источник: bpn.ru